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[综合讨论]2005年资产评估师《资产评估学》考题续 [复制链接]

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离线yangtzelee

财务副经理

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只看楼主倒序阅读使用道具 0楼发表于: 2009-01-16

— 本帖被阿文哥从会计基础移动到本区(2012-05-22) —

2003年利润表

项目	行	本年累计数
一、主营业务收入	1	1 000 000.00
减：主营业务成本	3	550 000.00
主营业务税金及附加	5	55 000.00
二、主营业务利润（亏损以“-”号填列	6	395 000.00
加：其它业务利润（亏损以“-”号填列）	7
减：营业费用	8	80 000.00
管理费用	9	100 000.00
财务费用	10	80 000.00
其中：利息支出	11	80 000.00
三、营业利润（亏损“-”号填列）	13	135 000.00
加：投资收益（亏损以“-”号填列）	14
补贴收入	15	300 000.00
营业外收入	16
减：营业外支出	17	150 000.00
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列	18	285 000.00
减：所得税（所得税税率为33%）	19	94 050.00
五、净利润（净亏损以“-”号填列）	22	190 950.00

　　评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下：
　　（1）市盈率为l0；
　　（2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7；
　　（3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8.
　　要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。
　　（四）
　　被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。
　　评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：
　　1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；
　　2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入；
　　3.专业费用为建筑费用的10%；
　　4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；
　　5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；
　　6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%；
　　7.房地产综合资本化率为8%；
　　8.每年按365天计算：
　　9.本项目不考虑所得税因素。
　　根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。

答案： `>1XL2
WgTD O3
一、单项选择题（共30题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意）
　　1.C　　2.D　　3.C　　4.D　　5.C
　　6.A　　7.B　　8.B　　9.A　　10.C
　　11.B　　12.B　　13.D　　14.A　　15.B
　　16.B　　17.A　　18.C　　19.D　　20.D
　　21.B　　22.A　　23.C　　24.D　　25.B
　　26.D　　27.D　　28.A　　29.A　　30.B
　　二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
　　31.CE　　32.BC　　33.CD　　34.AB　　35.ABD
　　36.ABD　　37.ABD　　38.ACD　　39.ACDE　　40.ABC
　　三、综合题[共4题，共50分。其中（一）题10分，（二）题l0分，（三）题12分，（四）题l8分。有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式]
　　（一）
　　

　　(二）
　　

　　（三）

收益调整表

项目	行	本年累计数
一、主营业务收入	1	1 666 700.00
减：主营业务成本	3	833 300.00
主营业务税金及附加	5	91 668.50
二、主营业务利润（亏损以“-”号填列）	6	741 731.50
加：其它业务利润（亏损以“-”号填列）	7
减：营业费用	8	83 300.00
管理费用	9	83 300.00
财务费用	10	166 700.00
三、营业利润（亏损以“-”导填列）	13	408 431.50
加：投资收益（亏损以“-”号填列）	14
补贴收入	15
营业外收入	16
减：营业外支出	17
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）	18	408 431.50
减：所得税（33%）	19	134 782.39
五、净利润（净亏损以“-”号填列）	22	273 649.11

　　1.主营业务收入=100÷60%=166.67（万元）　　（1分）
　　2.主营业务成本=166.67×50%=83.33（万元）　　（1分）
　　3.主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17（万元）　　（1分）
　　4.营业费用=166.67×5%=8.33（万元）　　（0.5分）
　　5.管理费用=166.67×5%=8.33（万元）　　（0.5分）
　　6.财务费用=166.67×10%=16.67（万元）　　（1分）
　　7.无负债净利润=2736+16.67×（1-33%）=38.53（万元）　　（1分）
　　8.主营业务利润=74.17（万元）　　（1分）
　　9.净利润=27.36（万元）　　（1分）
　　10.根据市盈率计算的酒店价值=27.36×10=273.60（万元）　　（1分）
　　11.根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.53×7=269.71（万元）　　（1分）
　　12.根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.17×3.8=281.85（万元）　　（1分）
　　13.评估值=（273.60+269.71+281.85）÷3=275.05（万元）　　（1分）
　　（四）
　　解一：
　　1.1——2楼面积 3000×2=6000（平方米）　　（0.3分）
　　2.3——5层面积 1900×3=5700（平方米）　　（0.3分）
　　3.6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300（平方米）　　（0.2分）
　　4.年总收入（元）
　　6000×2000+5700×2×365×（1-10%）+13300×2.5×365×（1-10%）
　　=12000000十3744900+10922625　　（3分）
　　=26667525
　　5.年总费用（元）
　　26667525×（5%+17.5%）+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 （3分）
　　6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87（元）　　（0.2分）
　　

　　解二：
　　1.1——2楼面积 3000×2=6000=0.6（万平方米）　　（0.3分）
　　2.3——5层面积 1900×3=5700（平方米）=0.57（万平方米）　　（0.3分）
　　3.6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33（万平方米）　　（0.2分）
　　4.年总收入（万元）
　　0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9　　（3分）
　　=2666.75
　　5.年总费用
　　2666.75×（5%+17.5%）+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27（万元）（3分）
　　6.年利润 2666.75-683.27=1983.48（万元）　　（0.2分）
　　