[知识整理]09会计重点章节知识点第八章 [复制链接]

第八章 投资性房地产 JJ\|FZN  
N!R>L{H>  
  w1q-bIU  
K q;X(&Z  
第一节：投资性房地产的初始计量 DC?U+  
_P6e%O8C#  
  QWL$F:9:  
;S Re`  
  wrw4Uxq  
m-V_J`9"  
　　[经典例题] S]_iobWK  
  38<!Dt+S(,  
qffVF|7  
　　1、2007年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为200万元，款项以银行存款支付。购入该建筑物发生的差旅费为0.5万元。该投资性房地产的入账价值为（ ）万元。 3>60_:+Zb  
    A．200        B. 210       C. 234.5       D.200.5 +OSF0#bj  
  FbH 1yz  
`M0m`Up  
　　2、甲公司有关投资性房地产的业务资料如下： 8YroEX[5l  
　　（1）2007年1月1日，购入一块土地使用权，支付价款及相关税费合计1800万元，土地使用权的使用年限为50年，甲公司按年采用直线法进行摊销。 "^/3?W>  
　　（2）2007年1月10日，甲公司在此土地上自行建造一栋办公楼，购物工程物资一批，增值税专用发票上注明的买价为400万元，增值税额为68万元，工程物资已经验收入库。 )fPN6x/e  
　　（3）工程领用全部工程物资，同时领用本公司部门产品一批，该批产品的实际成本为40万元，税务部门核定的计税价格为50万元，适用的增值税税率为17%。 }N@8zB~X  
　　（4）应付工程人员工资及福利费等43.5万元。 XMt)\r.  
　　（5）2007年12月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同，把该办公楼出租给乙公司，租赁从2008年1月1日开始，租赁期为5年，年租金为100万元，租金于每年年初支付。营业税税率为5%。2007年12月25日，工程达到预定可使用状态。该办公楼预计使用年限为40年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。该办公楼（包括土地使用权）的公允价值与账面价值相等。甲公司采用成本模式进行后续计量。 nPlg5&E  
　　（6）2009年末，该办公楼的市场价值为2000万元。 Y3%_IwSJ|  
　　（7）甲公司适用的所得税税率为25%。 jVA|Vi_2  
  [PXv8K%]p  
g!/O)X3  
　　要求：编制甲公司2007年至2009年的有关会计分录。 l@
edR)n <  
  pBo=omQV  
,x(?7ZW>  
　　[例题答案] l1_hD,4  
  .W;,~.l  
)96tBA%u  
　　1、A ) ,DLrGOl  
　　【解析】外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。本题中支付的价款200万元要计入投资性房地产的成本中，但差旅费要计入当期的管理费用。 )DR/Xu;b  
　　2、分录如下  JDbRv'F:(  
　　2007年 ~w Ekbq=  
　　（1）借：无形资产  1800 } O:Y?Wq
^  
　　　　　　　贷：银行存款  1800 EV=/'f[++  
　　 借：管理费用  36  JU>F&g/|  
　　    贷：累计摊销  36 "rHcsuSEw  
　　（2）借：工程物资  468 \0)v5u  
　　    贷：银行存款  468 t4Q&^AC  
　　 借：在建工程  516.5 0Y| "Bo9
k  
　　    贷：工程物资  468 'ozu4y  
　　        库存商品  40 wk+ | }s  
　　        应交税费——应交增值税（销项税额）8.5 （50*17%） 92F9)S{"  
　　 借：在建工程  43.5 nF"NXYa  
　　    贷：应付职工薪酬  43.5 Pp{Re|.  
