2003年利润表
评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下：
~v\
W [ （1）市盈率为l0；
RYvdfj.ij （2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7；
>ryA:T
O{ （3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8.
6e \?%,H 要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。
)b]!IP3 （四）
LyvR].p=5* 被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。
rlh:| #GTJ 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
TDk[,4 1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；
c0e[vrP: 2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；
d`V.i6u 3.专业费用为建筑费用的10%；
1mtYap4
4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；
xPm{'J+b~ 5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；
q Y%|Uo 6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；
Q hRz57' 7.房地产综合资本化率为8%；
] Zh $9YK 8.每年按365天计算：
-32P}5 8R 9.本项目不考虑所得税因素。
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vZ}1|
根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。
%k?/pRv$> 7 wW x 8 答案： 1(T2:N(M-A
w2b( ,w
一、单项选择题（共30题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意） 2K/t[.8 1.C 2.D 3.C 4.D 5.C
W Pr :d 6.A 7.B 8.B 9.A 10.C
)d3C1Pd> 11.B 12.B 13.D 14.A 15.B
z"|jCdZGM 16.B 17.A 18.C 19.D 20.D
PtQ[({d3R 21.B 22.A 23.C 24.D 25.B
Jo[ & y , 26.D 27.D 28.A 29.A 30.B
X4\T=Q?uLx 二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
!.# g 31.CE 32.BC 33.CD 34.AB 35.ABD
E|-5=!]fX 36.ABD 37.ABD 38.ACD 39.ACDE 40.ABC
MaPhG<? 三、综合题[共4题，共50分。其中（一）题10分，（二）题l0分，（三）题12分， （四）题l8分。有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式]
8VU(+%X （一）
$$p +~X 
on8$Kc (二）
;{wzw8! 
{I0!q"sF （三）
1Ci^e7
|? 收益调整表
WN|_IJR~ 1.主营业务收入=100÷60%=166.67（万元） （1分）
h J%$Te 2.主营业务成本=166.67×50%=83.33（万元） （1分）
+|GHbwvp 3.主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17（万元） （1分）
C a ED(0 4.营业费用=166.67×5%=8.33（万元） （0.5分）
4@F8-V3q4 5.管理费用=166.67×5%=8.33（万元） （0.5分）
!a V:T&6 6.财务费用=166.67×10%=16.67（万元） （1分）
)!V J\ 7.无负债净利润=2736+16.67×（1-33%）=38.53（万元） （1分）
D` cy.},L 8.主营业务利润=74.17（万元） （1分）
KMfIp:~ 9.净利润=27.36（万元） （1分）
;^E\zs 10.根据市盈率计算的酒店价值=27.36×10=273.60（万元） （1分）
&'PLOyWw 11.根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.53×7=269.71（万元） （1分）
Sa)L=5Nr 12.根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.17×3.8=281.85（万元） （1分）
e 5(|9*t 13.评估值=（273.60+269.71+281.85）÷3=275.05（万元） （1分）
OUN~7]OD% （四） +DefV,Ny 解一： hqHk,# 1.1——2楼面积 3000×2=6000（平方米） （0.3分）
>#S}J LZ 2.3——5层面积 1900×3=5700（平方米） （0.3分）
& q-P O 3.6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300（平方米） （0.2分）
Ssir?ZUm 4.年总收入（元）
)9/iH( 6000×2000+5700×2×365×（1-10%）+13300×2.5×365×（1-10%）
Oel%l Y}m3 =12000000十3744900+10922625 （3分）
K4|fmgcy. =26667525
2C"i2/NH' 5.年总费用（元）
-;
d{}F 26667525×（5%+17.5%）+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 （3分）
Pu!C,7vUQ 6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87（元） （0.2分）
4Rp[>}L 
%,S:^Rvv 解二： ^^u Y)
AL 1.1——2楼面积 3000×2=6000=0.6（万平方米） （0.3分）
1 z,P"?Q 2.3——5层面积 1900×3=5700（平方米）=0.57（万平方米） （0.3分）
&C9)%5 O) 3.6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33（万平方米） （0.2分）
&jnBD r 4.年总收入（万元）
y~t
e!C 0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9 （3分）
nC$ c.K' =2666.75
j{t r''yN 5.年总费用
D 7thLqA 2666.75×（5%+17.5%）+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27（万元） （3分）
C^] UK 6.年利润 2666.75-683.27=1983.48（万元） （0.2分）
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