②使用年限法。年限法是从使用寿命的角度来估算贬值,它假设机器设备有一定的使用寿命,设备的价值与使用寿命成正比。设备在使用过程中,由于物理磨损使得设备的使用寿命逐步消耗,直至寿命耗尽,退出使用。因此,设备的贬值可以用使用寿命的消耗量表示,实体性贬值率也可以用已使用寿命与总使用寿命之比来表示。计算公式为: es]\xw
l
TY%,s
式中: ——已使用寿命; C)~YWx@v
PVP,2Yq!
L——总使用寿命。 *:J#[ET,
@kvgq 0ab
对于复杂没备,各个组成部件的使用寿命是不同的,如果每个部件都可以独立更换,整个机器的贬值率可以用以下公式表示: ` wuA}v3!
kMWu%,s4
8
!Pk1P
BF@(`D&>
8.市场法在房地产评估中的应用 f#_ XR
] e!CH
<N
(1)运用市场法评估房地产中的修正因素。 A%>Ir`I
j/4N
市场法就是通过与近期交易的类似房地产进行比较,并对一系列因素进行修正,而得到被估房地产在评估基准目的市场状况下的价格水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、房地产状况因素等。 a\S"d
U_v{Vs
(2)运用市场法评估房地产的计算公式。 Rp4EB:*
)X@Obg
市场法的摹本计算公式是: X0O0Y>"
L]hXAShmb
P=P'×A×B×C %y)5:]
Genk YtS
式中:P——被估房地产评估价值; CP_ ?DyWU
vDZhoD=VR
P'——可比交易实例价值; 9r-]@6;
#t:]a<3Y2
A——交易情况修正系数; gYVk5d|8@4
sP$bp Z}
B——交易日期修正系数; F@Y)yi?z
:*gYzk8
C——房地产状况因素修正系数。 k@JDG]R<{
`,i'vb`W#b
如果土地容积率、土地使用年期单独修正,则计算公式为:P=P'×A×B×C DE|r~TQ
lE:X~RO"~
×容积率修正系数×土地使用年期修正系数 mA}-hR%
#mlTN3
(3)市场法评估房地产价值的程序。运用市场法评估房地产价值,一般经过下列程序:收集交易资料,确定可比交易案例,对交易情况、交易日期、房地产状况等进行修正,确定房地产价值。 O(
G|fs
LI_>fuv"8
9.成本法在房地产评估中的应用 u3vBMe0v[
Z)EmX=
(1)成本法评估土地的基本公式: ?jbE3fW
$gT+Ue|7
土地价值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 ?P@fV'Jo
@/*{8UBP
其中,土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用,分为两种情况:一是国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用,包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。二是为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的补偿费用,这是对原城市土地使用者在经济上的补偿。 CXks~b3S
D
;"SnCBt:>
(2)成本法评估新建房地产的费用。新建房地产开发过程中发生的各项费用,包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。 drP2%u
&I:[ 'l!
(3)运用成本法评估旧建筑物的基本思路。运用成本法评估旧建筑物的价值,应以评估基准日的重新建造成本为基础,考虑评估对象的使用和磨损,扣除建筑物的贬值额。
s|Ls
qp 4.XL
旧建筑物现值的计算公式为: ot]eaad
G,M &z>ub0
建筑物价值=重置成本一年贬值额×已使用年限 _
vVw2HH
0Ge*\Q
常用的计算贬值额方法是直线折旧法和成新折扣法。
bhe~ekb
vzJ69%E_
直线折旧法计算建筑物每年的贬值额为: yaD<jc(O
>Z?fX
r`XIn#o
[tsi8r=T
式中:D——年贬值额; #&0)kr66
eT1b88_
C——建筑物的重新建造成本; ATCFdtNc
g\)+
LX
S——建筑物的净残值; gS4zX>rqe
GdG1e%y]z
N——建筑物的耐用年限; ;8/w'oe*j
D5fJuT-bp
R——建筑物的残值率,即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。 F>jPr8&
q9.)p
10.假设开发法在房地产评估中的应用 3xef>Xv=
<h|XB}s+
(1)假设开发法的基本思路。假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值,扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后,依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。 Q
:eIq<erY
+qq,;npi
实际评估工作中,常用的一个具体计算公式为: \o !
ozH7c_ <
土地价值=房屋的预期售价-开发建设成本-利息-利润-税费 _Z+tb]
_H}y7
(2)假设开发法评估的程序。假设开发法评估的程序为: T:o!H
Xdj^
BM=`zGh"
调查房地产基本情况,确定被估房地产的最佳开发利用方式,预测房地产开发完成后的收益,测算开发建设成本,测算开发利润,测算投资利息和税费,估算被估房地产价值。 ,\!4A
EQ`;=I3J9y
11.基准地价的作用 ^@ s!"c
B04%4N.g"X
基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格,基准地价一般具有如下作用: J9S9rir&
5w"f.d'
(1)具有政府公告作用; W[PZQCL}K)
H|;6K`O_
(2)是宏观调控地价水平的依据; JbpKstc;
Q1EY!AV8
(3)是国家征收城镇土地税收的依据; ;KJJK#j
jb1OcI%
(4)是政府参与土地有偿使用收益分配的依据; %y.9S=,v,
/ U1VE|T
(5)是进一步评估宗地地价的基础; _?>!Bz
m
='u'/g$'&
(6)引导十地资源在行业部门问的合理配置。 mE)65@3%
2uFaAAT
12.路线价法在土地评估中的应用 v'i"Q
[M_pf2Y
(1)路线价法的计算公式:路线价法的计算公式有不同的表现形式,下面是常用的一种表达方式: #<f}.P.Uc
^-{ 1]G:
宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度 /+4Dq4{t)
6-va;G9Fc
如果宗地条件特殊,如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等,则需依下列公式计算: 3GqJs
hj64ES#x
宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率 GlP
[:
3U<\y
6/
或: q88p~Ccoa
y?O{J!U
宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其他备件修正额 2!f0!<te
:,rD5aOQ
(2)深度百分率的定义。深度百分率,是地价随临街深度长短变化的比率。 b7R#tT
_?<Y>B, E
(3)深度百分率的表现形式。深度百分率的表现形式有三种,分别为:单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象,累计深度百分率呈递增现象,平均深度百分率呈递减现象。 L(TO5Y]
y@]4xLB]
(4)路线价法的操作步骤。路线价法的操作步骤主要包括以下内容:路线价区段的划分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他条件修正率表的制作、土地宗地价值的计算。 Ug^C}".&
wpu]{~Y
13.在建工程评估中的形象进度法 :}x\&]uC#k
lMAmico
形象进度法是选择足够的可比销售资料,根据在建工程建造完成后的市场价格,结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。 vW]F
rb
Jpg_$~k
六、资源资产评估 }`6-^lj
(Tp+43v
(一)考试目的 "BjQs<]%sF
^|xj.