　　 借：投资性房地产  2360 N [qNSo|  
　　     累计摊销  36 \mp2LICQg  
　　　　贷：在建工程  560 ;W~H|M  
　　       无形资产  1800 CdZS"I  
　　       投资性房地产累计摊销  36 M9C v00&  
　　（3）2008年 JE~;gz]  
　　 借：银行存款  100 pB(|Y]3A  
　　    贷：其他业务收入  100 J 2H$ALl  
　 　借：营业税金及附加  5 Ef)v("'w  
　　    贷：应交税费——应交营业税  5 @zs.M-F  
　　 借：其他业务成本  50 z^,P2kqK_  
　　   贷：投资性房地产累计折旧  14（560/40） %]"eN{Uvn  
　　       投资性房地产累计摊销  36（1800/50） s:/Wz39SY3  
　　（4）2009年 DH 9p1)L'  
　　 借：银行存款  100 
c^F@9{I  
　　   贷：其他业务收入  100
w ]%EJ|'  
　　 借：营业税金及附加  5 #MyF 1E  
　　   贷：应交税费——应交营业税  5 zg}#X6\G<_  
　　 借：其他业务成本  50 U;w| =vM  
　　   贷：投资性房地产累计折旧  14 u2o196,Ut  
　　       投资性房地产累计摊销  36 qh~$AJ9sB  
　　2009年末投资性房地产的账面价值=2360-36-100=2224（万元），而市场价值为2000万元，发生了减值，应计提减值准备。 s#BSZP  
　　借：资产减值损失  224 OCN:{  
　　　　贷：投资性房地产减值准备  224 F2) \%HR  
　　借：递延所得税资产  56（224*25%） )x&4 Q=  
　　　　贷：所得税费用  56 (F+]h]KSi  
  ^ }kqAmr  
]39])ul  
　　[例题总结与延伸] /ka "YU  
  Y 8Dn&W  
ZCAg)/  
　　如果此题按照公允价值模式计量，该如何编制会计分录。 O-uf^S4  
　　2007年 cgV5{|P  
　　（1）取得土地使用权和建造办公楼的分录同上。 U-.A+#<IT9  
　　（2）借：投资性房地产——成本  2324 Q$^)z_jai  
　　         累计摊销  36 4p6\8eytq.  
　　       贷：在建工程  560 P;bOtT --  
　　         　　无形资产  1800 yc7"tptfF  
　　2008年 4(mRLr%l@`  
　　借：银行存款  100 =a$7^
d  
　　   贷：其他业务收入  100 v"x'rx#  
　　借：营业税金及附加  5 1$n! Lj=5  
　　   贷：应交税费——应交营业税  5 nd)`G$gL  
　　2009年 n2N:rP  
　　借：银行存款  100 ALi
3JU  
　　   贷：其他业务收入  100 /4>|6l=  
　　借：营业税金及附加  5 LZ4Z]!V  
　　   贷：应交税费——应交营业税  5 tGwQUn  
　　借：公允价值变动损益  324 {fxytiH8  
　　   贷：投资性房地产——公允价值变动  324 '>Uip+'  
　　这里需要注意一个问题：会计上虽然不计算折旧了，但是税法上还是需要计算折旧的，那么在每年底都需要确认递延所得税。会计上不计算折旧，税法上要求扣除，那么这里形成的是应纳税暂时性差异，需要确认递延所得税负债： [P3 Z"&  
　　借：所得税费用  25 -Gj."ks
  
　　  　贷：递延所得税负债  25 O_P8OA#|  
　　税务处理中，不确认投资性房地产的公允价值变动，所以公允价值降低324万元产生可抵扣暂时性差异，要转回上述递延所得税负债，差额部分确认递延所得税资产： lEC91:Jyt  
　　借：递延所得税资产  56 1Q!^%{Y;  
　　    递延所得税负债  25 HV[*=Qi  
　　  贷：所得税费用  81（324×25%） yP"D~u  
  1Gp|_8  
>jRH<|Az  
　　[知识点理解与总结] seS)`@n  
  rodr@  
yv(\5)XF  
　　1、投资性房地产的认定。投资性房地产包括三种，已出租的建筑物，已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权。投资性房地产的实质是资本增值或赚取租金。判断一项资产是否属于投资性房地产要注意两个方面：（1）企业必须拥有产权（建筑物要拥有产权，土地要拥有使用权）（2）该资产以经营租赁方式出租。 *?R<gWCF  
  Clmz}F  
9RQw6rL  
　　2、投资性房地产的后续支出。资本化的支出计入投资性房地产成本，费用化的支出计入当期损益。 +kM*BCPYE  
  Senb_?  
