2003年利润表
评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景,选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率(倍数)的平均数值,具体数据如下:
$P]%Px!x (1)市盈率为l0;
-5\aL"?4 (2)每股市价与每股无负债净利润的比率为7;
$JmL)r (3)每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8.
:o$ R@l 要求:根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。(最终评估值以算术平均数为准,运算中以万元为单位,评估结果保留两位小数)。
1$idF (四)
*Rshzv[ 被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积5000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦,其中l-2层为商场,每层建筑面积为300O平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为l900平方米。
(7
Mn%Jp 评估师根据相关资料,经分析、测算得到如下数据资料:
PK C``+Ki 1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入;
MAR
kTxzi 2.大厦建设期为2年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元,所需资金分两年投人,第一年投入所需资金的60%,第二年投入所需资金的40%,各年投资均匀投入;
ac.O#6& 3.专业费用为建筑费用的10%;
#RJy 4.预计大厦建成后即可出租,其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元,出租率可达100%,第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元,第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元,写字楼平均空置率约为10%;
5fb,-`m. 5.管理费用为租金的5%,税金为租金的l7.5%,保险费为建筑费及专业费用的0.1%,维修费用为建筑费用的l%,年贷款利率为5%,复利计息;
&RXd1>|c2 6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;
n:he`7.6O 7.房地产综合资本化率为8%;
CzzG 8.每年按365天计算:
p'k stiB 9.本项目不考虑所得税因素。
17{]QuqNF 根据上述条件,试对该宗地的价值进行评估(要求:评估结果保留两位小数)。
I(Nsm3L %e7{ke}r 答案: uYL6g:]+ZC
#
`a-b<uz
一、单项选择题(共30题,每题l分。每题的备选项中,只有l个最符合题意) aEdFZ 1.C 2.D 3.C 4.D 5.C
LH4
-b- 6.A 7.B 8.B 9.A 10.C
s~/]nz]"J 11.B 12.B 13.D 14.A 15.B
UF<
|1;' 16.B 17.A 18.C 19.D 20.D
1:7>Em<s 21.B 22.A 23.C 24.D 25.B
o;Zoj} 26.D 27.D 28.A 29.A 30.B
8<P $E! 二、多项选择题(共10题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
8)rv.'A((E 31.CE 32.BC 33.CD 34.AB 35.ABD
Beqhe\{ 36.ABD 37.ABD 38.ACD 39.ACDE 40.ABC
YO!,m<b^u 三、综合题[共4题,共50分。其中(一)题10分,(二)题l0分,(三)题12分, (四)题l8分。有计算的,要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的,应列出公式]
EhB9M!Y`@ (一)
:G^`LyOM
kRiWNEw (二)
+nuv?QB/
[&nwB!kt (三)
1`O`!plD+ 收益调整表
'n:Ft 1.主营业务收入=100÷60%=166.67(万元) (1分)
ErESk"2t 2.主营业务成本=166.67×50%=83.33(万元) (1分)
e+y< a~N 3.主营业务税金及附加=166.67×5.5%=9.17(万元) (1分)
*{4cc 4.营业费用=166.67×5%=8.33(万元) (0.5分)
eiEZtu 5.管理费用=166.67×5%=8.33(万元) (0.5分)
'0
(Bb 6.财务费用=166.67×10%=16.67(万元) (1分)
zp4ru\ 7.无负债净利润=2736+16.67×(1-33%)=38.53(万元) (1分)
'VJMi5Y(- 8.主营业务利润=74.17(万元) (1分)
? |8&!F 9.净利润=27.36(万元) (1分)
HC{|D>x. 10.根据市盈率计算的酒店价值=27.36×10=273.60(万元) (1分)
a
#@Q.wL 11.根据无负债净利润价值比率计算的酒店价值=38.53×7=269.71(万元) (1分)
c;U\nC<Y 12.根据主营业务利润价值比率计算的酒店价值=74.17×3.8=281.85(万元) (1分)
X""'}X|O 13.评估值=(273.60+269.71+281.85)÷3=275.05(万元) (1分)
[=U7V;5($ (四) C2<y(GU[Bh 解一: |~\K:[T& 1.1——2楼面积 3000×2=6000(平方米) (0.3分)
Od&M^;BQ 2.3——5层面积 1900×3=5700(平方米) (0.3分)
%-A8`lf< 3.6层及6层以上面积25000-6000-5700=13300(平方米) (0.2分)
a+{g~/z;,Q 4.年总收入(元)
Ysr{1! K 6000×2000+5700×2×365×(1-10%)+13300×2.5×365×(1-10%)
p~8~EQFj =12000000十3744900+10922625 (3分)
TdKl`"Iy =26667525
CPVKz
5.年总费用(元)
S_bay8L1 26667525×(5%+17.5%)+25000×3000×1.1×0.1%+25000×3000×1%=6000193.13+82500+750000=6832693.13 (3分)
uTl:u 6.年利润总额26667525-6832693.13=19834831.87(元) (0.2分)
{6%uNT>|
e<9nt [ 解二: 'R,d?ikY 1.1——2楼面积 3000×2=6000=0.6(万平方米) (0.3分)
&V=54n=O? 2.3——5层面积 1900×3=5700(平方米)=0.57(万平方米) (0.3分)
G4x.''r&Sl 3.6层及以上面积2.5-0.6-0.57=1.33(万平方米) (0.2分)
p1?}"bHk 4.年总收入(万元)
>^-[Mpa(* 0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9 (3分)
s`#hk^{ =2666.75
raqLXO!j 5.年总费用
vhL&az 2666.75×(5%+17.5%)+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27(万元) (3分)
NPoXz 6.年利润 2666.75-683.27=1983.48(万元) (0.2分)
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