②使用年限法。年限法是从使用寿命的角度来估算贬值,它假设机器设备有一定的使用寿命,设备的价值与使用寿命成正比。设备在使用过程中,由于物理磨损使得设备的使用寿命逐步消耗,直至寿命耗尽,退出使用。因此,设备的贬值可以用使用寿命的消耗量表示,实体性贬值率也可以用已使用寿命与总使用寿命之比来表示。计算公式为: 4"\x#
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式中: ——已使用寿命; !P
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L——总使用寿命。 <
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对于复杂没备,各个组成部件的使用寿命是不同的,如果每个部件都可以独立更换,整个机器的贬值率可以用以下公式表示: e
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8.市场法在房地产评估中的应用 [P0c,97_
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(1)运用市场法评估房地产中的修正因素。 ,1cpV|mAr
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市场法就是通过与近期交易的类似房地产进行比较,并对一系列因素进行修正,而得到被估房地产在评估基准目的市场状况下的价格水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、房地产状况因素等。 >DbG
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(2)运用市场法评估房地产的计算公式。 $at\aJ
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市场法的摹本计算公式是: ^hr# 1
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P=P'×A×B×C t=My=pG
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式中:P——被估房地产评估价值; /x]^Cqe
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P'——可比交易实例价值; y |i(~
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A——交易情况修正系数; IwS<p-
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B——交易日期修正系数; mkPqxzxbrL
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C——房地产状况因素修正系数。 >wL!`:c'"
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如果土地容积率、土地使用年期单独修正,则计算公式为:P=P'×A×B×C 8kr$w$=q
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×容积率修正系数×土地使用年期修正系数 Ao*:$:k
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(3)市场法评估房地产价值的程序。运用市场法评估房地产价值,一般经过下列程序:收集交易资料,确定可比交易案例,对交易情况、交易日期、房地产状况等进行修正,确定房地产价值。 I 9?X
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9.成本法在房地产评估中的应用 KY0<N9{
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(1)成本法评估土地的基本公式: A>315!d"
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土地价值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 g;OR
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其中,土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用,分为两种情况:一是国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用,包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。二是为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的补偿费用,这是对原城市土地使用者在经济上的补偿。 R?,v:S&i7;
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(2)成本法评估新建房地产的费用。新建房地产开发过程中发生的各项费用,包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。 PR AP~P&^
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(3)运用成本法评估旧建筑物的基本思路。运用成本法评估旧建筑物的价值,应以评估基准日的重新建造成本为基础,考虑评估对象的使用和磨损,扣除建筑物的贬值额。 r+6 DlT
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旧建筑物现值的计算公式为: EZVgTySd
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建筑物价值=重置成本一年贬值额×已使用年限 {zc*yV\
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常用的计算贬值额方法是直线折旧法和成新折扣法。 .QA1'_9
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直线折旧法计算建筑物每年的贬值额为: C
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式中:D——年贬值额; :/Z1$xS
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C——建筑物的重新建造成本; (KfQ'B+
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S——建筑物的净残值; Xk:3w,
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N——建筑物的耐用年限; paYS<8In
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R——建筑物的残值率,即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。 `#r/L@QI
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10.假设开发法在房地产评估中的应用 E0aFHC[
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(1)假设开发法的基本思路。假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值,扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后,依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。 \l# H#~
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实际评估工作中,常用的一个具体计算公式为: jaVx9FR+
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土地价值=房屋的预期售价-开发建设成本-利息-利润-税费 _j{)%%?r
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(2)假设开发法评估的程序。假设开发法评估的程序为: a^X% (@Sg
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调查房地产基本情况,确定被估房地产的最佳开发利用方式,预测房地产开发完成后的收益,测算开发建设成本,测算开发利润,测算投资利息和税费,估算被估房地产价值。 z,@R jaX
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11.基准地价的作用 =%u=ma;
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基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格,基准地价一般具有如下作用: mZ3Z8q}%P
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(1)具有政府公告作用; jd"YaZOQ
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(2)是宏观调控地价水平的依据; OU^I/TU
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(3)是国家征收城镇土地税收的依据; .Rb1
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(4)是政府参与土地有偿使用收益分配的依据; us<dw@P7{
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(5)是进一步评估宗地地价的基础; X)c0y3hk
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(6)引导十地资源在行业部门问的合理配置。 D*_.4I
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12.路线价法在土地评估中的应用 UD5hk
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(1)路线价法的计算公式:路线价法的计算公式有不同的表现形式,下面是常用的一种表达方式: 1pN8,[hyR7
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宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度 \!0~$?_)P
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如果宗地条件特殊,如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等,则需依下列公式计算: JiXN"s^mcb
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宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率 [?]p I
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或: /
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宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其他备件修正额 ? fM_Y
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(2)深度百分率的定义。深度百分率,是地价随临街深度长短变化的比率。 Go~3L8
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(3)深度百分率的表现形式。深度百分率的表现形式有三种,分别为:单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象,累计深度百分率呈递增现象,平均深度百分率呈递减现象。 =jU#0FAO
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(4)路线价法的操作步骤。路线价法的操作步骤主要包括以下内容:路线价区段的划分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他条件修正率表的制作、土地宗地价值的计算。 _gCi@uXS3
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13.在建工程评估中的形象进度法 H~0B5Hl!F
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形象进度法是选择足够的可比销售资料,根据在建工程建造完成后的市场价格,结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。 &