w1,6%?p(O  
　　3、成本模式计量的投资性房地产。成本模式计量的投资性房地产，其会计处理与固定资产、无形资产的处理方法基本一致。折旧、摊销计入投资性房地产累计折旧（摊销），发生减值遵从资产减值准则，计入投资性房地产减值准备，计提的减值准备不能转回。 Ey]P >J  
  iu+rg(*%  
_xdFQ  
　　4、公允价值模式计量的投资性房地产。要注意一下3个方面的内容：（1）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧或进行摊销，也不计提减值准备。（2）资产负债表日要以公允价值为基础调整账面价值。公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。（3）对所得税的影响。一方面，会计上虽然不计算折旧了，但是税法上还是需要计算折旧的，那么在每年底都需要确认递延所得税。会计上不计算折旧，税法上要求扣除，那么这里形成的是应纳税暂时性差异，需要确认递延所得税负债。另一方面，税务处理中，不确认投资性房地产的公允价值变动，因此会导致投资性房地产的账面价值与计税基础之间产生暂时性差异；因此，应对会计处理中确认的公允价值变动损益进行纳税调整。 W~?mr!`  
  m%.7l8vT  
9;L50q>s  
　　如果投资性房地产的公允价值下降的： 3h4'DQ.g  
　　借：公允价值变动损益 87OX:6  
　　　　贷：投资性房地产－公允价值变动 WV,j <x9 w  
　　借：递延所得税资产 ,K8(D<{  
　　　　贷：所得税费用 mApl}I  
　　如果是公允价值上升的相应要确认递延所得税负债。 6B&ERdoX  
  )(DX]Tr`  
^ Iy'<J  
　　[错题举例] ^cI 0d,3=  
  9D H
}6fO  
e)kVS}e?  
　　某企业的投资性房地产采用公允价值计量模式。2007年1月1日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为500万元，预计使用年限为20年，预计净残值为20万元。2007年应该计提的折旧额为（ ）万元。 ^T_2s  
    A. 0      B. 25      C. 24      D. 20 c n^z=?  
　　答案：A   dL|*#e  
解析：以公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧和进行摊销。 q":0\ar&QT  

第二节：投资性房地产计量模式的转换 $7bl,~Z  
GDUOUl&  
  j/
<z[qr  
hR1n@/nh  
[经典例题] nC>'kgRt  
    2006年12月，甲企业将一栋建造完工的写字楼对外出租，采用成本模式进行后续计量。至2008年1月1日，该办公楼的原价为9000万，预计使用年限30年，采用年限平均法折旧，已计提折旧300万(同税法折旧)，已计提减值准备200万。2008年1月1日，甲企业决定采用公允价值对出租的办公楼进行后续计量，该办公楼2008年1月1日的公允价值为8800万元，该企业按净利的10%计提盈余公积，适用的所得税税率为25%。2008年12月31日，该办公楼的公允价值为8300万，假定2008年1月1日前无法取得该办公楼的公允价值。
|-SImxV  
要求：（1） 编制甲企业2008年1月1日会计政策变更的会计分录。 _~_E(rTn  
　　 （2） 编制2008年12月31日投资性房地产公允价值变动及递延所得税的会计分录。 Q lg~S1D_v  
[例题答案] }co*%F{1  
 2008.1.1 Zg#VZg1 2  
　　借：投资性房地产——成本  8800 u:FFZ  
　　    投资性房地产累计折旧  300 #=* y7w  
　　    投资性房地产减值准备  200 ao(l
j  
　　   贷：投资性房地产  9000 hn@T ]k  
　　       盈余公积  30 @&G< Np
`  
　　       利润分配——未分配利润  270 cLpkgK&a  
　　借：盈余公积  7.5 ;[~:Y[N  
　　    利润分配——未分配利润  67.5 #& 5}  
　　 贷：递延所得税资产  50 （因之前发生减值200，确认递延所得税资产50，所以应先转回） S`qa_yI)Ed  
　　递延所得税负债  25（账面价值为8800万元，计税基础为9000-300=8700万元，应确认递延所得税负债（8800-8700）×25%=25万元。） jg7WMH
"`  
　　2008.12.31 NLLLt  
　　折旧形成的差异，应确认递延所得税负债 H^<LnYZ  
　　借：所得税费用  75 （300*25%） KS6H`Mm}/  
　　    贷：递延所得税负债  75 :Vyr8+]  
　　公允价值下降，应确认递延所得税资产 ">pt,QV  
　　借：公允价值变动损益  500 ;HPQhN_  
　　    贷：投资性房地产——公允价值变动  500 S
)h0@;q  
　　借：递延所得税资产  25 apxY2oE&  
　　递延所得税负债  100 'l| e}eti>  
　　    贷：所得税费用  125 （500*25%） xc HG5bg|  
[例题总结与延伸] ic4mD:-up  
　如果2008年1月1日该投资性房地产的公允价值为8000万元，到2008年12月31日，该资产公允价值为8100万元，该如何处理？ g[d.lJ=Q-N  
（1）借：投资性房地产——成本  8000 0 ; bi*2U  
　　     投资性房地产累计折旧  300 And|T 6u  
　　     投资性房地产减值准备  200 2W_p)8t>b  
　　     盈余公积  50 zL<<`u?  
