2003年利润表
评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下：
'gCJ[ ce （1）市盈率为l0；
]?[zx'| （2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7；
wHx}U M" （3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8.
R7lYu\mA 要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。
v@VLVf)>9^ （四）
Hi^
35 被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。
rwy+~ 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
Qh*)pt]n 1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；
d$w(-tV42 2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；
BU`ckK\( 3.专业费用为建筑费用的10%；
8qn 9| 4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；
j(j#0dXLh 5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；
w4UD/zO 6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；
DKX/W+#a 7.房地产综合资本化率为8%；
`|nH1sHFq 8.每年按365天计算：
6Lb {r4^ 9.本项目不考虑所得税因素。
iC\%_5/ _ 根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。
+j Ugx;u, Tr~sieL 答案： j1/+\8Y
IroPx#s:i
一、单项选择题（共30题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意） 'xIyGDe 1.C 2.D 3.C 4.D 5.C
J,??x0GDx, 6.A 7.B 8.B 9.A 10.C
jgG
$'|s} 11.B 12.B 13.D 14.A 15.B
?=<~^Lk 16.B 17.A 18.C 19.D 20.D
CphF
v!k'Z 21.B 22.A 23.C 24.D 25.B
]Ko^G_
Rm
26.D 27.D 28.A 29.A 30.B
A_Rrcsl 4 二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
2HD :JdL 31.CE 32.BC 33.CD 34.AB 35.ABD
yNBv-oe5 36.ABD 37.ABD 38.ACD 39.ACDE 40.ABC
P1MvtI4gm 三、综合题[共4题，共50分。其中（一）题10分，（二）题l0分，（三）题12分， （四）题l8分。有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式]
u QnT[\k?
（一）
?-f,8Z|h 
oe9lF*$/ (二）
= -w;z x 
m^<p8KZ （三）
H(b)aw^(% 收益调整表
e?b)p5g 1.主营业务收入=100÷60%=166.67（万元） （1分）
X3<K 1/< 2.主营业务成本=166.67×50%=83.33（万元） （1分）
nob0T5G 3.主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17（万元） （1分）
R::zuv 4.营业费用=166.67×5%=8.33（万元） （0.5分）
:|rPT)yT] 5.管理费用=166.67×5%=8.33（万元） （0.5分）
nq1
'F 6.财务费用=166.67×10%=16.67（万元） （1分）
V7EQ4Om:It 7.无负债净利润=2736+16.67×（1-33%）=38.53（万元） （1分）
Lkn4<'un 8.主营业务利润=74.17（万元） （1分）
*$S# o#5 9.净利润=27.36（万元） （1分）
/N6}*0Ru 10.根据市盈率计算的酒店价值=27.36×10=273.60（万元） （1分）
QOH<]~3J 11.根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.53×7=269.71（万元） （1分）
\9`#]#1bx5 12.根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.17×3.8=281.85（万元） （1分）
rh66_eV 13.评估值=（273.60+269.71+281.85）÷3=275.05（万元） （1分）
##cnFQCB （四） V^T bP. 解一： 7VAJJv3 1.1——2楼面积 3000×2=6000（平方米） （0.3分）
~Wei|,w'< 2.3——5层面积 1900×3=5700（平方米） （0.3分）
YHB9mZi 3.6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300（平方米） （0.2分）
1Ipfw 4.年总收入（元）
[*Uu#9 6000×2000+5700×2×365×（1-10%）+13300×2.5×365×（1-10%）
:Wc_Utt =12000000十3744900+10922625 （3分）
zU&L.+
=26667525
" u492^ 5.年总费用（元）
tlQC6Fb# 26667525×（5%+17.5%）+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 （3分）
,$N#Us(Wa 6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87（元） （0.2分）
Y%@hbUc}x9 
T7[NcZ:I 解二： bWmw3w 1.1——2楼面积 3000×2=6000=0.6（万平方米） （0.3分）
vcv CD7MD 2.3——5层面积 1900×3=5700（平方米）=0.57（万平方米） （0.3分）
LHk
Q'O0 3.6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33（万平方米） （0.2分）
cE\>f8 I 4.年总收入（万元）
yCP4r6X0 0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9 （3分）
D=+NxR[ =2666.75
_MuZ4tc
5.年总费用
_
_Nv0Ru 2666.75×（5%+17.5%）+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27（万元） （3分）
;wHCj$q
6.年利润 2666.75-683.27=1983.48（万元） （0.2分）
QI_4* 
ok{!+VCB5
