2003年利润表
评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景,选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率(倍数)的平均数值,具体数据如下:
,lYaA5&I (1)市盈率为l0;
Tm+;0 (2)每股市价与每股无负债净利润的比率为7;
OQ/<-+<w (3)每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8.
Pvo#pY^dXX 要求:根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。(最终评估值以算术平均数为准,运算中以万元为单位,评估结果保留两位小数)。
?9j{V7h (四)
;sdN-mb 被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积5000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦,其中l-2层为商场,每层建筑面积为300O平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为l900平方米。
,reJ(s 评估师根据相关资料,经分析、测算得到如下数据资料:
WiNT;v[ 1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入;
hSqY$P 2.大厦建设期为2年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元,所需资金分两年投人,第一年投入所需资金的60%,第二年投入所需资金的40%,各年投资均匀投入;
1.@vS&Y7OE 3.专业费用为建筑费用的10%;
$KV&\Q3\0 4.预计大厦建成后即可出租,其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元,出租率可达100%,第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元,第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元,写字楼平均空置率约为10%;
wyc D>hc 5.管理费用为租金的5%,税金为租金的l7.5%,保险费为建筑费及专业费用的0.1%,维修费用为建筑费用的l%,年贷款利率为5%,复利计息;
!KS F3sz 6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;
1N`vCt]w 7.房地产综合资本化率为8%;
}6RT,O g 8.每年按365天计算:
3{raKM6F 9.本项目不考虑所得税因素。
wWW~_zP0 根据上述条件,试对该宗地的价值进行评估(要求:评估结果保留两位小数)。
9G?ldp8 AWr}"r?s 答案: \L!uHAE2a
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YiQ\
一、单项选择题(共30题,每题l分。每题的备选项中,只有l个最符合题意) 9pWy"h$H 1.C 2.D 3.C 4.D 5.C
Zp`T 6.A 7.B 8.B 9.A 10.C
)yee
2(S
11.B 12.B 13.D 14.A 15.B
_fTwmnA 16.B 17.A 18.C 19.D 20.D
wjU.W5IR 21.B 22.A 23.C 24.D 25.B
BWPP5X9 26.D 27.D 28.A 29.A 30.B
4|J[Jdj 二、多项选择题(共10题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
Y8s;w!/ 31.CE 32.BC 33.CD 34.AB 35.ABD
4 (?MUc 36.ABD 37.ABD 38.ACD 39.ACDE 40.ABC
b=
##A 三、综合题[共4题,共50分。其中(一)题10分,(二)题l0分,(三)题12分, (四)题l8分。有计算的,要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的,应列出公式]
l4'~}nn(Y (一)
$j`
$[tX6l sOFa!bdPW (二)
V%L/8Q~ 0O@_cW (三)
#m. AN 收益调整表
IFNWS
,: 1.主营业务收入=100÷60%=166.67(万元) (1分)
=6nD0i9+ 2.主营业务成本=166.67×50%=83.33(万元) (1分)
@98;VWY\ 3.主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17(万元) (1分)
F%.xuL W 4.营业费用=166.67×5%=8.33(万元) (0.5分)
SQ(apc}N4 5.管理费用=166.67×5%=8.33(万元) (0.5分)
sLh0&R7 6.财务费用=166.67×10%=16.67(万元) (1分)
=iz,S:[ 7.无负债净利润=2736+16.67×(1-33%)=38.53(万元) (1分)
C?m,ta3 8.主营业务利润=74.17(万元) (1分)
I@7/jUO
9.净利润=27.36(万元) (1分)
<zB*'m 10.根据市盈率计算的酒店价值=27.36×10=273.60(万元) (1分)
#Fd W/y5 11.根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.53×7=269.71(万元) (1分)
iSp 12.根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.17×3.8=281.85(万元) (1分)
<HoAj"xf 13.评估值=(273.60+269.71+281.85)÷3=275.05(万元) (1分)
gy_$#e (四) "ORzWnE4U 解一: ``4wX-y 1.1——2楼面积 3000×2=6000(平方米) (0.3分)
9Ld9N;rWm# 2.3——5层面积 1900×3=5700(平方米) (0.3分)
y0q#R.TOm 3.6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300(平方米) (0.2分)
q=c/B(II! 4.年总收入(元)
Ueyw;Y 6000×2000+5700×2×365×(1-10%)+13300×2.5×365×(1-10%)
W|c.l{A5Q =12000000十3744900+10922625 (3分)
=G>(~+EA =26667525
lglYJ, 5.年总费用(元)
P;91~``b- 26667525×(5%+17.5%)+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 (3分)
1$LI px 6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87(元) (0.2分)
+cg
{[f,J; _vYzF+ 解二: 0Qd%iP)6 1.1——2楼面积 3000×2=6000=0.6(万平方米) (0.3分)
# mT]j"" 2.3——5层面积 1900×3=5700(平方米)=0.57(万平方米) (0.3分)
Lyoor
1 3.6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33(万平方米) (0.2分)
Ek .3 4.年总收入(万元)
F|eu<^"$ H 0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9 (3分)
>]$aoA# =2666.75
g'lT 5.年总费用
av' *u 2666.75×(5%+17.5%)+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27(万元) (3分)
UmP'L! 6.年利润 2666.75-683.27=1983.48(万元) (0.2分)
:$H!@n*/R `F1dyf!p<