　　     利润分配——未分配利润  450 #cRw0bn:  
　　   贷：投资性房地产  9000 =(^-s Jk  
　　借：递延所得税资产  125  （500*25%） A"`^Abrm  
　　   贷：盈余公积  12.5 8a;I,DK=j  
　　       利润分配——未分配利润  112.5 @@O=a  
　　注：投资性房地产的账面价值8000万元和计税基础8700万元之间形成可抵扣暂时性差异，同时投资性房地产减值准备结转，要转回原来确认的递延所得税资产，两者综合考虑应确认递延所得税资产500×25%=125（万元） m <DiYxK  
　　（2）由于税法仍然计提折旧，所以应该确认为递延所得税负债，但之前确认了递延所得税资产，所以应先转回。 L`M.Htm8  
　　借：所得税费用  75 *yx&4)Or  
　　    贷：递延所得税资产  75  V*bX>D/  
　　公允价值上升时： y[W<vb+F  
　　借：投资性房地产——公允价值变动  100 ?1G7=R  
　　   贷：公允价值变动损益  100 ;hsem,C h7  
　　借：所得税费用  25  （100*25%） A* =r~T5B  
　　   贷：递延所得税资产  25 [9:'v@Ph  
[知识点理解与总结] I,:R~^qJ8v  
1、首先需要注意的是核算方法只能够由成本模式转换为公允价值模式，而公允价值模式计量的投资性房地产不能转换为成本模式计量的投资性房地产。 jv C.T]<B  
2、成本模式转换为公允价值模式的处理。会计上是作为政策变更处理的，也就是对于转换的时候公允价值和账面价值的差额要调整期初的留存收益，即调整盈余公积和利润分配——未分配利润。 EAgNu?L  
3、计量模式转换后递延所得税的处理。 .Kn)sD1  
　　（1）一方面，会计上虽然不计算折旧了，但是税法上还是需要计算折旧的，那么在每年底都需要确认递延所得税。会计上不计算折旧，税法上要求扣除，那么这里形成的是应纳税暂时性差异，需要确认递延所得税负债。另一方面，税务处理中，不确认投资性房地产的公允价值变动，因此会导致投资性房地产的账面价值与计税基础之间产生暂时性差异；因此，应对会计处理中确认的公允价值变动损益进行纳税调整。 EP|OKXRltA  
　　如果投资性房地产的公允价值下降的： $\DOy&e  
　　借：公允价值变动损益 (|F}B  
　　　　贷：投资性房地产－公允价值变动 n]N+  
　　借：递延所得税资产 =deqj^&@  
　　　　贷：所得税费用 eo C@b/F4  
如果是公允价值上升的相应要确认递延所得税负债。 7HpfHqJ7  
（2）递延所得税的转回和继续确认。在成本计量模式下发生了减值，则需要确认递延所得税资产。计量模式转换后，如果公允价值大于原账面价值，应先将已确认的递延所得税资产转回，不足的确认递延所得税负债；如果公允价值小于原账面价值，则应继续确认递延所得税资产。 Y~</vz+H  
[容易犯错的地方] kbxy^4"X  
递延所得税的转回。 A@W/  
[错题举例] *7ggw[~  
甲公司对投资性房地产一直采用成本模式进行后续计量。2008年1月1日，由于房地产交易市场的成熟，已满足采用公允价值模式进行计量的条件，甲公司决定对投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量，甲公司的投资性房地产为一出租的办公楼，该大楼原价5 000万元，已计提折旧2000万元(同税法折旧)，计提减值准备200万元，当日该大楼的公允价值为5 800万元，甲公司的所得税税率为25％，采用资产负债表债务法来核算。甲公司按净利润的10％计提盈余公积。甲公司因该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量对未分配利润的影响为(　)万元。 t#Q" ;e  
    A.2025 　　     B. 2250　　　　　　 C. 2700     　　 D.3000 nJvDkh#h1  
    【答案】A /-.i=o]b  
　　【解析】甲公司因该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量对未分配利润的影响额＝[5800－(5000－2000－200)]×(1－25％)×(1－10％)＝2025 (万元) e+!+(D  
　　借：投资性房地产&not；——成本  5800  b* QRd  
　    　投资性房地产累计折旧  2000 h27awO Q  
　　    投资性房地产减值准备  200 oj6b33z  
　　   贷：投资性房地产  5000 @-~ )M_  
　　       盈余公积  300 %|3I|'%Y  
　　       利润分配——未分配利润  2700 &!y7PWHJ  
　　借：盈余公积  75 (&w'"-`  
　    　利润分配——未分配利润  675 v[aFSXGj)  
　　   贷：递延所得税资产  50（成本模式下，发生减值确认的递延所得税资产应先转回） 9'qU 4I  
　　       递延所得税负债  700

第三节  成本计量模式下投资性房地产的转换与处置 0D;MW  
8 S'g%  
[经典例题] ya8
1z4?  
