2003年利润表
评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景,选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率(倍数)的平均数值,具体数据如下:
]W;6gmV (1)市盈率为l0;
DgT]Nty@b (2)每股市价与每股无负债净利润的比率为7;
&dtst?? (3)每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8.
fg LY{
要求:根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。(最终评估值以算术平均数为准,运算中以万元为单位,评估结果保留两位小数)。
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7l%- (四)
sSU|N;"Y 被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积5000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦,其中l-2层为商场,每层建筑面积为300O平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为l900平方米。
Mp/l*"( 评估师根据相关资料,经分析、测算得到如下数据资料:
*H!BThf
t4 1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入;
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64up! 2.大厦建设期为2年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元,所需资金分两年投人,第一年投入所需资金的60%,第二年投入所需资金的40%,各年投资均匀投入;
P")I)>Q6 3.专业费用为建筑费用的10%;
vv.E6D^x( 4.预计大厦建成后即可出租,其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元,出租率可达100%,第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元,第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元,写字楼平均空置率约为10%;
N>(w+h+ 5.管理费用为租金的5%,税金为租金的l7.5%,保险费为建筑费及专业费用的0.1%,维修费用为建筑费用的l%,年贷款利率为5%,复利计息;
4'z)J1M 6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;
h^g0|p5 7.房地产综合资本化率为8%;
uE.BB# 8.每年按365天计算:
=803rNe 9.本项目不考虑所得税因素。
b-
- tl@H 根据上述条件,试对该宗地的价值进行评估(要求:评估结果保留两位小数)。
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Iv{M pa46,q&M 答案: Cn/WNCzst&
_^W;J/H
e
一、单项选择题(共30题,每题l分。每题的备选项中,只有l个最符合题意) %tP*_d: 1.C 2.D 3.C 4.D 5.C
v#x`c_ 6.A 7.B 8.B 9.A 10.C
t+a.,$U 11.B 12.B 13.D 14.A 15.B
B>nj{W<o 16.B 17.A 18.C 19.D 20.D
t,r]22I,` 21.B 22.A 23.C 24.D 25.B
D^4nT,&8 26.D 27.D 28.A 29.A 30.B
) (
YNNu 二、多项选择题(共10题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
X&WP.n)
31.CE 32.BC 33.CD 34.AB 35.ABD
aVu!Qk=Z/ 36.ABD 37.ABD 38.ACD 39.ACDE 40.ABC
E!ndXz 59 三、综合题[共4题,共50分。其中(一)题10分,(二)题l0分,(三)题12分, (四)题l8分。有计算的,要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的,应列出公式]
v \i"-KH (一)
JaUzu3*=
'4uu@?!dVk (二)
u9~5U9]O%6
wW\[#Ku (三)
sQ`G'<! 收益调整表
P] *x6c^n 1.主营业务收入=100÷60%=166.67(万元) (1分)
>eA@s}
_8 2.主营业务成本=166.67×50%=83.33(万元) (1分)
T3fQ #p 3.主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17(万元) (1分)
wPM&N@Pf 4.营业费用=166.67×5%=8.33(万元) (0.5分)
6C2~0b 5.管理费用=166.67×5%=8.33(万元) (0.5分)
l~"T>=jq3 6.财务费用=166.67×10%=16.67(万元) (1分)
I(^0/]' 7.无负债净利润=2736+16.67×(1-33%)=38.53(万元) (1分)
k&ooV4#f6 8.主营业务利润=74.17(万元) (1分)
@$jV"Y 9.净利润=27.36(万元) (1分)
~yJ 2@2I 10.根据市盈率计算的酒店价值=27.36×10=273.60(万元) (1分)
{A/^;X{N^ 11.根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.53×7=269.71(万元) (1分)
b=r 3WkB6 12.根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.17×3.8=281.85(万元) (1分)
./ {79 13.评估值=(273.60+269.71+281.85)÷3=275.05(万元) (1分)
$.vm n,:. (四) GqHW.s5 解一: -Fd&rq:GB( 1.1——2楼面积 3000×2=6000(平方米) (0.3分)
yD~,+}0) 2.3——5层面积 1900×3=5700(平方米) (0.3分)
:e7\z 3.6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300(平方米) (0.2分)
Qn8xe, 4.年总收入(元)
bVzi^R" 6000×2000+5700×2×365×(1-10%)+13300×2.5×365×(1-10%)
^:-GPr =12000000十3744900+10922625 (3分)
u79- B-YW^ =26667525
'$OUe {j< 5.年总费用(元)
b;b,t0wS 26667525×(5%+17.5%)+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 (3分)
GCJ[x n(_ 6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87(元) (0.2分)
;(?tlFc
/:F^*] 解二: R1H^CJ=v0 1.1——2楼面积 3000×2=6000=0.6(万平方米) (0.3分)
xoo,}EY 2.3——5层面积 1900×3=5700(平方米)=0.57(万平方米) (0.3分)
G{!er:Vwdh 3.6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33(万平方米) (0.2分)
w*6b%h%ww 4.年总收入(万元)
14 & KE3` 0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9 (3分)
f7a4E+} =2666.75
Sy VGm@ 5.年总费用
c9nR&m8(+ 2666.75×(5%+17.5%)+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27(万元) (3分)
bqED5;d'# 6.年利润 2666.75-683.27=1983.48(万元) (0.2分)
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