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如何进行房地产开发成本的分期 [复制链接]

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离线jam1025

财务经理

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只看楼主倒序阅读使用道具 0楼发表于: 2009-08-21

— 本帖被阿文哥从注册税务师考试移动到本区(2012-05-15) —

补充资料
如何进行房地产开发成本的分期

我司是一拥有500亩土地的房地产开发公司，我司将此土地分四期开发，现一期已在2008年销售完毕，并在2009年竣工交房，按会计及税法的规定，需确定一期的收入及成本费用。另从2008年我司就开始了二期及2009年进行了四期的开发。

因我司先前的成本费用未能按项目分期列示，现造成如何将一期的成本从总开发成本分出来。

1.
土地成本比较好区分，只需按一期占总的土地面积计算出一期的土地成本。
2.
比较麻烦的是如何将建安成本区分出来，因我司有很多的建安合同是包含几期的，在入成本时未能区分，这一部分需清理分出。
3.
我司建有公共建筑及配套《会所（业主所有）及幼儿园（无偿移交当地政府）》，这部分的建安成本如何在四期开发中进行区分（是按各期的建筑面积来划分成本，但这又涉及公共建筑及配套还没有完工需后续支出的问题）。
4.
我司的工程技术人员工资在进成本时未能按期区分，这部分人员是对每期都有人员投入，如何分期？
5.
我司在开发时从银行借款5亿元进行开发，这部分利息支出在账务处理上全部进入开发成本－利息支出，这涉及俩个问题：
A.
在2007年从银行贷款5亿是陆续投入到开发成本中，这其中有部分银行贷款的利息支出是不能进入到开发成本的，如何区分？
B.
银行贷款产生的利息支出，如何分到各期？
如何理解国税发〔2009〕31号，在涉及分期开发成本的时候，结合我司实际情况怎么处理请各位网友给个意见，在这先谢谢啦！