甲公司与2007年12月31日将一建筑物对外出租并采用成本模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，公允价值为2010万元，甲公司对该建筑物采用年限平均法计提折旧，无残值。 Rp~#zt9:  
（1）2008年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为2000万元，预计未来现金流量现值为1950万元。 _n.2'  
（2）2009年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1650万元，预计未来现金流量现值为1710万元。 G;:D6\  
（3）2010年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1650万元，预计未来现金流量现值为1700万元。 %5X}4k!p  
（4）2010年12月31日租赁期满，将投资性房地产转为自用房地产投入行政管理部门使用。假定转换后建筑物的折旧方法、折旧年限和预计净残值未发生变化。 !B=Oc!e=K  
（5）2011年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1540万元，预计未来现金流量现值为1560万元。 dg%Orvuz  
（6）2012年1月5日，将该建筑物对外出售，收到1520万元存入银行。 &&iZ?JteZ  
假定不考虑相关税费。要求：编制甲公司上述经济业务的会计分录。 fIrl?X']  
[例题答案]
NLe+  
　2007.12.31 )ca^%(25!z  
　　借：投资性房地产  2800 {HV$hU+_)Q  
　　    累计折旧  500 P]bq9!{1  
　　    固定资产减值准备  300 UWdPB2x[  
　　   贷：固定资产  2800 \bt+46y@]  
　　       投资性房地产累计折旧  500 ,hj5.;
M  
　　       投资性房地产减值准备  300 )I80Nq  
　  借：银行存款  150 %G%##wv:  
      贷：其他业务收入  150 U @Il:\I  
　　借：其他业务成本  100 （2000/20） ^ <Z^3c>/  
　　  贷：投资性房地产累计折旧  100 $}d| ~q\  
　2008年12月31日，投资性房地产的账面价值=2800-600-300=1900万元，小于可收回金额2000万元，不需计提减值准备。 ]Gw?DD|Gn  
　2009.12.31 4(aDi;x"w  
　　借：银行存款  150 ;T0Y=yC  
　　  贷：其他业务收入  150 UOn L^Z}  
　　借：其他业务成本  100 （2000/20） o C]tEXJ  
　　  贷：投资性房地产累计折旧  100
={9G.%W  
　　2009年12月31日，投资性房地产的账面价值=2800-700-300=1800万元，可收回金额为1710万元，应计提减值准备90万元。 1vTncU!  
　　借：资产减值损失  90 ICNS+ KsI  
　　  贷：投资性房地产减值准备  90 N0be=IO5#  
　　2010.12.31 /o=V (  
　　借：银行存款  150 Bp3%*va  
　　　贷：其他业务收入  150 {~g(W
xE  
　　借：其他业务成本  95 （1710/18） WA-` *m$v  
　　　贷：投资性房地产累计折旧  95 5YJn<XEc  
　　2010年12月31日，投资性房地产的账面价值=1710-95=1615万元，小于可收回金额1700万元，不需计提减值准备。 J@ x
%TA  
　　借：固定资产  2800 R5LzqT,/N:  
　　    投资性房地产累计折旧  795 _(J7^rN  
　　    投资性房地产减值准备  390 { 7y.0_Y
  
　　   贷：投资性房地产  2800 %K^l]tWa@  
　　       累计折旧  　　795 gY AXUM,  
　　       固定资产减值准备  390 ~L!*p0dS^  
　　2011.12.31 ~Mv@Bl  
　　借：管理费用  95 （1615/17） Ti/t\'6  
　　  贷：累计折旧  95 7<Fp3N 3  
　　2011年12月31日，固定资产的账面价值=1615-95=1520万元，小于可收回金额1560万元，不需计提减值准备。 Bc x-t)[  
　　2012.1.5 j
B]tq2i  
　　2012年1月计提折旧=1520/16*（1/12）=7.92（万元） -Iz&/u*}f  
　　借：管理费用  7.92 [GeJn\C_?  