通过对资源资产评估内容的考核,测试考生对资源资产评估的基本原理与方法的掌握和了解情况,考核考生分析和解决资源资产评估实际问题的能力。 AbUU#C7
$D5[12X
(二)考试基本要求 T[a1S ?_*T
6nt$o)[
1.掌握以下内容 V\ch0i
1
L`FsK64@
(1)资源性资产的自然属性、经济属性和法律属性; j>gO]*BX~
=bs4*[zq
(2)森林资源资产价格构成的主要因素; dgd&ymRm
:
2g-'.w
(3)林木资产评估的市场法、收益法、成本法和剩余法的计算公式; nkHr(tF
7
$m:}{:LDCf
(4)矿业权的内涵; asP>(Li
Uo(\1&?
(5)采矿权评估的贴现现金流量法、可比销售法的计算公式。 DamLkkoA
I'"*#QOX
2.熟悉以下内容 a1ZGMQq!
a$#,'UB
(1)自然资源的分类; R*.XbkW~
GiHJr1
(2)资源性资产评估的特点; ~cSC-|$^&
%r6LU<;1@
(3)森林资源资产评估中资料的收集内容及核查项目; #@BM1BpQ
lnbw-IE!
(4)影响矿产价格的因素; \F,?ptu
]@l~z0^|[_
(5)探矿权评估的约当投资——贴现现金流量法、重置成本法的计算公式。 SZg+5MD;X
iJ42` 51
3.了解以下内容 Xfx(X4$ 9
o]n5pZ\\W<
(1)森林资源资产的种类;
&N0W!
RTA9CR)JP4
(2)林木资产评估方法的适用范围; YV-2es+Bd
aFo%B; 8m
(3)探矿权泮估的地勘加和法、地质要素评序法、联合风险勘查协议法和粗估法的基本思路。 Bp^>R`,
d(,-13
(三)要点内容 )ty
*_@N0
R.A}tV=j#
1.自然资源的分类 51`w
.ri
W~W^$A
根据自然资源在开发过程中能否再生,可划分为耗竭性资源和非耗竭性资源。耗竭性资源的主体是矿产资源,是经过漫长的地质过程形成的,随着人类的开发利用,其绝对数量有明显的减少现象,是不可再生资源。非耗竭性资源基本上是由环境要素构成的,在合理开发利用的限度内,人类可以永续利用。非耗竭性资源可分为二三种:恒定的非耗竭性资源、可再生的非耗竭性资源和不可再生的非耗竭性资源。 GY,@jp|R
v7O{8K+
按照资源的性质,从自然资源与人类的经济关系角度,可划分为环境资源、生物资源、土地资源、矿产资源和景观资源等。 <S
$Z
'Twi
@I
2.资源资产的自然属性、经济属性和法律属性 |:!#kA
$f1L<euH
资源资产具有自然属性、经济属性和法律属性。自然属性包括:天然性、有限性与稀缺性、生态性和区域件等。经济属性包括:具有使用价值、能够以货币计量和具有可收益性等。法律属性包括资源资产产权存法律上具有独立性和资源资产的使用权可以依法交易等。 U,iTURd
'BAe>r_Pn
3.森林资源资产价格构成的主要因素 z
Q]IlMt
wVE"nN#
森林资源资产价格。主要由下列因素构成:营林生产成本、资金的时间价值、利润、税金、林木生产中的损失、地租、地区差价和树种差价等。 Ze WHSU
p: sn>Y
4.评估林木资产的市场法 Z>QSZ48=
6e |
该方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础, G D[~4G
CvQ LF9|
评估待估林木资产价值的方法。计算公式为: `<HY$PAe
P_-zkw
P=K×Kb×G×Q dd
nWr"_
-rH4/Iby
式中:P——林木资产评估值; Z I}m~7
b%$S6.
K——林分质量调整系数; =AgY8cF!sl
1}[\@n+b
Kb——物价指数调整系数; 7azxqa5:
8>
pFpS
G——参照物单位蓄积量的交易价格; wO8^|Yf
<]wN/B-8J
Q——被估林木资产的蓄积量。 ]qV J>
BC@"WlD
5.评估林木资产的收益法 mqsf#'ri
GmAE!+"
收益法又称收益净现值法,是将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益折现为现值,然后累计求和得出林木资产评估价值的方法。计算公式为: Y#]Y$n
i":-g"d
{GWcw<g.B
/cI]Z^&
式中:P——林木资产评估值; G>:l(PW:
2vWkAC;
W——销售总收入; ~PlwPvWo
VKik8)/.
