②使用年限法。年限法是从使用寿命的角度来估算贬值,它假设机器设备有一定的使用寿命,设备的价值与使用寿命成正比。设备在使用过程中,由于物理磨损使得设备的使用寿命逐步消耗,直至寿命耗尽,退出使用。因此,设备的贬值可以用使用寿命的消耗量表示,实体性贬值率也可以用已使用寿命与总使用寿命之比来表示。计算公式为: _rG-#BKW8L
~Ji>[#W
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式中: ——已使用寿命; H!#5!m&
CP@o,v-
L——总使用寿命。 Cl{{H]QngX
k=FcPF"
对于复杂没备,各个组成部件的使用寿命是不同的,如果每个部件都可以独立更换,整个机器的贬值率可以用以下公式表示: QdirE4W
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7`n
R'r|E_
,A^L=+
8.市场法在房地产评估中的应用 _3I3AG0e
/LSq%~UF
(1)运用市场法评估房地产中的修正因素。 XCV0.u|
@_(nd57oSs
市场法就是通过与近期交易的类似房地产进行比较,并对一系列因素进行修正,而得到被估房地产在评估基准目的市场状况下的价格水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、房地产状况因素等。 c.\:peDk
P mC8
2"
(2)运用市场法评估房地产的计算公式。 Q.<giBh
@ljZw(
市场法的摹本计算公式是: D`8E-Bq
+6uOg,;
P=P'×A×B×C pDP33`OFh
E=A/4p6\$
式中:P——被估房地产评估价值; >[
@{$\?x:
2k%Bl+I
P'——可比交易实例价值; i4 P$wlO
y B1W>s8&
A——交易情况修正系数; VN?<[#ij
zkH<aLRB
B——交易日期修正系数; LxIuxt=X|p
YHJ'
C——房地产状况因素修正系数。 LZbRQ"!!o
R,uJK)m
如果土地容积率、土地使用年期单独修正,则计算公式为:P=P'×A×B×C ZV0)
."^Z
)0'Y et}
×容积率修正系数×土地使用年期修正系数 'Dnq+
kg zwlKK
(3)市场法评估房地产价值的程序。运用市场法评估房地产价值,一般经过下列程序:收集交易资料,确定可比交易案例,对交易情况、交易日期、房地产状况等进行修正,确定房地产价值。 u|(aS^H=q
FW/6{tm
9.成本法在房地产评估中的应用 K,Lr+
R%Kl&c
(1)成本法评估土地的基本公式: !d/`[9jY
r#ks>s
土地价值=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 }o~Tw?z-|
XA=|]5C
其中,土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用,分为两种情况:一是国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用,包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。二是为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的补偿费用,这是对原城市土地使用者在经济上的补偿。 gGF$M
`
\?aOExG
I
(2)成本法评估新建房地产的费用。新建房地产开发过程中发生的各项费用,包括土地征收及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。 >:="?'N5l!
=#7s+ d-
(3)运用成本法评估旧建筑物的基本思路。运用成本法评估旧建筑物的价值,应以评估基准日的重新建造成本为基础,考虑评估对象的使用和磨损,扣除建筑物的贬值额。 JiG8jB7%}
R9S7_u
旧建筑物现值的计算公式为: ^!N;F"
mm3zQ!2j.
建筑物价值=重置成本一年贬值额×已使用年限 4KN0i
,q{lYX83S
常用的计算贬值额方法是直线折旧法和成新折扣法。 # Lu4OSM+
9?EY.}~
直线折旧法计算建筑物每年的贬值额为: [RroHXdk+
0:~gW#lD
<6~/sa4GN
:DF`A(
式中:D——年贬值额; Rt*-#`I
$
DK2c]i^|=
C——建筑物的重新建造成本; <e@I1iL37y
7N&3FER
S——建筑物的净残值; \Qe'?LRu{
{'cs![U
N——建筑物的耐用年限; bvt-leA=
&e5^v
R——建筑物的残值率,即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。 :/I={)5
`K1PGibV
10.假设开发法在房地产评估中的应用 +z{x 7
C`=`Ce~|d
(1)假设开发法的基本思路。假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值,扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后,依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。 (cbB%
I_{9eG1w?