　　　贷：累计折旧  7.92 a^qLyF&F  
　　借：固定资产清理  1512.08 zdCeOZ 6  
　　    累计折旧  897.92 6JWCB9$4  
　　    固定资产减值准备  390 DSY:aD!  
　　　贷：固定资产  2800 3Oy-\09  
　　借：银行存款  1520 (yFR;5Fo  
       贷：固定资产清理  1512.08 qkC+9Sk  
          营业外收入　　　7.92 lkf(t&vL 2  
[例题总结与延伸] aG7
QLCL  
本例题涉及到资产减值的内容，可收回金额是指公允价值减去处置费用后的净额与预计未来现金流量现值两者中较高者。 qr%9Sdvx  
1、假如2010年12月31日租赁期满后，将该投资性房地产直接出售，收到1650万元，该如何处理。 YV*s1t/  
借：银行存款  1650 D%v4B`4ua'  
   贷：其他业务收入  1650 .5I!h !  
借：其他业务成本  1615 [B9'/:  
投资性房地产累计折旧  795 !RLg[ _'  
投资性房地产减值准备  390 <8MKjf  
   贷：投资性房地产  2800 Evkb`dU3n  
2、计提减值准备时，应确认递延所得税资产。 ZCi~4&Z#  
[知识点理解和总结] Y)Y`9u<?  
1、转换日的确认，转换日以转换后的形式开始日为准。即从非投资性房地产转为投资性房地产，转换日为租赁期开始日；从投资性房地产转向非投资性房地产，转换日为自用开始日。 P"0S94o:5J  
2、在成本计量模式下，无论是从非投资性房地产转为投资性房地产，还是从投资性房地产转向非投资性房地产，其结转方法都是相应的科目对应结转即可。即，投资性房地产对应固定资产、无形资产等；投资性房地产累计折旧（摊销）对应累计折旧、累计摊销；投资性房地产减值准备对应固定资产减值准备、无形资产减值准备。 Y|J\,7CM  
3、成本计量模式下投资性房地产的处置。实际收到的金额计入其他业务收入；按投资性房地产的账面价值，计入其他业务成本，同时结转投资性房地产累计折旧、投资性房地产减值准备。 p<>%9180!F  
[错题举例] )/H=m7}1h  
某房地产企业的投资性房地产采用成本模式计量。2007年1月1日，该企业将其开发的一栋大楼用于出租。该大楼的账面余额为100万元，计提存货跌价准备10万元。该大楼的市场价值为75万元。转换日该投资性房地产的入账价值为（ ）万元。 _[-+%RP  
A. 100    B. 90    C. 85    D. 75 .Gv9RKgd~  
【答案】B U0'>(FP~2  
【解析】 \P]w^  
      借：投资性房地产  90 v_f8zk  
　　      存货跌价准备  10 FL!W oTB  
　　　　贷：开发产品  100

第四节  公允价值计量模式下投资性房地产的转换与处置 `G*7y7  
j8n_:;i*  
　　[经典例题] nZZNx  
　　甲公司于2006年12月31日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金1500万元。 y4*i V;"  
　　（1）出租时，该建筑物的成本为28000万元，已提折旧5000万元，已提减值准备3000万元，尚可使用年限为20年，公允价值为18000万元。 ta"uxL\gge  
　　（2）2007年12月31日，该建筑物的公允价值为18500万元， /(I V+  
　　（3）2008年12月31日，该建筑物的公允价值为18200万元， uQh dg4  
　　（4）2009年12月31日，该建筑物的公允价值为18100万元， wZ6
D\I  
　　（5）2010年1月5日租赁期满，将投资性房地产转为自用房地产投入行政管理部门使用。当日建筑物的公允价值为18300万元。 d 90  
　　要求：编制甲公司上述经济业务的会计分录。营业税税率为5%，假定不考虑所得税的影响。 6. N?=R  
　　[例题答案] eewhT^  
　　2006.12.31 TNe
,'S,%  
　　借：投资性房地产——成本  18000 S_; 5mb+b  
　　　　累计折旧  5000 oSVo~F  
　　　　固定资产减值准备  3000 8K+(CS>xvO  
　　　　公允价值变动损益  2000 $A~UA  
　　　　贷：固定资产  28000 S(NH# ^  
　　2007.12.31 +8qtFog$\g  
　　借：银行存款  1500 ^b|Z<oF  
　　　　贷：其他业务收入  1500 58xaVOhb  