C——木材经营成本; Q&QR{?PMD
J8b]*2
D
F——木材经营合理利润; X
]1ep
U#F(#3/
S——林木资源的再生价值。 ,R^Pk6m>
2tWUBt\,g
8.矿业权的内涵 N_gjOE`x5
FswFY7
8
我国的矿产资源属于国家所有,南国务院行使矿产资源的所有权,矿产资源物质实体及其所有权属于国家所有。国家实行探矿权、采矿权有偿取得制度,矿产资源的探矿权和采矿权可以依法出让和转让。探矿权和采矿权通常合称矿业权,简称矿权。所谓矿业权是指在依法取得的勘查或采矿许可证规定的范围和期限内,对矿产资源进行勘查、开采等一系列生产经营活动的权利。 jC\R
8_
-w@fd]g
9.评估采矿权的贴现现金流量法 ?: meix
n]j(tP
评估采矿权的贴现现金流量法的计算公式为: H}U&=w'
aY {.
'6 /uc:zv
klch!m=d
式中:P——采矿权价值; /`s^.Xh
Nc"h8p?
一一参照的采矿权成交价格; 3ZB;-F5v
v>nJy~O]
——规模调整系数; Sl$dXB@
?QuFRl,ZJ
一一品位调整系数; TTOd0a
[ B (lJz
——价格调整系数; "(C}Dn#
lA]u8+gXd
——差异调整系数。 (c}0Sg
8F[j}.8q
七。无形资产评估 rg'? ?rq
6&u,.
(一)考试目的 -8pHjry'
q
17
j7j@s)
通过对无形资产评估内容的考核,测试考生对无形资产评估的基本原理与方法的掌握和运用情况,考核考生分析和解决无形资产评估问题的能力。 tICxAp:
Ffhbs D
(二)考试基本要求 yNDyh
Vy/g;ZPU1
1.掌握以下内容 /kJ*WA?J
)Z;Y,g
(I)无形资产的定义; 2i>xJMW
C/cGr)|8%
(2)影响无形资产评估价值的因素; Hou{tUm{xC
DC$
S.
{n
(3)无形资产的分类; @Td[
rHl
}6S4yepl
(4)收益法在无形资产评估中的基本公式; l y%**iN
#d
l8+
(5)成本法在无形资产评估中的基本公式; ,F*e^#>
1L9^N
(6)专利权的资产特点; J}YI-t
I|LS_m
(7)运用收益法评估专利资产时,折现率及分成率的确定方法; .xk<7^ZD
IIu3mXAw
(8)商标资产的定义及分类; We4 FR4`
[7Kn$OfP
(9)商标资产价值的影响因素; \u /5&[;
i5wA=K_
(10)版权的经济权利; nRo`O
~/#?OLj(T
(11)运用成本法评估计算机软件的价值; NrU-%!Aw
PIr Uls0}
(12)商誉的定义及特性; [n}c}%
wM yPR_
(13)割差法在商誉评估中的应用。 -s)2b
;
hZ#tB
2.熟悉以下内容 }(],*^'u-
KW;xlJz(j
(1)无形资产的特性; Lhc@*_2
woT" 9_tN
(2)无形资产评估的程序、评估的前提假设及对象; 2+P3Sii
pts}?
(3)运用收益法评估无形资产时确定收益额的直接估算法、差额法、分成率法和要素贡献法等具体方法的具体要求、估算要点和估算过程; iwVra"y
$x)'_o}
e
(4)估算外购无形资产重置成本的市价类比法和物价指数法的基本要求、估算要点和具体应用; m3XH3FgKz
.kYzB.3@]
(5)运用市场法评估无形资产的技术思路,运用时需注意的问题; [@y=%\%R
B>]5/!_4
(6)专利资产的评估目的、评估程序; E:o:)h?$
i&30n#
(7)专利资产使用权限的分类; EiN.VU `
(G"
qIw
(8)运用收益法评估专利资产时,收益额和剩余经济寿命预测法的具体要求、测算要点和具体运用; BJq}1mn*
czb%%:EJs|
(9)影响专有技术价值的囚素; sogbD9Jc
#wd \&
(10)专有技术评估方法; |{jAM
C0#
$ i&$ZdX
(11)运用收益法评估商标资产的具体要求、测算要点和具体估算过程; X @Bpjg
7E5Dz7
(12)版权的定义以及版权的分类; 6f>l~$
KALg6DZe:
(13)计算机软件无形资产的特点; e-')SB
/j)VES
(14)计算机软件三种评估方法的各自特点; MUe'xK
:^s7#4%6
(15)超额收益法在商誉评估中的应用; bSR<d
P3yiJ|vP
(16)商誉评估的基本前提和基本要求: w@ 5/mf?
z\h+6FCD
3.了解以下内容 W@C56fCa
d-<y'GYw
(1)无形资产成本的不完整性、弱对应性和虚拟性等特点对无形资产评估的影响; bsP;
F^NR qE
(2)估算自创无形资产重置成本的核算法和倍加系数法的基本要求、估算要点和具体应用; 0oJ^a^|
)e2IT*7
(3)专有技术的特点; {l11WiqQH
&0eB@8{N
(4)商标资产的评估程序; G}-.xj]
,SM- Z`'
(5)影响版权价值的因素; bZ9NnSuH
j>Z]J'P
(6)各类版权的有效期限; 9aU:[]w
cGc|n3(
(7)版权的限制; 3uw7 J5x
@NNLzqqY
(8)版权的特征; IeB6r+4|
sBb.Y
k
(9)商誉评估中需注意的事项。 UvZ@"El
L_|
uB
(三)要点内容 q-G|@6O
a!:8`X~[/$
1.无形资产的定艾 Doh|G:P]#
?Bzi#Z
无形资产是指特定主体所控制的,不具有实物形态,对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。 ZQkw}3*n
N
&[,nUd
2.无形资产的特性 In
c:t_
,/:a77
(1)共益性; iW}l[g8sw!