实际评估工作中,常用的一个具体计算公式为: sIP6GWK$
F5b]/;|
土地价值=房屋的预期售价-开发建设成本-利息-利润-税费 0~LnnDN
'eTpcrS3
(2)假设开发法评估的程序。假设开发法评估的程序为: CJ37:w{%*Y
L>|A6S#y8/
调查房地产基本情况,确定被估房地产的最佳开发利用方式,预测房地产开发完成后的收益,测算开发建设成本,测算开发利润,测算投资利息和税费,估算被估房地产价值。 Br?++
\
6"#Tvj~-8
11.基准地价的作用 #CBo
4kN:=g
基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格,基准地价一般具有如下作用: YQlpk@X`2
:{e`$kz
(1)具有政府公告作用; Y D1g]p
i1kh@s~8UC
(2)是宏观调控地价水平的依据; [xH2n\7
I+-Rs2wb
(3)是国家征收城镇土地税收的依据; 3M5=@Fwkr
y2d_b/
(4)是政府参与土地有偿使用收益分配的依据; Xl gz.j7XR
-F~9f>
(5)是进一步评估宗地地价的基础; #EwRb<'Em
c"jhbH!u4
(6)引导十地资源在行业部门问的合理配置。 l% 3Q=c
\n( 'KVbf
12.路线价法在土地评估中的应用 oD|+X/FK
Nc^b8&
2J
(1)路线价法的计算公式:路线价法的计算公式有不同的表现形式,下面是常用的一种表达方式: *HfW(C$
G/^5P5y%@
宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度 k/6Gj}l'o
,&
{5,=
如果宗地条件特殊,如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等,则需依下列公式计算: p5D3J[?N
G=0}IPfp
宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率 c9F[pfi(
WH
h2fN'A5
或: 0bRkC,N
(
|R|U z`
宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其他备件修正额 S
-mz xj
FkkZyCqZ`
(2)深度百分率的定义。深度百分率,是地价随临街深度长短变化的比率。 ?PH}b?f4
HEW
9YC"
(3)深度百分率的表现形式。深度百分率的表现形式有三种,分别为:单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象,累计深度百分率呈递增现象,平均深度百分率呈递减现象。 }@t'rK[
=Am*$wGI
(4)路线价法的操作步骤。路线价法的操作步骤主要包括以下内容:路线价区段的划分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他条件修正率表的制作、土地宗地价值的计算。 1]zyME
oBGst t@
13.在建工程评估中的形象进度法 )l81
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5>^ W}0s
形象进度法是选择足够的可比销售资料,根据在建工程建造完成后的市场价格,结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。 2v;
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}][|]/s?42
六、资源资产评估 Toa#>Z*+Rb
DdA}A>47
(一)考试目的 uR[PKLh
f%{ ag
通过对资源资产评估内容的考核,测试考生对资源资产评估的基本原理与方法的掌握和了解情况,考核考生分析和解决资源资产评估实际问题的能力。 wr6xuoH
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(二)考试基本要求 Ny&Fjzl
9jJ/ RX p
1.掌握以下内容 Yk*57&QI
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z>zdj5}
(1)资源性资产的自然属性、经济属性和法律属性; DqC}f#
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(2)森林资源资产价格构成的主要因素; z ]4g`K+
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(3)林木资产评估的市场法、收益法、成本法和剩余法的计算公式; Hi 0df3t
^_"q`71Dk
(4)矿业权的内涵; Jb-QP'$@
26klW:2*
(5)采矿权评估的贴现现金流量法、可比销售法的计算公式。 }sN9QgE
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2.熟悉以下内容 R<