　　借：营业税金及附加  75 )9/.K'o,dy  
　　　　贷：应交税费——应交营业税  75
Ed
GA#i3  
　　借：投资性房地产——公允价值变动  500 ^u'hl$`^  
　　　　贷：公允价值变动损益  500 iMG)zPj  
　　2008.12.31 _)|_KQQu  
　　借：银行存款  1500 fP3e{dVf  
　　　　贷：其他业务收入  1500 .OhpItn  
　　借：营业税金及附加  75 X3 [gi`  
　　　　贷：应交税费——应交营业税  75 l e+6;'Q  
　　借：公允价值变动损益  300 )Z6bMAb0'N  
　　　　贷：投资性房地产——公允价值变动  300 AI KLJvte  
　　2009.12.31 337
y,;  
　　借：银行存款  1500 m$N`Xj  
　　　　贷：其他业务收入  1500 WMy97*L<  
　　借：营业税金及附加  75 u.v 5!G  
　　　　贷：应交税费——应交营业税  75 [5[}2B_t  
　　借：公允价值变动损益  100 0IZaf%zYc  
　　　　贷：投资性房地产——公允价值变动  100 Bmx+QO  
　　2010.1.5 6Gt~tlt:L  
　　借：固定资产  18300 % mP%W<  
　　　　贷：投资性房地产——成本  18000 e^v5ai  
            投资性房地产——公允价值变动  100 NUxOU>f  
            公允价值变动损益  200 =^liong0  
　　[例题总结与延伸] =BD}+(3  
　　1、如果2006年12月31日，该建筑物的公允价值为22000万元，转换日应如何做会计分录？ V
|6PKED  
　　借：投资性房地产——成本  22000 wyzx9`5~d  
　　　　累计折旧  5000 EY3x o-H  
　　　　固定资产减值准备  3000 k^<s
|8Y  
　　　　贷：固定资产  28000 5\\#kjjx  
　　　　　　资本公积——其他资本公积  2000 %v}SJEXFp  
　　2、如果2009年12月31日，租赁期满后，公司将该建筑物出售，收到18200万元。该如何处理？ 5>9KW7^L  
　　借：银行存款  18200 RLnsy,  
　　　　贷：其他业务收入  18200 { 'A`ram  
　　借：营业税金及附加  910 t<~WDI|AN  
　　　　贷：应交税费——应交营业税  910 EY~b,MIL4  
　　借：其他业务成本  18100 DlC\sm  
　　　　贷：投资性房地产——成本  18000 &[u>^VO8  
　　　　　　投资性房地产——公允价值变动  100 nP]tc  
　　借：其他业务收入  1900（2000-500+300+100） #Z;6f{yWf  
　　　　贷：公允价值变动损益  1900 8H2zMIB  
　　3、对递延所得税的影响。（1）非投资性房地产转为投资性房地产时，转换日，因公允价值大于原账面价值，计入所有者权益的金额不进行纳税调整；因公允价值小于原账面价值，计入公允价值变动损益的金额，应确认递延所得税资产。 I+JWDYk  
　　（2）公允价值计量模式下，会计上虽然不计算折旧了，但是税法上还是需要计算折旧的，那么在每年底都需要确认递延所得税。会计上不计算折旧，税法上要求扣除，那么这里形成的是应纳税暂时性差异，需要确认递延所得税负债。 ku2gFO  
　　（3）税务处理中，不确认投资性房地产的公允价值变动，因此会导致投资性房地产的账面价值与计税基础之间产生暂时性差异；因此，应对会计处理中确认的公允价值变动损益进行纳税调整。 0!4;."S  
　　如果投资性房地产的公允价值下降的： 7RXTQ9BS  
　　借：公允价值变动损益 g)Ep'd-w"  
　　　　贷：投资性房地产－公允价值变动 R$>]7-N}  
　　借：递延所得税资产 * SAYli+@  
　　　　贷：所得税费用 |E{tS,{OhJ  
　　如果是公允价值上升的相应要确认递延所得税负债。 u_kcuN\Sq  
　　[知识点理解和总结] X?6E0/r&9  
　　以下各点都是在公允价值计量模式下的处理方法。 MHF31/g\  
　　1、无论是从非投资性房地产转为投资性房地产，还是从投资性房地产转向非投资性房地产，其入账价值都是转换日的公允价值。 T >pz/7gb  
　　2、非投资性房地产转为投资性房地产时，公允价值与原账面价值差额的处理。 l'yX_`*Iq  
　　（1）公允价值>原账面价值，差额应计入资本公积——其他资本公积； O$dcy!  
