[综合讨论]2005年资产评估师《资产评估学》考题续 [复制链接]

项目	行	本年累计数
一、主营业务收入	1	1 000 000.00
减：主营业务成本	3	550 000.00
主营业务税金及附加	5	55 000.00
二、主营业务利润（亏损以“-”号填列	6	395 000.00
加：其它业务利润（亏损以“-”号填列）	7
减：营业费用	8	80 000.00
管理费用	9	100 000.00
财务费用	10	80 000.00
其中：利息支出	11	80 000.00
三、营业利润（亏损“-”号填列）	13	135 000.00
加：投资收益（亏损以“-”号填列）	14
补贴收入	15	300 000.00
营业外收入	16
减：营业外支出	17	150 000.00
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列	18	285 000.00
减：所得税（所得税税率为33%）	19	94 050.00
五、净利润（净亏损以“-”号填列）	22	190 950.00

　　评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下： hH]oJ}H \  
　　（1）市盈率为l0； = olmBXn/  
　　（2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7； :_f5(N*{5o  
　　（3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8. <_N<L\  
　　要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。 -)p S\$GC  
　　（四） NB|yLkoDyI  
　　被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。 AYP *J  
　　评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： Ad ma~]T9  
　　1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入； V|n}v?f_q  
　　2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入； F?B`rw@xr  
　　3.专业费用为建筑费用的10%； i=^!? i  
　　4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%； 4Lb!Au|Y  
　　5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息； r$ 8^K\oF  
　　6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%； /)<x<7FKW  
　　7.房地产综合资本化率为8%；  4,]z  
　　8.每年按365天计算： t3// U #  
　　9.本项目不考虑所得税因素。 #NZ#G~oeO  
　　根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。 QU;bDNq,c  
ac%6eW0#  
答案： zvgy$]y'\  
f~0CpB*X  
一、单项选择题（共30题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意） ]9P2v X   
　　1.C　　2.D　　3.C　　4.D　　5.C W Y]  
　　6.A　　7.B　　8.B　　9.A　　10.C D,l&^diz  
　　11.B　　12.B　　13.D　　14.A　　15.B l IUaGz|  
　　16.B　　17.A　　18.C　　19.D　　20.D ,|RN?1?U  
　　21.B　　22.A　　23.C　　24.D　　25.B H6t'V%Ys  
　　26.D　　27.D　　28.A　　29.A　　30.B iX|K4.Pz{  
　　二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分） nUy.gAb  
　　31.CE　　32.BC　　33.CD　　34.AB　　35.ABD }83a^E9L  
　　36.ABD　　37.ABD　　38.ACD　　39.ACDE　　40.ABC Nr,Qu8  
　　三、综合题[共4题，共50分。其中（一）题10分，（二）题l0分，（三）题12分， （四）题l8分。有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式] A 6IrA/b  
　　（一） rn9n_)  
　　 Z)^1~
!w0  
　　(二） y<5RV>"Vg  
　　 
3HEm-pok  
　　（三） J_S8=`f%  

项 目	行	本年累计数
一、主营业务收入	1	1 666 700.00
减：主营业务成本	3	833 300.00
主营业务税金及附加	5	91 668.50
二、主营业务利润（亏损以“-”号填列）	6	741 731.50
加：其它业务利润（亏损以“-”号填列）	7
减：营业费用	8	83 300.00
管理费用	9	83 300.00
财务费用	10	166 700.00
三、营业利润（亏损以“-”导填列）	13	408 431.50
加：投资收益（亏损以“-”号填列）	14
补贴收入	15
营业外收入	16
减：营业外支出	17
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）	18	408 431.50
减：所得税（33%）	19	134 782.39
五、净利润（净亏损以“-”号填列）	22	273 649.11

2t,N9@u=UN  
　　1.主营业务收入=100÷60%=166.67（万元）　　（1分） )4MM>Q  
　　2.主营业务成本=166.67×50%=83.33（万元）　　（1分） QB.QG!@  
　　3.主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17（万元）　　（1分）
H _0F:e  
　　4.营业费用=166.67×5%=8.33（万元）　　（0.5分） (xdC'@&  
　　5.管理费用=166.67×5%=8.33（万元）　　（0.5分） srCpgs]h  
　　6.财务费用=166.67×10%=16.67（万元）　　（1分） Mm)yabP  
　　7.无负债净利润=2736+16.67×（1-33%）=38.53（万元）　　（1分） MfA@)v  
　　8.主营业务利润=74.17（万元）　　（1分） H-&T)  
　　9.净利润=27.36（万元）　　（1分） -k8<LR3  
　　10.根据市盈率计算的酒店价值=27.36×10=273.60（万元）　　（1分） 1)o6jGQ  
　　11.根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.53×7=269.71（万元）　　（1分） 1]A$  
　　12.根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.17×3.8=281.85（万元）　　（1分） 'EHtA9M  
　　13.评估值=（273.60+269.71+281.85）÷3=275.05（万元）　　（1分） \}Al85  
　　（四） L s`[7w  
　　解一： [o"<DP6w  
　　1.1——2楼面积 3000×2=6000（平方米）　　（0.3分） ('k9XcTPP  
　　2.3——5层面积 1900×3=5700（平方米）　　（0.3分） 3%[;nhbA7  
　　3.6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300（平方米）　　（0.2分） SNJSRqWL/  
　　4.年总收入（元） cE;n>ta"F  
　　6000×2000+5700×2×365×（1-10%）+13300×2.5×365×（1-10%） ?Qxf~,F  
　　=12000000十3744900+10922625　　（3分） >I@VHl O  
　　=26667525 lsaA    
　　5.年总费用（元） lHUd<kEC  
　　26667525×（5%+17.5%）+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 （3分） S54q?sb_  
　　6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87（元）　　（0.2分） S"4eS,5L|  
　　 smUSR4VK  
　　解二： Uc;~q-??#  
　　1.1——2楼面积 3000×2=6000=0.6（万平方米）　　（0.3分） ![i)_XO  
　　2.3——5层面积 1900×3=5700（平方米）=0.57（万平方米）　　（0.3分） {sfA$ d0  
　　3.6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33（万平方米）　　（0.2分） b} 0G~oLP  
　　4.年总收入（万元） OUk"aAo  
　　0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9　　（3分） "2~L  
　　=2666.75 %E \zR/  
　　5.年总费用 &,l(2z[  
　　2666.75×（5%+17.5%）+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27（万元） （3分） Rb!y(&>v  
　　6.年利润 2666.75-683.27=1983.48（万元）　　（0.2分） ;,}Dh/&E  
　　 [=BccT:b