2003年利润表
评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下：
iQ7S*s+l5O （1）市盈率为l0；
VAL]\@Q} （2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7；
kbcqU E （3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8.
]Lz:oV^% 要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。
tUXly|k （四）
lq[o2\ 被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。
Jp#Onl+d6 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
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<xp 1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；
WA1h|:Z 2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；
[.[|rnil 3.专业费用为建筑费用的10%；
w /l\ p3n 4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；
O% }EpIP_ 5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；
U 1,f$McZs 6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；
u .~` /O 7.房地产综合资本化率为8%；
k&M9Hn2 8.每年按365天计算：
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r_$%x9D 9.本项目不考虑所得税因素。
g)/ #gyT4Y 根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。
Dmq_jt ]@G$
L,3 答案： W}0cM9 g
Kx<T;iJ}
一、单项选择题（共30题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意） )o [Jxu' 1.C 2.D 3.C 4.D 5.C
/j B 0 6.A 7.B 8.B 9.A 10.C
C A 8N 11.B 12.B 13.D 14.A 15.B
W, YYL(L 16.B 17.A 18.C 19.D 20.D
F&[M yX U4 21.B 22.A 23.C 24.D 25.B
CG397Y^ 26.D 27.D 28.A 29.A 30.B
YZllfw$9 二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
tY>_ +)oi 31.CE 32.BC 33.CD 34.AB 35.ABD
`= FDNOwp 36.ABD 37.ABD 38.ACD 39.ACDE 40.ABC
jph"94 三、综合题[共4题，共50分。其中（一）题10分，（二）题l0分，（三）题12分， （四）题l8分。有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式]
M"l<::z （一）
+@5@`"Jry 
h F 4gz*Q (二）
?K9zTas@ 
fHc/5uYW （三）
=E~)s vl6g 收益调整表
hY5tBL 1.主营业务收入=100÷60%=166.67（万元） （1分）
6M-Y`T `J 2.主营业务成本=166.67×50%=83.33（万元） （1分）
1O@y
>cV 3.主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17（万元） （1分）
|on$ )vm 4.营业费用=166.67×5%=8.33（万元） （0.5分）
x+;"(]# 5.管理费用=166.67×5%=8.33（万元） （0.5分）
WJJwhr 6.财务费用=166.67×10%=16.67（万元） （1分）
q?TI(J+/ 7.无负债净利润=2736+16.67×（1-33%）=38.53（万元） （1分）
1.6Y=Mh=i[ 8.主营业务利润=74.17（万元） （1分）
0n('F 9.净利润=27.36（万元） （1分）
PZB_6!}2[F 10.根据市盈率计算的酒店价值=27.36×10=273.60（万元） （1分）
*<rBV`AP 11.根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.53×7=269.71（万元） （1分）
YgfQ{3^I 12.根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.17×3.8=281.85（万元） （1分）
lAZ n0EU 13.评估值=（273.60+269.71+281.85）÷3=275.05（万元） （1分）
n+q a/< （四） 9 %MHIY5 解一： hO H
DXc" 1.1——2楼面积 3000×2=6000（平方米） （0.3分）
R.rxpJ+kU 2.3——5层面积 1900×3=5700（平方米） （0.3分）
yD\[`!sWk 3.6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300（平方米） （0.2分）
9 U!-Zn! 4.年总收入（元）
c*:H6(u 6000×2000+5700×2×365×（1-10%）+13300×2.5×365×（1-10%）
XI8rU) q =12000000十3744900+10922625 （3分）
ouO<un =26667525
aH(B}wh{ 5.年总费用（元）
}_GI%+t 26667525×（5%+17.5%）+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 （3分）
ZlEH3-Zv 6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87（元） （0.2分）
eT<T [; m 
tuW
Jj^ 解二： l$mfsm|{: 1.1——2楼面积 3000×2=6000=0.6（万平方米） （0.3分）
d|Q_Z
@;JF 2.3——5层面积 1900×3=5700（平方米）=0.57（万平方米） （0.3分）
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uA\ 3.6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33（万平方米） （0.2分）
b8$(j2B~ 4.年总收入（万元）
QT[yw6Z 0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9 （3分）
?Gr2@,jlD =2666.75
JS{trqc1d 5.年总费用
hnD=DLW $ 2666.75×（5%+17.5%）+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27（万元） （3分）
{L9WeosQ 6.年利润 2666.75-683.27=1983.48（万元） （0.2分）
v5 Qp[O_ 
rM5{R}+;