1D[P\r-
(2)积累性; --twkD
hu|hOr8
(3)替代性。 ]X~g@O{>_
.G_3blE;
3.无形资产的分类 Z&w^9;30P
S@g/Tn
(1)按取得无形资产的方式分类,,无形资产可分为自创的无形资产和外购的无形资产。 dT)KvqX
K~8tN,~&
(2)按无形资产能否独立存在分类。无形资产可以分为可确指无形资产和不可确指无形资产。可确指的无形资产,如专利权、商标权等;不可确指的无形资产,如商誉。 dl6v
<
1bJ]3\
4.影响无形资产评估价值的因素 ?GNF=#=M
G\+nWvV7
影响无形资产评估价值的因素包括无形资产的取得成本、机会成本、获利能力因素、市场因素、风险因素、产权剐素、使用期限因素、技术因素、其他因素。 gww^?j#
3> #mO}\
5.收益法 tt]V$V
}#G"!/ZA0:
(1)基本公式为: R
2O.}!'
#a | ch6B
b3b~T]]
3EVC8ue
(2)无形资产收益额的确定包括直接估算法、差额法、分成率法、要素贡献法。 GD[ou.C}k
t/*K#]26
6.成本法采用成本法评估无形资产,其基本公式为: 2-V)>9
8
),]2`w&k
无形资产评估值=无形资产重置成本×(1-贬值率) ES\Q5)t/fo
`SjD/vNE
(1)自创无形资产重置成本的估算包括核算法和倍加系数法。其中,核算法公式为: 6#)Jl
Dw`m>'J0
无形资产重置成本=生产成本+期间费用+合理利润
NVJ&C]H6
Ejms)JK+
(2)外购无形资产重置成本的估算包括:市价类比法和物价指数法。 _ML~c&9jv
[9O~$! <%
(3)在评估实践中,贬值率的取值一般选择综合考虑了被评无形资产的各种无形损耗(功能和经济方面的)后的折算比率。 7p.h{F'A
M>jBm
.
7.专利资产的资产特点 `8(h,aj;
E ;!<Z4
(1)资产确认复杂; V 7l{hEo3?
oKYhE
(2)收益能力有一定的不确定性; PDt<lJU+X
vV.~76AD5
(3)专利资产还具有时问性、地域性、排他性、共享性特征。 $}nh[@
28R>>C=R
8.收益法在专利资产评估中的应用 tP`G]BCbt
rocB"0
专利资产的收益额是指直接由专利权带来的预期收益,对于收益额的测算,通常可以通过直接测算超额收益和通过利润分成率测算获得。 &'(a$S>v
GwQZf|
(1)折现牢的确定。 8pPC 9ew\=
z,bX.*.-
折现率的计算公式为: #$=8g
RZj
O wA~(
折现率=无风险报酬率+风险报酬率 vK6ibl0
`pi-zE)
其中。无风险报酬率一般应考虑社会平均报酬率;风险报酬率的确定应考虑:技术风险、市场风险、资金风险及经营管理风险。 fJWxJSdi
yQZ/,KX
技术风险应考虑技术转化风险、技术替代风险、技术权利风险及技术成熟风险。 sLG>>d3R1
`~_H=l9{
市场风险应考虑市场容量风险及市场竞争风险。 .%?-As
PZuq'^p
资金风险应考虑固定资产融资风险及流动资金融资风险。 *
-KJh_
ahNX/3;y
经营管理风险应考虑的因素包括:经营管理团队、生产控制风险以及经营管理制度完善程度。 %{7_E*I@n
"Ap$Jl B
(2)分成率的确定。 1l+kO,X]
{}_ Nep/;
①利用综合评价法确定分成率。影响分成率因素包括:法律囚素、技术因素和经济因素。其中法律影响因素包括:专利类型及法律状态、保护范围以及侵权判定的难易程度;技术影响因素包括:技术所属领域、替代技术的状况、技术先进性、技术的创新性、技术的成熟度、相关技术配合程度、技术的应用范围以及技术的防御能力;经济影响因素包括:资产投入状况、行业收益率、技术的供求关系,以及利润率。 *BLe3dok(
x}?DkFuxb
采用综合评价法确定分成率的步骤: heL$2dZ5H
StU 4{
。建立评测体系; Vvm=MBgN
,-(T"Ph<
。指标权重的确定; _[OF"X2
U g}8y8
。构造综合评价模型。 v/R[?H)
7R9nMGJ@
②利用评测体系确定待估专利资产的分成率。 k0|`y U
><NI'q*cQ
。确定待估专利资产分成率的取值范围; {f+N]
Oo*
'tb(J3ZP
。根据分成率的评测表,确定待估专利资产分成率的调整系数; d4Co^A&
qzA`d
5rX
。确定待估专利资产分成率。 7/H^<%;y
C4QeDvpI
9.影响专有技术价值的因素 erx
5j\
b7B+eN ?z
影响专有技术价值的因素包括:使用期限、获利能力、供需市场情况、开发成本及保密措施。 #l*a~^dhqC
#NvQmz?J?
