2003年利润表
评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景,选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率(倍数)的平均数值,具体数据如下:
,Qw\w, (1)市盈率为l0;
RPh8n4&(" (2)每股市价与每股无负债净利润的比率为7;
~t,-y*= (3)每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8.
Z4Z
R]eD 要求:根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。(最终评估值以算术平均数为准,运算中以万元为单位,评估结果保留两位小数)。
#n5
DK{e (四)
s7(I 被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积5000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦,其中l-2层为商场,每层建筑面积为300O平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为l900平方米。
(UGmbRf& 评估师根据相关资料,经分析、测算得到如下数据资料:
Aq5@k\[ 1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入;
7XDze(O5 2.大厦建设期为2年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元,所需资金分两年投人,第一年投入所需资金的60%,第二年投入所需资金的40%,各年投资均匀投入;
g:&V9~FR 3.专业费用为建筑费用的10%;
M6
MtE_E 4.预计大厦建成后即可出租,其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元,出租率可达100%,第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元,第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元,写字楼平均空置率约为10%;
XVRtfo 5.管理费用为租金的5%,税金为租金的l7.5%,保险费为建筑费及专业费用的0.1%,维修费用为建筑费用的l%,年贷款利率为5%,复利计息;
7k==?,LG3 6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;
~Bi{k'A9 7.房地产综合资本化率为8%;
6tDCaB 8.每年按365天计算:
-gzY~a 9.本项目不考虑所得税因素。
,<cF<9h 根据上述条件,试对该宗地的价值进行评估(要求:评估结果保留两位小数)。
l0sBXs`3b 'y<<ce* 答案: {-'S#04
z"*$ .
一、单项选择题(共30题,每题l分。每题的备选项中,只有l个最符合题意) =I6u*$9< 1.C 2.D 3.C 4.D 5.C
&l| :
1 6.A 7.B 8.B 9.A 10.C
Q*c |!<
&e 11.B 12.B 13.D 14.A 15.B
1}#RUqFrvS 16.B 17.A 18.C 19.D 20.D
$(PWN6{\r^ 21.B 22.A 23.C 24.D 25.B
(r!d4 26.D 27.D 28.A 29.A 30.B
Cjn)`Q8 二、多项选择题(共10题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
D,)^l@UP 31.CE 32.BC 33.CD 34.AB 35.ABD
RO9oO7
S 36.ABD 37.ABD 38.ACD 39.ACDE 40.ABC
;xl_9Ht/ 三、综合题[共4题,共50分。其中(一)题10分,(二)题l0分,(三)题12分, (四)题l8分。有计算的,要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的,应列出公式]
]di9dLT (一)
>RL|W}tI4
y~jYGN (二)
{zj<nu
zr1,A#BV (三)
\@eC^D2 收益调整表
==W`qC4n?n 1.主营业务收入=100÷60%=166.67(万元) (1分)
HXg4
T 2.主营业务成本=166.67×50%=83.33(万元) (1分)
]B'H(o
R<| 3.主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17(万元) (1分)
`J}-U\4F{ 4.营业费用=166.67×5%=8.33(万元) (0.5分)
,2y" \_ 5.管理费用=166.67×5%=8.33(万元) (0.5分)
1qgzb 6.财务费用=166.67×10%=16.67(万元) (1分)
F,l%SQCyj 7.无负债净利润=2736+16.67×(1-33%)=38.53(万元) (1分)
Pqc+pE 8.主营业务利润=74.17(万元) (1分)
h4 X> 9.净利润=27.36(万元) (1分)
jh*aD=y 10.根据市盈率计算的酒店价值=27.36×10=273.60(万元) (1分)
Wt8=j1> 11.根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.53×7=269.71(万元) (1分)
iI.d8}A 12.根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.17×3.8=281.85(万元) (1分)
%w0Vf$ 13.评估值=(273.60+269.71+281.85)÷3=275.05(万元) (1分)
oP0ZJK&; (四) Db5y";T 解一: U if61)+!i 1.1——2楼面积 3000×2=6000(平方米) (0.3分)
B<A=U r 2.3——5层面积 1900×3=5700(平方米) (0.3分)
)b_
GKA
` 3.6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300(平方米) (0.2分)
u3XQ<N{Gj 4.年总收入(元)
$!-a)U,w$B 6000×2000+5700×2×365×(1-10%)+13300×2.5×365×(1-10%)
a|s
64+ =12000000十3744900+10922625 (3分)
9}TQu0 =26667525
/cN. -lEo% 5.年总费用(元)
V.8pxD5s 26667525×(5%+17.5%)+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 (3分)
*z{.9z` 6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87(元) (0.2分)
HcKZmL.wp
~=pAy>oV 解二: g\n0v~T+ 1.1——2楼面积 3000×2=6000=0.6(万平方米) (0.3分)
+#/`4EnI 2.3——5层面积 1900×3=5700(平方米)=0.57(万平方米) (0.3分)
=IkG;gg 3.6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33(万平方米) (0.2分)
a!!>}e>Cj* 4.年总收入(万元)
R
lH~<|XK 0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9 (3分)
jRv j:H9 =2666.75
EEJsNF 5.年总费用
1hT!~' 2666.75×(5%+17.5%)+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27(万元) (3分)
yN Bb(!u 6.年利润 2666.75-683.27=1983.48(万元) (0.2分)
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