2003年利润表
评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下：
%Qlc?Wl: （1）市盈率为l0；
SXZ9+<\ （2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7；
*>KBDFI （3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8.
p>;@]!YWQ 要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。
26rg-?;V^ （四）
&<]f- 被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。
fDf[:A,8 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
gK`w|kh` 1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；
1wKXOy=v0 2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；
Rbf6/C 3.专业费用为建筑费用的10%；
v/q-{ 1 4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；
)ZpI%M?) 5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；
z 6C(?R 6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；
=+Fb\HvX{ 7.房地产综合资本化率为8%；
oNyYx6q:Q 8.每年按365天计算：
2C
O/K_Q 9.本项目不考虑所得税因素。
{h7 vJ^ 根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。
ovTL'j! \X:e9~ 答案： gCb+hQq\
I[Lg0H8
一、单项选择题（共30题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意） q[a\a7U z 1.C 2.D 3.C 4.D 5.C
r
|C.K 6.A 7.B 8.B 9.A 10.C
vTO9XHc E 11.B 12.B 13.D 14.A 15.B
p8~lG uH 16.B 17.A 18.C 19.D 20.D
1N8] ~ j 21.B 22.A 23.C 24.D 25.B
bTc >-e, 26.D 27.D 28.A 29.A 30.B
B2ln8NF#Q 二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
$u!(F]^ 31.CE 32.BC 33.CD 34.AB 35.ABD
BB/wL_=: 36.ABD 37.ABD 38.ACD 39.ACDE 40.ABC
dZ`Y>wH_ 三、综合题[共4题，共50分。其中（一）题10分，（二）题l0分，（三）题12分， （四）题l8分。有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式]
Ak9 {P` （一）
hpF_@n
h#hr'3bI1 (二）
WzN c= @[W 
rF-SvSj} （三）
0\tac/ 收益调整表
Ayw _LCUD 1.主营业务收入=100÷60%=166.67（万元） （1分）
z3tx]Ade 2.主营业务成本=166.67×50%=83.33（万元） （1分）
@-!P1]V| 3.主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17（万元） （1分）
SN}K=)KF# 4.营业费用=166.67×5%=8.33（万元） （0.5分）
Cdz&'en^ 5.管理费用=166.67×5%=8.33（万元） （0.5分）
Xfq`k/ W 6.财务费用=166.67×10%=16.67（万元） （1分）
JX=rL6Y@:; 7.无负债净利润=2736+16.67×（1-33%）=38.53（万元） （1分）
f=F:Af! 8.主营业务利润=74.17（万元） （1分）
9&eY<'MgP 9.净利润=27.36（万元） （1分）
;{sZDjev> 10.根据市盈率计算的酒店价值=27.36×10=273.60（万元） （1分）
NZB*;U~t 11.根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.53×7=269.71（万元） （1分）
.KA-=$~J1 12.根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.17×3.8=281.85（万元） （1分）
yxt"vm;
13.评估值=（273.60+269.71+281.85）÷3=275.05（万元） （1分）
! Ld5Y$ （四） ^Spu /55_ 解一： pux IJ 1.1——2楼面积 3000×2=6000（平方米） （0.3分）
~v;I>ij 2.3——5层面积 1900×3=5700（平方米） （0.3分）
f1 x&Fk 3.6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300（平方米） （0.2分）
T7 ,]^
1 4.年总收入（元）
UA6 id|G 6000×2000+5700×2×365×（1-10%）+13300×2.5×365×（1-10%）
oe|#!SM( =12000000十3744900+10922625 （3分）
k<<
x}= =26667525
!c yrt< 5.年总费用（元）
hu}$ \ 26667525×（5%+17.5%）+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 （3分）
.uJ
J< 6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87（元） （0.2分）
!< p, G`r 
HoGYgye= 解二： ,>a!CnK= 1.1——2楼面积 3000×2=6000=0.6（万平方米） （0.3分）
6<];}M_{ 2.3——5层面积 1900×3=5700（平方米）=0.57（万平方米） （0.3分）
e'3V4iU] 3.6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33（万平方米） （0.2分）
]/=R ABi 4.年总收入（万元）
oe*1jR_J`[ 0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9 （3分）
# DUfEZ =2666.75
s:3[#&PQpN 5.年总费用
Njc@5*rJ & 2666.75×（5%+17.5%）+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27（万元） （3分）
c;VqEpsbl 6.年利润 2666.75-683.27=1983.48（万元） （0.2分）
mJUM#ry 
)zr*Ecz