10.商标权的定义及分类 &?.n2+T+
=
/?KtXV>]
商标是商品或服务的标记,是商品生产者或经营者为了把自己的商品或服务区别于他人的同类商品或服务,在商品上服务中使用的一种特殊标记。,这种标记一般是由文字、图形、字母、数字、三维标志和颜色组合,以及上述要素的组合。 (O\U /daB
&5\^f?'b7
按商标是否具有法律保护的专用权,可以分为注册商标和未注册商标:商标资产的评估,指的是注册商标专用权的评估。 ]} 61v
V
Bo`Tl1K#
11.商标资产价值的影响因素
_u&>&,:q
XE_ir
Et
商标资产价值的影响因素包括:商标的法律状态;商标的知名度;商标所依托的商品;宏观经济状况;评估目的;类似商标的交易情况;商标设计、广告宣传;其他因素。 'yp>L|
q#P$'7"
12.版权的经济权利 &v^!y=Bt
S4cpQq.
作品的版权包括精神权利和经济权利,版权中的经济权利是指能够给版权人带来经济利益的权利。对于评估而言,一般考虑的是权利人拥有的经济权利。 r&}(9Cq&"y
E7Ibp79}N
13.运用成本法评估计算机软件 B*\$
/bk,
1T ( u
(1)基本公式。对于大型系统软件,一般可采用成本法进行评估。当用于计算机软件产品定价,或者以计算机软件合资入股,确定计算机软件价值时,可以考虑采用成本法。 ]@v}y&
&+ KyPY+
成本法指按被评估资产的现时完全重置成本减去损耗或贬值来确定被评估资产的价值。其基本公式为: lT 8#bA
Ntb:en!X
评估价值=重置全价-贬值 [SVhtrx|%
lnS(&`oh\=
成本法评估计算机软件价值的基本模型有开发成本要素、开发过程成本或语句行数等三种成本评估模型。目前评估实际应用比较广泛的计算机软件成本评估模型——参数成本法模型。基本公式为: t\h$&[[l'z
gtiE hCF2W
P=C1+C2 j'K38@M:MN
A)tP()+)
计算机软件开发成本C1由计算机软件工作量朋和单位工作量成本W所决定,其公式为: 'Qa5n\HX$
{esJ=FV\
C1=M×W 5?WYsj"
4&QUh+F
(2)运用COCOM0Ⅱ模型确定计算机软件开发工作量脚。 5%*w<6<_z
@@I7$*
采用此模型计算机软件开发工作量M的计算公式为: vT|`%~Be
<5S@ORN
uG!:Z6%p
XZ`:wmc|
14.商誉的特性 ^/HW$8wEi
=;0wFwSz
(1)商誉不能离开企业而单独存在,不能与企业可确指的资产分开出售。 ohUdGO[/
hi ~}
(2)商誉是多项因素作用形成的结果,但形成商誉的个别因素,不能以任何方法单独计价。 _AFQ >j
jMM$ d,7B
(3)商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产,而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。 hoa7
Tc6:UF
(4)商誉是企业长期积累起来的一项价值。 MtS3p>4
j[I`\"
15.割差法确定商誉价值 (hIF]>,kl
8)N@qUV
商誉的评估值=企业整体资产评估值-企业可确指的各单项资产评估值之和 .`jo/,?+O
Q8T`wd$D#
八、长期投资性资产评估 F.tfgW(A@
,R?np9wc
(一)考试目的 xl(@C*.sC1
;}qhc l+
通过对长期投资性资产评估内容的考核,测试考生对长期投资性资产评估的基本概念、评估具体方法的掌握和运用情况,考核考生分析和解决长期投资性资产评估实际问题的能力。 +k.%PO0np
~*M$O &
(二)考试基本要求 F>zl9Vi<
O~!T3APGU
1.掌握以下内容 #sTEQjJ,J
c~0{s>
(1)债券投资的特点; 9i5tVOhE
\\,f{?w
(2)评估非上市交易债券的方法;
%@Oma
:w`3cwQ
(3)非上市普通股评估的技术思路; OtJ\T/q,
nOb?-rR
(4)固定红利型、红利增长型和分段型股利分配政策假设前提下的股票价值评估方法; ).5RPAP
Fk"Ee&H)(
(5)优先股的评估方法; 4[yIOs
=^&%9X
(6)股权投资收益的分配形式; !z 53OT!
Tlq-m2]
(7)非控股型长期股权投资和控股型长期股权投资的评估方法。 lx |5?P
/P:.qtT(
2.熟悉以下内容 a,|?5j9,P
4jNG^@O
(1) 熟悉长期投资性资产的含义; R!(ZMRMn
8j5<6Cv_
(2) 长期投资性资产评估的特点、局限性及程序; Os&n
)@gZ;`n
(3) 上市交易债券和上市交易股票的价值的基本要求和评估方法
S?ujRp
~YP Jez
3.了解以下内容 &Lm-()wb
xYfD()w<I
(1)股票投资的特点; eS+g| $cW
GsQ*4=C
(2)股票的票面价格、发行价格、账面价格、清算价格、内在价格和市场价格的关系; :s={[KBP
q[3x2sR
(3)其他长期性资产的构成及成为评估对象的条件、标准和评估方法,, :#5xA?=*
S
Bc7V)YK
(三)要点内容 5| B(\wqG
jN31hDg<z
1.长期投资的分类 NTo!'p:s
tZyo`[La
长期投资性资产通常可以理解为企业通过分配来增加收益,或为谋求其他利益,而将资产让渡给其他单位所获得的另一项拟长时间持有的资产。长期投资性资产按其投资的性质可分为长期股权投资、长期持有债券投资和混合性投资三类。 5cJ!"
