2003年利润表
评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下：
Us0EG\Y （1）市盈率为l0；
j4uvS! （2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7；
? }U( 3 （3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8.
%*0 ^0wz 要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。
z-.+x3&o @ （四）
;k>&FWEG 被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。
n+A?"`6*# 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
?1K#dC52# 1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；
=t H:,SH 2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；
k@3Q|na 3.专业费用为建筑费用的10%；
Dw<bn<e- 4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；
/*X2c6 <d 5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；
9E>|=d|(d 6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；
zZ` _D|<m 7.房地产综合资本化率为8%；
mSb# Nn6W 8.每年按365天计算：
A"G
1^8wvX 9.本项目不考虑所得税因素。
)]H-BIuGm 根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。
vR H d&0 E(8*
pI 答案： li}1S
? -dX`n
一、单项选择题（共30题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意） w"cZHm 1.C 2.D 3.C 4.D 5.C
c_' OPJ 6.A 7.B 8.B 9.A 10.C
2;D uHO1 11.B 12.B 13.D 14.A 15.B
G?;e-OhV 16.B 17.A 18.C 19.D 20.D
q$B>|y U 21.B 22.A 23.C 24.D 25.B
ZOeQ+j)|I 26.D 27.D 28.A 29.A 30.B
y+c|vdW% 二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
fj;y}t1E] 31.CE 32.BC 33.CD 34.AB 35.ABD
$',K7%y 36.ABD 37.ABD 38.ACD 39.ACDE 40.ABC
%R}.#,Suo 三、综合题[共4题，共50分。其中（一）题10分，（二）题l0分，（三）题12分， （四）题l8分。有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式]
@ W[f 1 （一）
u P~@U" ! 
IpcNuZo9& (二）
#/Vh|UeX 
'kL#] （三）
d\R,Q 收益调整表
;kS &A( 1.主营业务收入=100÷60%=166.67（万元） （1分）
'+?"iVVo 2.主营业务成本=166.67×50%=83.33（万元） （1分）
LIvFx | 3.主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17（万元） （1分）
pgQV / 6 4.营业费用=166.67×5%=8.33（万元） （0.5分）
&h^9}>rVjV 5.管理费用=166.67×5%=8.33（万元） （0.5分）
CzRc%%BA 6.财务费用=166.67×10%=16.67（万元） （1分）
7|$:=4 7.无负债净利润=2736+16.67×（1-33%）=38.53（万元） （1分）
WSp 8.主营业务利润=74.17（万元） （1分）
=E.t`x= 9.净利润=27.36（万元） （1分）
o:3dfO%nuM 10.根据市盈率计算的酒店价值=27.36×10=273.60（万元） （1分）
`Nb[G)Xh 11.根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.53×7=269.71（万元） （1分）
e%@~MQ- 12.根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.17×3.8=281.85（万元） （1分）
b`~p.c%( 13.评估值=（273.60+269.71+281.85）÷3=275.05（万元） （1分）
1p/3
!1 （四） ,^w?6?,&l} 解一： v*SEb~[ 1.1——2楼面积 3000×2=6000（平方米） （0.3分）
+'I+o5* 2.3——5层面积 1900×3=5700（平方米） （0.3分）
$_o-~F2i5 3.6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300（平方米） （0.2分）
P3)Nl^/ 4.年总收入（元）
+zaA,e?\ 6000×2000+5700×2×365×（1-10%）+13300×2.5×365×（1-10%）
,!Z *5 =12000000十3744900+10922625 （3分）
ND>r#(_\ =26667525
D(AXk8Vub 5.年总费用（元）
2( u,SQ 26667525×（5%+17.5%）+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 （3分）
%.^_Ps0 6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87（元） （0.2分）
d4>Z8FF|1B 
r^3a cXl
解二： 17oa69G 1.1——2楼面积 3000×2=6000=0.6（万平方米） （0.3分）
rvbLyv;~ 2.3——5层面积 1900×3=5700（平方米）=0.57（万平方米） （0.3分）
ktFhc3);! 3.6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33（万平方米） （0.2分）
W&& ;:Fr 4.年总收入（万元）
naYrpK,. 0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9 （3分）
.<x&IJ / =2666.75
x 7: s]<kE 5.年总费用
El[)?
+;D 2666.75×（5%+17.5%）+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27（万元） （3分）
jV>raCK_ 6.年利润 2666.75-683.27=1983.48（万元） （0.2分）
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j.w@(<=x
