2003年利润表
评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景,选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率(倍数)的平均数值,具体数据如下:
l?\jB\, (1)市盈率为l0;
:>rkG?NfL (2)每股市价与每股无负债净利润的比率为7;
g6yB6vk (3)每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8.
?Lx24*5% 要求:根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。(最终评估值以算术平均数为准,运算中以万元为单位,评估结果保留两位小数)。
kF3k7,.8& (四)
R1s`z|? 被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积5000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦,其中l-2层为商场,每层建筑面积为300O平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为l900平方米。
l.(v^3:X 评估师根据相关资料,经分析、测算得到如下数据资料:
UI0(=>L 1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入;
;
p.v]0]is 2.大厦建设期为2年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元,所需资金分两年投人,第一年投入所需资金的60%,第二年投入所需资金的40%,各年投资均匀投入;
d}Xr} 3.专业费用为建筑费用的10%;
M5i%jZk 4.预计大厦建成后即可出租,其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元,出租率可达100%,第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元,第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元,写字楼平均空置率约为10%;
.14~J6 5.管理费用为租金的5%,税金为租金的l7.5%,保险费为建筑费及专业费用的0.1%,维修费用为建筑费用的l%,年贷款利率为5%,复利计息;
9,c(ysv" 6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;
N(O9&L*4fm 7.房地产综合资本化率为8%;
Cw~q4A6' 8.每年按365天计算:
a y4 % 9.本项目不考虑所得税因素。
hl;u'_AB 根据上述条件,试对该宗地的价值进行评估(要求:评估结果保留两位小数)。
2_)\a(.Qu
x" 7H5< 答案: ?(xnSW@r
3t.l5m
Rg5
一、单项选择题(共30题,每题l分。每题的备选项中,只有l个最符合题意)
52Yq 1.C 2.D 3.C 4.D 5.C
u :}%xD6 6.A 7.B 8.B 9.A 10.C
4M^=nae 11.B 12.B 13.D 14.A 15.B
_PPy44r2 16.B 17.A 18.C 19.D 20.D
[RS|gem` 21.B 22.A 23.C 24.D 25.B
PG2: ~$L0 26.D 27.D 28.A 29.A 30.B
f@6QvkIa 二、多项选择题(共10题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
D,FHZDt 31.CE 32.BC 33.CD 34.AB 35.ABD
JX<)EZ!F 36.ABD 37.ABD 38.ACD 39.ACDE 40.ABC
Upx G@b 三、综合题[共4题,共50分。其中(一)题10分,(二)题l0分,(三)题12分, (四)题l8分。有计算的,要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的,应列出公式]
C:GK,?!Jn' (一)
0`Kj25
md+nj{Ib (二)
SP@ >vl+;
GL&y@6 (三)
$5>e 收益调整表
+20G>y=+ 1.主营业务收入=100÷60%=166.67(万元) (1分)
__uA}fZp 2.主营业务成本=166.67×50%=83.33(万元) (1分)
<<UB ^v m 3.主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17(万元) (1分)
f}6s
Q5 4.营业费用=166.67×5%=8.33(万元) (0.5分)
G3txj 5.管理费用=166.67×5%=8.33(万元) (0.5分)
XWnVgY s 6.财务费用=166.67×10%=16.67(万元) (1分)
W,D4.w$@' 7.无负债净利润=2736+16.67×(1-33%)=38.53(万元) (1分)
Id*Ce2B 8.主营业务利润=74.17(万元) (1分)
rUTcpGH 9.净利润=27.36(万元) (1分)
iyN:%ofh 10.根据市盈率计算的酒店价值=27.36×10=273.60(万元) (1分)
~Cbc<[} 11.根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.53×7=269.71(万元) (1分)
q$p%ZefZ 12.根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.17×3.8=281.85(万元) (1分)
xg30xC[ 13.评估值=(273.60+269.71+281.85)÷3=275.05(万元) (1分)
oVnvO iAc (四) "33Fv9C#bK 解一: {]*c
29b> 1.1——2楼面积 3000×2=6000(平方米) (0.3分)
&]V.S7LC# 2.3——5层面积 1900×3=5700(平方米) (0.3分)
dA#Q}.*r 3.6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300(平方米) (0.2分)
{SOr#{1z* 4.年总收入(元)
_> f`!PlB| 6000×2000+5700×2×365×(1-10%)+13300×2.5×365×(1-10%)
WJ$bf(X* =12000000十3744900+10922625 (3分)
2iHUZzz\ =26667525
-#7'r<I9@ 5.年总费用(元)
#r$cyV!k 26667525×(5%+17.5%)+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 (3分)
imo$-}A 6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87(元) (0.2分)
<qtr
-^K"Z
P1 解二: q6@Lp^f 1.1——2楼面积 3000×2=6000=0.6(万平方米) (0.3分)
]5mn ew 2.3——5层面积 1900×3=5700(平方米)=0.57(万平方米) (0.3分)
u6?Q3
bvI 3.6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33(万平方米) (0.2分)
|<HPn4
,X 4.年总收入(万元)
-O1>|y2rU 0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9 (3分)
.>q8W =2666.75
i=ea
?eT` 5.年总费用
VdPtPq1 2666.75×(5%+17.5%)+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27(万元) (3分)
2^Eg9y' 6.年利润 2666.75-683.27=1983.48(万元) (0.2分)
Gp1?iX?ml
63^O|y\W8