%" D%:
2.债券投资评估的特点 6$U]9D
'1?\/,em
(1)投资风险较小,安全性较强; 80b;I|-T,
O.G'?m<:#
(2)到期还本付息,收益相对稳定; F&RgT1*
;U9J++\d<A
(3)具有较强的流动性。 r]@0eb
S! Rc|6y%
3.非上市交易债券的评估方法 ;0rGiWC#
h4|i%,f
对于非上市交易债券不能直接采用市价进行评估,应该采取相应的评估方法进行价值评估。对距评估基准日1年内到期的债券,可以根据本金加上持有期间的利息确定评估值;超过1年到期的债券,可以根据本利和的现值确定评估值。但对于不能按期收回本金和利息的债券,评估人员应在调查取证的基础上,通过分析预测,合理确定评估值。 dCyqvg6u
kIHDeo%K}
通过本利和的现值确定其评估值的债券,宜采用收益法进行评估。根据债券付息方法,债券又可分为到期一次还本付息债券和分次付息、一次还本债券两种。评估时应采用不同的方法计算。 :bu>],d-8'
{\H/y c|@
(1)到期一次还本付息债券的价值评估。 $+JS&k/'m
4y:]DC"
对于一次还本付息的债券,其评估价值的计算公式为: ^I8
Esl8
M<O{
O}t<
P=F/(1+r)n /1N6X.Zb
b
-ll
①债券本利和采用单利计算。,在采用单利计算时: {7u[1[L1
j9Ybx#
F=A(1+m.r) r
={c,i
KmG
②债券本利和采用复利计算。在采用复利计算时: N`iwC!
}%b;vzkG5
F=A(l+r)m "Z
Htr<+
~5Pb&+<$
(2)分次付息,到期一次还本债券的评估。前已述及,分次付息,到期一次还本债券的价值评估宜采用收益法,其计算公式为: U,#yqER'r
4iAZ+l5&
&Z(K6U#.
qm/Q65>E
上述公式涉及到的相关参数具体内容请参考辅导教材相关章节。 L86n}+
P\
dQoYCS}IaV
4.非上市交易股票的评估思路 -
;f*VM.a
1b=lpw1}
非上市交易的股票,一般应采用收益法评估,即综合分析股票发行企业的经营状况及风险、历史利润水平和分红情况、行业收益等因素,合理预测股票投资的未来收益,并选择合理的折现率确定评估值。 W} WI; cI
{3;AwhN0H
5.固定红利型股利政策下股票价值评估 rX_@Ihv'
theZ]5_C
固定红利型是假设企业经营稳定,分配红利固定,并且今后也能保持固定水平。在这种假设条件下,普通股股票评估应采用年金法。评估值的计算公式为: V7#v6!7A@
mxor1P#|
P=R/r !cKz7?w
)u))n# P
6.红利增长型股利政策下股票价值评估 b0iSn#$
w=b)({`M
红利增长型适用于成长型股票的评估。成长型企业发展潜力大,收益率会逐步提高。该类型的假设条件是发行企业并未将剩余收益分配给股东,而是用于追加投资扩大再生产,因此,红利呈增长趋势。在这种假设前提下,普通股股票价值评估应考虑将股票收益的预期增长率包含在资本化率中。普通股股票价值评估值公式为: P96pm6H_;
5T sU Qc
p=R/(r-g) (r>g) ]7-&V-Ct*
u]}s)SmDk
股利增长率g的计算方法,一是统计分析法,即根据过去股利的实际数据,利用统计学的方法计算出的平均增长率,作为股利增长率;二是趋势分析法,即根据被评估企业的股利分配政策,以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业净资产利润率相乘确定股利增长率。 hxce\OuU0h
5F`;yh+e
上述公式中涉及到的相应参数可参考辅导教材的有关章节中的具体介绍。 g^*<f8 ~d
;iDPn2?6?x
7.分段型股利政策下股票价值评估 zJe#m|Z
r0p w_j
分段型股利政策下股票价值评估的原理是: d%l{V6
_|h8q-[3
第一段,指能够较为客观预测股票的收益期间或股票发行企业某一经营周期;
hW{j\@R
8XbA'% o
第二段,以不易预测收益的时间为起点,以企业持续经营到永续为第二段。 vJAZ%aW
3u%{dG a
将两段收益现值相加,得出评估值。实际计算时,第一段以预测收益直接折现;第二段可以采用固定红利型或红利增长型,收益额采用趋势分析法或其他方法确定,先资本化再折现。 P[s8JDqu
o7IxJCL=Q
8.优先股的评估方法 Uj&W<'I
d,Y_GCZ7|W
在正常情况下,优先股在发行时就已规定了股息率。评估优先股主要是判断股票发行主体是否有足够税后利润用于优先胶的股息分配,这种判断是建立在对股票发行企业的全面了解和分析的基础上,包括股票发行企业生产经营情况、利润实现情况、股本构成中优先股所占的比重、股息率的商低,以及股票发行企业负债状况等。如果股票发行企业资本构成合理,企业盈利能力强,具有很强的支付能力。评估人员可以根据事先确定的股息率,计算出优先股的年收益额,然后进行折现计算,即可得出评估值。计算公式如下: WJI[9@^I~
THmb6^
l5L.5$N
!i=nSqW
9.股权投资收益的分配形式 9 \^|6k,
~]ZpA-*@Ut
股权投资收益的分配形式,比较常见的有如下几种类型: wAnb
Di{W
=8U&[F
(1)按投资额占被投资企业实收资本的比例,参与被投资企业净利润的分配; oK 6(HF'&
<n3!{w3<
(2)按被投资企业销售收入或利润的一定比例提成; cwGbSW$t
`/Y{ l
(3)按投资方出资额的一定比例支付资金使用报酬等。 JN7k 2]{
6 uKTGc4
10.非控股型股权投资评估 K~ ;45Z2
cQ9q;r`%
(1)对于非控股型股权投资评估,可以采用收益法,即根据历史上收益情况和被投资企业的未来经营情况及风险,预测未来收益,再用适当折现率折算为现值得出评估值。 o)'y.-@Q
mKYeD%Pm*
(2)对于合同、协议明确约定了投资报酬的长期股权投资,可将按规定应获得的收益折为现值,作为评估值。 ve&zcSeb
ZvcJK4hi
(3)对到期收回资产的实物投资情况,可按约定或预测出的收益折为现值,再加上到期收回资产的现值,计算评估值。 ~'R(2[L!;
m&|`x
(4)对于不是直接获取资金收人,而是取得某种权利或其他间接经济效益的,可通过了解分析,测算相应的经济效益,折现计值。 2
t $ j
a#c6[!
