2003年利润表
评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下：
"3/&<0k （1）市盈率为l0；
3,- [lG@o （2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7；
es<8"CcP （3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8.
Q89fXi0Ivb 要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。
?AK`M #M （四）
jl5&T{z 被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。
hLj7i? 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
(AZA Q xt 1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；
8Qhj_ 2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；
in6*3C4 3.专业费用为建筑费用的10%；
9BAvE\o0 4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；
]kd:p*U6P 5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；
SEVB.; 6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；
:kFPPx? 7.房地产综合资本化率为8%；
%OOkPd a 8.每年按365天计算：
sou~m,# 9.本项目不考虑所得税因素。
ERia5HnoD, 根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。
51Vqbtj^ V-eR GSx
答案： y%?'<j
U~USwUzgY
一、单项选择题（共30题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意） & 8?O ~X=/ 1.C 2.D 3.C 4.D 5.C
No` *-> R 6.A 7.B 8.B 9.A 10.C
h'?v(k! 11.B 12.B 13.D 14.A 15.B
w!'y,yb% 16.B 17.A 18.C 19.D 20.D
QiK -|hFj 21.B 22.A 23.C 24.D 25.B
d0-4KN2 26.D 27.D 28.A 29.A 30.B
tQas _K5 二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
[S1 b\f#
31.CE 32.BC 33.CD 34.AB 35.ABD
c0Pj})- 36.ABD 37.ABD 38.ACD 39.ACDE 40.ABC
x"!`JDsS 三、综合题[共4题，共50分。其中（一）题10分，（二）题l0分，（三）题12分， （四）题l8分。有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式]
U.X` z3q （一）
ea]qX6)UZ 
6%}`!_N<Mc (二）
V~p01f "J 
4XAs ^>N+ （三）
2vh }:A_ 收益调整表
@<`V q 1.主营业务收入=100÷60%=166.67（万元） （1分）
QO^V@"
N 2.主营业务成本=166.67×50%=83.33（万元） （1分）
Qj|rNeM _ 3.主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17（万元） （1分）
*ow`}Q 4.营业费用=166.67×5%=8.33（万元） （0.5分）
1\~I "$} 5.管理费用=166.67×5%=8.33（万元） （0.5分）
eL~3 CAV{ 6.财务费用=166.67×10%=16.67（万元） （1分）
b
b.UtoPz 7.无负债净利润=2736+16.67×（1-33%）=38.53（万元） （1分）
%P D}VF/Y 8.主营业务利润=74.17（万元） （1分）
HNCu:$Wr@ 9.净利润=27.36（万元） （1分）
S~)`{
\ 10.根据市盈率计算的酒店价值=27.36×10=273.60（万元） （1分）
eh>
|m> JY 11.根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.53×7=269.71（万元） （1分）
un4fnoc 12.根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.17×3.8=281.85（万元） （1分）
6 Ia HaV+P 13.评估值=（273.60+269.71+281.85）÷3=275.05（万元） （1分）
y0`;
br\X （四） 7e\Jg/FU 解一： :)i,K>y3i 1.1——2楼面积 3000×2=6000（平方米） （0.3分）
6<T:B[a- 2.3——5层面积 1900×3=5700（平方米） （0.3分）
@ HPr;m! 3.6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300（平方米） （0.2分）
zj h:jrv~ 4.年总收入（元）
ZuybjV1/f6 6000×2000+5700×2×365×（1-10%）+13300×2.5×365×（1-10%）
@_?2iN?4Z =12000000十3744900+10922625 （3分）
]A5Y/dd =26667525
Wy}^5]R0E 5.年总费用（元）
2x9.>nwhb 26667525×（5%+17.5%）+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 （3分）
Ar[|M 2| 6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87（元） （0.2分）
q /@+
.q 
-fXQ62:S 解二： x"g)pGsT 1.1——2楼面积 3000×2=6000=0.6（万平方米） （0.3分）
wN58uV ' 2.3——5层面积 1900×3=5700（平方米）=0.57（万平方米） （0.3分）
_cE_\A y 3.6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33（万平方米） （0.2分）
&a=7 8Z 4.年总收入（万元）
8lzoiA_9 0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9 （3分）
"[!b5f3!I =2666.75
#-@Uq6Y 5.年总费用
?_d6 ; 2666.75×（5%+17.5%）+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27（万元） （3分）
T.3{}230< 6.年利润 2666.75-683.27=1983.48（万元） （0.2分）
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