2003年利润表
评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景,选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率(倍数)的平均数值,具体数据如下:
[tk6Kx8a (1)市盈率为l0;
uqv S (2)每股市价与每股无负债净利润的比率为7;
Z 5 Xis"j (3)每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8.
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9EF A 要求:根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。(最终评估值以算术平均数为准,运算中以万元为单位,评估结果保留两位小数)。
kfgkZ"9 (四)
-<l2 $&KS 被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积5000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦,其中l-2层为商场,每层建筑面积为300O平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为l900平方米。
?k^~qlye 评估师根据相关资料,经分析、测算得到如下数据资料:
UuCRQN H 1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入;
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5l 2.大厦建设期为2年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元,所需资金分两年投人,第一年投入所需资金的60%,第二年投入所需资金的40%,各年投资均匀投入;
im@QJ: 3.专业费用为建筑费用的10%;
9~{,Hj1xE 4.预计大厦建成后即可出租,其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元,出租率可达100%,第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元,第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元,写字楼平均空置率约为10%;
Al+}4{Q+? 5.管理费用为租金的5%,税金为租金的l7.5%,保险费为建筑费及专业费用的0.1%,维修费用为建筑费用的l%,年贷款利率为5%,复利计息;
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kW5<s_ 6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;
J^-a@'`+ 7.房地产综合资本化率为8%;
.Vrl: 8.每年按365天计算:
)fl+3!tq 9.本项目不考虑所得税因素。
#~ZaN;u 根据上述条件,试对该宗地的价值进行评估(要求:评估结果保留两位小数)。
f0{j/+F_o NwN3T]W 答案: mLfY^&2Pr
Z~]G+(
一、单项选择题(共30题,每题l分。每题的备选项中,只有l个最符合题意) Xc$Zkfmms 1.C 2.D 3.C 4.D 5.C
Zi}jf25 6.A 7.B 8.B 9.A 10.C
!j
/54, 11.B 12.B 13.D 14.A 15.B
,AH2/^:%c 16.B 17.A 18.C 19.D 20.D
XXA.wPD- 21.B 22.A 23.C 24.D 25.B
<;*w97n 26.D 27.D 28.A 29.A 30.B
yN/g;bQ 二、多项选择题(共10题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
XEBj=5sG 31.CE 32.BC 33.CD 34.AB 35.ABD
jLn|zK 36.ABD 37.ABD 38.ACD 39.ACDE 40.ABC
B,] AfH 三、综合题[共4题,共50分。其中(一)题10分,(二)题l0分,(三)题12分, (四)题l8分。有计算的,要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的,应列出公式]
eV"s5X[$ (一)
Sd/7#
V
n+a-v (二)
qJE_4/<^!
n#sK31;yb (三)
[X7gP4 收益调整表
:j? MEeu 1.主营业务收入=100÷60%=166.67(万元) (1分)
*z};&UsF{ 2.主营业务成本=166.67×50%=83.33(万元) (1分)
B`
YD>oCN 3.主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17(万元) (1分)
-2j[;kgt} 4.营业费用=166.67×5%=8.33(万元) (0.5分)
tRo` @eEX 5.管理费用=166.67×5%=8.33(万元) (0.5分)
.Rt~d^D@ 6.财务费用=166.67×10%=16.67(万元) (1分)
w'9!%mr 7.无负债净利润=2736+16.67×(1-33%)=38.53(万元) (1分)
7K1_$vd 8.主营业务利润=74.17(万元) (1分)
xd\ml
37~ 9.净利润=27.36(万元) (1分)
ZYt1V"2VJ 10.根据市盈率计算的酒店价值=27.36×10=273.60(万元) (1分)
WcY $=\7 11.根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.53×7=269.71(万元) (1分)
HL-'\wtl 12.根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.17×3.8=281.85(万元) (1分)
_5S||TuNS 13.评估值=(273.60+269.71+281.85)÷3=275.05(万元) (1分)
/|3~LvIt= (四) 3Kc9*]D 解一: ~NB|BwAh 1.1——2楼面积 3000×2=6000(平方米) (0.3分)
0+&K; 2.3——5层面积 1900×3=5700(平方米) (0.3分)
{-Gh 62hDg 3.6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300(平方米) (0.2分)
x3sX=jIW_ 4.年总收入(元)
' 6)Yf}I 6000×2000+5700×2×365×(1-10%)+13300×2.5×365×(1-10%)
W>qu~ak?x =12000000十3744900+10922625 (3分)
yo8mfH_, =26667525
\4>w17qng 5.年总费用(元)
<Mu T7x- 26667525×(5%+17.5%)+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 (3分)
5V~vND*
s 6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87(元) (0.2分)
*3]2vq
e*}:tH 解二: IVy<>xpt 1.1——2楼面积 3000×2=6000=0.6(万平方米) (0.3分)
6=qC/1,l 2.3——5层面积 1900×3=5700(平方米)=0.57(万平方米) (0.3分)
2.N)N%@ 3.6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33(万平方米) (0.2分)
`,]_r4~ ~ 4.年总收入(万元)
\ueCbfV!Z4 0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9 (3分)
r)Vpt
fg; =2666.75
3t9
CN
)* 5.年总费用
-ssmj8:Q\| 2666.75×(5%+17.5%)+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27(万元) (3分)
1wH6 hN, 6.年利润 2666.75-683.27=1983.48(万元) (0.2分)
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