(5)对于明显没有经济利益,也不能形成任何经济权利的投资则按零价值计算。在未来收益难以确定时,可以采用重置价值法进行评估。即通过对被投资企业进行评估,确定净资产数额,再根据投资方所占的份额确定评估值。 xe/(
vTv]U5%:>%
(6)如果进行该项投资的期限较短,价值变化不大,被投资企业资产账实相符,则可根据核实后的被投资企业资产负债表上净资产数额,再根据投资方所占的份额确定评估值。非控股型股权投资在某些情况下也可以采取成本法评估。 [s<^&WM/
>}(CEzc8
不论采用什么方法评估非控股型股权投资,都应考虑少数股权折价因素对评估值的影响。 ~axjjv
W_0>y9?
11.控股型股权投资评估 WJ*n29^N^h
.7n\d55a
对于控股型的长期股权投资,原则上应对被投资企业进行评估后再测算控股权投资的价值。对被投资企业的评估应以收益法为主,特殊情况下,可以单独采用市场法,对被投资企业进行评估,评估基准日与投资方的评估基准日相同。 A&>.74}p
PTj&3`v
12.评估人员评估股东部分权益价值,应当在适当及切实可行的情况下考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价 [Y`,qB<B
ETB6f
九、流动资产评估 !t i6
,m,)I
(一)考试目的 2B,] -Mu)
jM\*A#Jo5
通过对流动资产评估内容的考核,测试考生对各类流动资产评估的特点及评估方法的掌握情况,考核考生分析和解决流动资产评估实际问题的能力。 P6MRd/y |
I* VCpaA
(二)考试基本要求 E= `6-H{
Ld B($4,
1.掌握以下内容 .Lfo)?zG
n8.kE)?
(1)流动资产评估的特点及流动资产账面价值与评估价值之间的关系; 5Ba[k[b^
^Fn
fJ
:
(2)运用市场法、成本法评估不同类型材料、低值易耗品的技术思路、约束条件和具体方法; n`4K4y%Dy}
v!%5&: c3
(3)运用成本法和市场法评估在产品、产成品及库存商品价值的技术思路、约束条件和具体方法; 8XsguC
GtwT
(4)应收账款评估的基本程序,坏账损失估计的坏账比例法和账龄分析法。 f
nI|
<x!GE>sf+
2.熟悉以下内容 q{ O% |
`SVmQSwO[
(1)流动资产评估的特点、局限性及评估程序; e)?Fi
e${)w-R/e
(2)待摊费用和预付费用的评估方法; GIAc?;zY
+S=Rn,
(3)应收票据贴现值的计算方法。 _!|/
;Nk
'TAUE{{
3.了解以下内容 hS
9;k9w
7==f\%,
(1)流动资产的内容和特点; VM0j`bs'K*
~,2/JDVJ5-
(2)货币性资产的评估方法; iPrLwheb
mg,j:,
(3)评估应收账款的局限性。 D$JHs4
/x1MPP>fu
(三)要点内容 z,|{fKtY}
Q3"}Hl2
1.流动资产评估的特点 sCu+Lg~f
?ByM[E$
(1)流动资产评估主要是单项资产评估。对流动资产的评估主要是以单项资产为对象进行价值评估。 *OyHHq|>q
n6k9~ "?
(2)合理确定流动资产评估的基准时问对流动资产评估具有非常重要的意义。由于流动资产与其他资产的显著特点在于其资产的流动性和价值的波动性。不同形态的流动资产随时都在变化,而评估则是确定其某一时点上的价值,不可能人为地停止流动资产的周转。因此,评估基准日应尽可能选择在会计期末,必须在规定的时点进行资产清查、登记和确定流动资产数量和账面价值,避免重登和漏登现象的发生。 r
6Q Q
rLX4jT^
(3)既要认真进行资产清查,同时又要分清主次,掌握重点。由于流动资产一般具有数量大、种类多的特点,清查工作量大,所以流动资产清查应考虑评估的时间要求和评估成本。对流动资产评估往往需要根据不同企业的生产经营特点和流动资产分布的情况,对流动资产分清主次、重点和一般,选择不同的方法进行清查和评估,做到突出重点,兼顾一般。清查采用的方法是抽查、重点清查和全面清查。当抽查核实中发现原始资料或清查盘点工作可靠性较差时,应扩大抽查面,直至核查全部流动资产。 Y \:0Ev
-J^(eog[6
(4)流动资产的账面价值基本上可以反映其现值。由于流动资产周转快、变现能力强,在物价水平相对比较稳定的情况下,流动资产的账面价值基本上可以反映出流动资产的现值。因此,在特定情况下,可以采用历史成本作为其评估值。同时,评估流动资产时一般可以不需要考虑资产的功能性贬值因素,其有形损耗(实体性损耗)的计算只适用于诸如低值易耗品、呆滞、积压存货类流动资产的评估。 *@TZ+{t
Vi$-Bw$@
2.材料的评估 > ,DbNmi
?)\a_Tn
(1)材料评估的内容。企业中的材料,按其存放地点可分为库存材料和在用材料。在用材料是在生产过程中已形成产成品或半成品,已不再作为单独的材料存在,故材料评估主要是对库存材料进行评估。 *FJZiPy
72,rFYvpK
(2)材料评估的步骤。进行实物盘点,使其账实相符;根据不同评估目的和待估资产的特点,选择相应的评估方法;在评估方法的选择上,更多的是采用成本法或市场法;运用存货管理的ABC分析法,突出重点。 7-BvFEM;
