2003年利润表
评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下：
`W [oLQ （1）市盈率为l0；
PF-
sb&q （2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7；
- K)P|'-?m （3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8.
N*My2t_+E 要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。
|nj%G< （四）
Piz/vH6M} 被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。
d&0^AvM@ 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
o ^ },L? 1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；
#s Ebu^ 2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；
s ?5(E} 3.专业费用为建筑费用的10%；
DY{JA
*N 4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；
vV| u+v{ 5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；
T ;} pMRd% 6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；
R
'/Ilz` 7.房地产综合资本化率为8%；
QS y=JC9 8.每年按365天计算：
gKS0!U 9.本项目不考虑所得税因素。
DP*[t8 根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。
'on, YEp ;^FV 答案： avk0pY(n
hun/H4f|
一、单项选择题（共30题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意） i3>7R'q> 1.C 2.D 3.C 4.D 5.C
/ '}O-h 6.A 7.B 8.B 9.A 10.C
/W/ =OPe 11.B 12.B 13.D 14.A 15.B
z&d&Ky 16.B 17.A 18.C 19.D 20.D
dd>stp 21.B 22.A 23.C 24.D 25.B
mg*[,_3q33 26.D 27.D 28.A 29.A 30.B
Ut8yA"Y~ 二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
:NO'[iE 31.CE 32.BC 33.CD 34.AB 35.ABD
[*#ms=Zdc 36.ABD 37.ABD 38.ACD 39.ACDE 40.ABC
hHdH#-O:4" 三、综合题[共4题，共50分。其中（一）题10分，（二）题l0分，（三）题12分， （四）题l8分。有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式]
4 S@^ym （一）
&B7X
LO[ 
pV P CxP (二）
D'#Wc#b 
zD-.bHo>. （三）
_w=si?q 收益调整表
a%sr*` 1.主营业务收入=100÷60%=166.67（万元） （1分）
+^!&-g@( 2.主营业务成本=166.67×50%=83.33（万元） （1分）
z6b!,lp 3.主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17（万元） （1分）
,)nO 4.营业费用=166.67×5%=8.33（万元） （0.5分）
\:\rkc9LI 5.管理费用=166.67×5%=8.33（万元） （0.5分）
X61]N^y 6.财务费用=166.67×10%=16.67（万元） （1分）
c:4M |t= 7.无负债净利润=2736+16.67×（1-33%）=38.53（万元） （1分）
> c?Z. of 8.主营业务利润=74.17（万元） （1分）
;2-,Xzz8 9.净利润=27.36（万元） （1分）
sC48o'8( 10.根据市盈率计算的酒店价值=27.36×10=273.60（万元） （1分）
*)ZDN~z7o 11.根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.53×7=269.71（万元） （1分）
R-"A* /A 2 12.根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.17×3.8=281.85（万元） （1分）
9#iu#?*B 13.评估值=（273.60+269.71+281.85）÷3=275.05（万元） （1分）
jX!,xS%( （四） $+)SW {7 解一： 3Qf j=;
4 1.1——2楼面积 3000×2=6000（平方米） （0.3分）
7g cr$&+e 2.3——5层面积 1900×3=5700（平方米） （0.3分）
cWP34;NNM 3.6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300（平方米） （0.2分）
-S
OP8G 4.年总收入（元）
6+e@)[l.zc 6000×2000+5700×2×365×（1-10%）+13300×2.5×365×（1-10%）
`[w:l[i =12000000十3744900+10922625 （3分）
U`D/~KJ{Y =26667525
Tz]t.]!&E 5.年总费用（元）
]i)m 26667525×（5%+17.5%）+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 （3分）
S
v$%
-x^t 6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87（元） （0.2分）
3VbMW, _&" 
fn(KmuNA 解二： x-+Hy\^@| 1.1——2楼面积 3000×2=6000=0.6（万平方米） （0.3分）
gh|TlvnA 2.3——5层面积 1900×3=5700（平方米）=0.57（万平方米） （0.3分）
p@y?x ZS 3.6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33（万平方米） （0.2分）
<V#9a83JP 4.年总收入（万元）
Dx/BxqG6}_ 0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9 （3分）
7 /w)^&8 =2666.75
)"2)r{7: 5.年总费用
0~Z >}( 2666.75×（5%+17.5%）+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27（万元） （3分）
iF?4G ^ 6.年利润 2666.75-683.27=1983.48（万元） （0.2分）
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L]3 V)`}
