2003年利润表
评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下：
BR;f! （1）市盈率为l0；
n@r'b{2;l （2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7；
_1S^A0ft （3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8.
Ju4={^# 要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。
WB<_AIt+ （四）
B/hL 被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。
^kA^> vi 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
LT']3w 1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；
ve;#o< 2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；
zBg>I=hiG 3.专业费用为建筑费用的10%；
8T6.Zh v 4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；
, g\%P5 5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；
U`Bw2Vdk]S 6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；
Rl@k~;VV 7.房地产综合资本化率为8%；
`&xo;Vnc 8.每年按365天计算：
?4vf 2n@ 9.本项目不考虑所得税因素。
+MU|XT_5|6 根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。
/ZlPEs) ?$ T! = e" 答案： \} [{q
". #=_/op
一、单项选择题（共30题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意） o\6A]T=R 1.C 2.D 3.C 4.D 5.C
|>(d^<nR^v 6.A 7.B 8.B 9.A 10.C
uSh !A 11.B 12.B 13.D 14.A 15.B
<J" 7ufHSQ 16.B 17.A 18.C 19.D 20.D
oU[Ba8qh 21.B 22.A 23.C 24.D 25.B
Y?G\@ 6 26.D 27.D 28.A 29.A 30.B
r6k0=6i 二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
RQiGKz5
31.CE 32.BC 33.CD 34.AB 35.ABD
"e4;x U- 36.ABD 37.ABD 38.ACD 39.ACDE 40.ABC
(T+fO}0 三、综合题[共4题，共50分。其中（一）题10分，（二）题l0分，（三）题12分， （四）题l8分。有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式]
#~<cp)!3 （一）
[ aC7 
Hg$t,\j (二）
/ ;>U0~K 
[^ sv. （三）
A<-Prvryt 收益调整表
r;m_@*] 1.主营业务收入=100÷60%=166.67（万元） （1分）
M| r6"~i 2.主营业务成本=166.67×50%=83.33（万元） （1分）
v|r\kr k 3.主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17（万元） （1分）
U,Py+c6 4.营业费用=166.67×5%=8.33（万元） （0.5分）
pt[H5 5.管理费用=166.67×5%=8.33（万元） （0.5分）
4pNIsjl} 6.财务费用=166.67×10%=16.67（万元） （1分）
< Th) & 7.无负债净利润=2736+16.67×（1-33%）=38.53（万元） （1分）
n-iy;L^b 8.主营业务利润=74.17（万元） （1分）
D L0jA/f 9.净利润=27.36（万元） （1分）
=[{YI2S 10.根据市盈率计算的酒店价值=27.36×10=273.60（万元） （1分）
,9jq
@_ 11.根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.53×7=269.71（万元） （1分）
"A\.` *6 12.根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.17×3.8=281.85（万元） （1分）
IoUQ~JviA 13.评估值=（273.60+269.71+281.85）÷3=275.05（万元） （1分）
6;"^Id （四） \z 'A6@ 解一： RW19I,d 1.1——2楼面积 3000×2=6000（平方米） （0.3分）
&+F|v(|r 2.3——5层面积 1900×3=5700（平方米） （0.3分）
zGKDH=Yy ; 3.6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300（平方米） （0.2分）
EAiE@r>4 4.年总收入（元）
7g@P$e] 6000×2000+5700×2×365×（1-10%）+13300×2.5×365×（1-10%）
fT)u`voE, =12000000十3744900+10922625 （3分）
{c5%.<O =26667525
#m 2Ss 5.年总费用（元）
AL*P 2 \8 26667525×（5%+17.5%）+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 （3分）
l"9. zPvT< 6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87（元） （0.2分）
Fh t$7V 
%tx~ CD 解二： ?1%/G< 1.1——2楼面积 3000×2=6000=0.6（万平方米） （0.3分）
=R+z\`2 2.3——5层面积 1900×3=5700（平方米）=0.57（万平方米） （0.3分）
H(f~B<7q 3.6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33（万平方米） （0.2分）
.1F(-mLd 4.年总收入（万元）
a3
}#lY): 0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9 （3分）
|M&i#g<A; =2666.75
7kDX_ ,i 5.年总费用
% H" A% 2666.75×（5%+17.5%）+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27（万元） （3分）
^@W98_bd; 6.年利润 2666.75-683.27=1983.48（万元） （0.2分）
] Tc!=SV 
B<)c{kj