　　（2）公允价值<原账面价值，差额应计入公允价值变动损益。 )gX7qQ  
　　3、投资性房地产转为非投资性房地产时，公允价值与原账面价值差额，借记或者贷记公允价值变动损益。 @B.;V=8wJ  
　　4、公允价值计量模式下，处置投资性房地产，遵循“一个中心，两个基本点”，即以结转其他业务收入、其他业务成本为中心，以结转资本公积、结转公允价值变动损益为基本点。 |\HYq`!g%7  
　　[容易出错的地方] 0P MF)';R  
　　公允价值计量模式下，处置投资性房地产时，一定要记得结转资本公积和公允价值变动损益。 fj 14'T  
　　[错题举例] j@w+>h  
　　企业处置一项以公允价值模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为100万元，投资性房地产的账面余额为80万元。其中成本为70万元，公允价值变动为10万元。该项投资性房地产是由自用房地产转换的，转换日公允价值大于账面价值的差额为20万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为（ ）万元。 P<. TiF?@  
　　A. 30    B. 20    C. 40    D. 10 l ~bjNhk  
　　【答案】C Drn{ucIs  
　　借：银行存款　　100 8`\^wG$W  
　　　　贷：其他业务收入　　100 25bbuhss  
　　借：其他业务成本　　80 - |1H-[Y(  
　　　　贷：投资性房地产——成本　　　　　　70 G,jv Mb`+  
　　　　　　　　　　　　——公允价值变动　　10 /6?A#%hc  
　　借：公允价值变动损益　　10 Vki'pAN  
　　　　贷：其他业务收入　　　　10 sObH#/l`  
　　借：资本公积——其他资本公积    20 nqp:nw  
　　　　贷：其他业务收入　　          20 D)kh"cK*1  
　　处置该项投资性房地产的净收益=100-80+10-10+20=40（万元）

第五节  投资性房地产总结 bqo+b{i\  
3`Ug]<m  
  F!>92H~3G  
.C6wsmQ  
本章小结坚持 “先把书读薄，再把书读厚” 的原则。 !=)R+g6b  
　　读薄： wgN)*dpuI
 
　　1、投资性房地产的范围和确认。范围包含3个内容。认定需考虑的两个因素。 pBZf=!+E  
　　2、投资性房地产的初始计量。按照成本进行初始计量。  WfdM~k\  
　　3、后续支出。资本化的后续支出与费用化的后续支出。 A^m]DSFOO  
　　4、两种后续计量模式。（1）成本模式下要计提折旧或摊销，存在减值迹象的，要计提减值准备。（2）公允价值模式下不计提折旧或进行摊销，公允价值变动计入公允价值变动损益。 @;6I94Bp  
　　5、后续计量模式的转换。（1）只能由成本模式转为公允价值模式。（2）作为会计政策变更处理，调整留存收益。 x4_xl  .  
　　6、投资性房地产转换日的确定。 z: ;ZPSn  
　　7、非投资性房地产转换为投资性房地产的会计处理。成本模式下如何处理、公允价值模式下如何处理。 jX9{Ki"  
　　8、投资性房地产转换为非投资性房地产的会计处理。两种计量模式下的处理方法。 (Xak;Xum1  
　　9、投资性房地产的处置。（1）成本模式下，结转其他业务成本、其他业务收入、折旧和减值。（2）公允价值模式下，遵守“一个中心，两个基本点”原则。 @]{+9m8G@  
　　10、对所得税的影响。 QbN7sg~~  
　　读厚：上述10点的具体内容在前面四节已做详细解释。