2003年利润表
评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景,选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率(倍数)的平均数值,具体数据如下:
?@_dx=su (1)市盈率为l0;
O%r<I*T^r (2)每股市价与每股无负债净利润的比率为7;
cnR>)9sX
(3)每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8.
-Q;
w4@ 要求:根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。(最终评估值以算术平均数为准,运算中以万元为单位,评估结果保留两位小数)。
iaB5t<t1r (四)
DxlX- 被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积5000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦,其中l-2层为商场,每层建筑面积为300O平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为l900平方米。
]9' \<uR 评估师根据相关资料,经分析、测算得到如下数据资料:
(I$hw"%& 1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入;
gP3[=a"\ 2.大厦建设期为2年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元,所需资金分两年投人,第一年投入所需资金的60%,第二年投入所需资金的40%,各年投资均匀投入;
3r\QLIr L8 3.专业费用为建筑费用的10%;
g=)@yZ3>v 4.预计大厦建成后即可出租,其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元,出租率可达100%,第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元,第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元,写字楼平均空置率约为10%;
.NKN2 5.管理费用为租金的5%,税金为租金的l7.5%,保险费为建筑费及专业费用的0.1%,维修费用为建筑费用的l%,年贷款利率为5%,复利计息;
DsoF4&>g[B 6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;
mS0W@# |K 7.房地产综合资本化率为8%;
L-XTIL$$ 8.每年按365天计算:
5GKz@as8 9.本项目不考虑所得税因素。
>9 iv> 根据上述条件,试对该宗地的价值进行评估(要求:评估结果保留两位小数)。
gisZmu0 n#*cVB81 答案: 'G
k|&
^
g0l- n
一、单项选择题(共30题,每题l分。每题的备选项中,只有l个最符合题意) (~jOtUyT 1.C 2.D 3.C 4.D 5.C
PJ'l:IU 6.A 7.B 8.B 9.A 10.C
tm$3ZzP4 11.B 12.B 13.D 14.A 15.B
~L2Fo~fw 16.B 17.A 18.C 19.D 20.D
yxH[uJpb 21.B 22.A 23.C 24.D 25.B
[K5afnq` 26.D 27.D 28.A 29.A 30.B
<%5ny!] 二、多项选择题(共10题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
iY="M _kQ_ 31.CE 32.BC 33.CD 34.AB 35.ABD
;.iy{&$ 36.ABD 37.ABD 38.ACD 39.ACDE 40.ABC
m*1=-"P 三、综合题[共4题,共50分。其中(一)题10分,(二)题l0分,(三)题12分, (四)题l8分。有计算的,要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的,应列出公式]
PYZ8@G (一)
HkrNt/]
BsJClKp/ (二)
/O9z-!Jz
QZX+E (三)
#r\uh\Cy 收益调整表
Cd4G&(= 1.主营业务收入=100÷60%=166.67(万元) (1分)
(j(6%U 2.主营业务成本=166.67×50%=83.33(万元) (1分)
]]+"`t,- 3.主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17(万元) (1分)
="V6z$N 4.营业费用=166.67×5%=8.33(万元) (0.5分)
Qi9SN00F. 5.管理费用=166.67×5%=8.33(万元) (0.5分)
139_\=5|U/ 6.财务费用=166.67×10%=16.67(万元) (1分)
j:0z/gHp$ 7.无负债净利润=2736+16.67×(1-33%)=38.53(万元) (1分)
?n}L+| 8.主营业务利润=74.17(万元) (1分)
m9r
X 9.净利润=27.36(万元) (1分)
#(%
6urd 10.根据市盈率计算的酒店价值=27.36×10=273.60(万元) (1分)
+7=3[K 11.根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.53×7=269.71(万元) (1分)
k3&Wv 12.根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.17×3.8=281.85(万元) (1分)
)/UkJ/}j 13.评估值=(273.60+269.71+281.85)÷3=275.05(万元) (1分)
7Xa
Ri@uG (四) 1c]GS&(RP 解一: >6c{CYuT 1.1——2楼面积 3000×2=6000(平方米) (0.3分)
+BESO 2.3——5层面积 1900×3=5700(平方米) (0.3分)
SO|$X 3.6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300(平方米) (0.2分)
L~\Ir 4.年总收入(元)
_s^sZ{'2_
6000×2000+5700×2×365×(1-10%)+13300×2.5×365×(1-10%)
O[!]/qP+. =12000000十3744900+10922625 (3分)
tlj
^0 =26667525
kxh
$R> 5.年总费用(元)
YQ]W<0( 26667525×(5%+17.5%)+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 (3分)
|1#*`2j\=9 6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87(元) (0.2分)
~x2azY2DP
$aEL>,X 解二: {a(TT)d 1.1——2楼面积 3000×2=6000=0.6(万平方米) (0.3分)
q%nWBmPZ~y 2.3——5层面积 1900×3=5700(平方米)=0.57(万平方米) (0.3分)
"lB[IB) 3.6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33(万平方米) (0.2分)
iNcB6,++ 4.年总收入(万元)
^5OR%N) 0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9 (3分)
6]M(ElV1H =2666.75
HZ/e^"cpM 5.年总费用
Pwf":U) 2666.75×(5%+17.5%)+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27(万元) (3分)
v81<K*w`P 6.年利润 2666.75-683.27=1983.48(万元) (0.2分)
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