r$wxk 4%Rz
(3)材料评估的方法。近期购进的材料库存时间较短,在市场价格变化不大的情况下,其账面值与现行市价基本接近,可采用成本法,也可以采用市场法;对购进批次间隔时间长、价格变化较大的库存材料进行评估时,可以采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值;企业库存的某些材料可能购进的时间早,市场已经脱销,目前无明确的市价可资参考或使用,对这类材料的评估,可以通过寻找替代品的价格变动资料来修正材料价格。也可以在分析市场供需的基础上,判断该项材料的供需关系,并以此修正材料价格,还可以通过市场可比同类商品的平均物价指数进行评估;呆滞材料是指从企业库存材料中清理出来,需要进行处理的材料,首先应对其数量和质量进行核实和鉴定。然后区别不同情况进行评估,对其中失效、变质、残损、报废、无用的,应通过分析计算,扣除相应的贬值数额后,确定其评估值。 qL94SW;
G-T0f
3.低值易耗品的评估 'fL"txW
}=!,o
在库低值易耗品的评估,可以根据具体情况,采用与库存材料评估相同的方法;在用低值易耗品的评估,可以采用成本法进行评估。 _$>pw<
kEd@oC
4.在产品的评估 x=#VX\5k:
i9=&;_z
对在产品进行评估时,一般可采用成本法或市场法进行评估。 3su78e t}
|{@FMxn|q
5.产成品及库存商品的评估 P/`I.p ;
8?FbtBAn
对产成品及库存商品应依据其变现能力和市场可接受的价格进行评估,应该分析产成品的销售及周转情况,适用的方法有成本法和市场法,同时应该结合资产评估的经济行为,注意对其可能实现的利润情况进行分析。 m5Tr-w$QY
$u/E\l
6.应收账款及预付账款的评估 03j]d&P%d
wK}\_2?
在评估应收账款及预付账款时,要关注并分析债务方的经营情况,合理判断其风险。在对应收账款及预付账款这些资产估算时,一般应从两方面进行:一是清查核实应收账款数额;二是估计可能的坏账损失。 WlYs~(=9
t
R6
+
G
对预计坏账损失的估计方法主要有: YA&g$!
aC<KN:TN6
(1)坏账比例法。此法是按坏账占全部应收账款的比例来判断不可收回的应收账款,从而确定坏账损失的数额。坏账比例的确定,可以根据被评估企业前若干年(一般为3~5年)的实际坏账损失额与其应收账款发生额的比例确定。 RNQK
5 Qoew9rA
如果一个企业的应收账款多年未清理,账面找不到处理坏账的数额,也就无法推算出坏账损失率,在这种情况下就不能采用这种方法。 7w1wr)qSB
nQGQWg`
(2)账龄分析法。此法是根据应收账款账龄的长短,分析应收账款预计可收回的金额及其产生坏账的可能性。一般来说,应收账款账龄越长,产生坏账损失的可能性就越大。因此,可将应收账款按账龄长短分成不同的组别,按不同组别估计坏账损失的可能性,进而估计坏账损失的金额。 sm$(Y.N
KeNL0_Pw
7.应收票据的评估 7+hK~
jM:Y
'l]
应收票据的评估可采用下列两种方法:按票据的本利和计算,即应收票据的评估价值为票据的面值加上应计的利息。按应收票据的贴现值计算,即应收票据的评估价值为按评估基准日到银行申请贴现的贴现值。 4hw@yTUo
wR{'y)$
8.待摊费用和预付费用的评估 !yhh8p3
\RVW
对于待摊费用的评估,原则上应按其形成的具体资产价值来确定。预付费用的评估依据其未来是否可产生效益而定,只有那些在评估日之后仍将发挥作用的预付费用,才是评估的对象。 4R5D88=C
c`fG1s
十、企业价值评估 yObuWDA9
t
5[[JD
1V
(一)考试目的 ykrr2x
rS1fK1dys
通过对企业价值评估内容的考核,测试考生对企业价值评估的基本原理与方法的掌握和运用情况,考核考生分析和解决企业价值评估实际问题的能力。 *:O.97q@h
B&N/$=5m
(二)考试基本要求 G7=pBf
(|d34D
OJ
1掌握以下内容 X=C1/4wU
zB?
V_aT
(1)企业及企业评估价值的含义; R=Tqj,6
F_bF
(2)年金法的使用条件和正确运用; KzQ3.)/q
*|_"W+JC
(3)分段法的使用条件和正确运用; j w* IO
DI;DECQl$
(4)企业收益的界定及不同收益口径的确定依据和方法; {-A^g!jT&
l$hJE;n
(5)企业收益预测的要求、步骤和方法; >Yt/]ta4+
;=? ~
-_
(6)折现率选择的基本原则; cJgBI(S5
f7I{Wf
Z\P
(7)保证折现率与收益额之间口径一致的要求和技术处理方法; "@9?QI}
vLxQ *50v$
(8)测算风险报酬率的累加法和口系数法等具体方法; \cLSf=
#oJ5k8Wy
(9)企业价值评估市场法、成本法的运用; r&Ca"dI
=YG _z
^'
(10)企业价值评估中的价值类型。 <A9y9|>o
8?Z4-6!{V,
2.熟悉以下内容 *.&