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房地产业涉税六大环节隐藏的30个税收风险点 [复制链接]

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只看楼主倒序阅读使用道具 0楼发表于: 2013-11-06

　　我国房地产业涉及的税种主要有10个，分房地产取得、交易和保有三个环节设置。其中，房地产取得环节（房地产一级市场），即开发企业取得土地时涉及的税种包括契税、耕地占用税；房地产交易环节（房地产二级市场），销售方涉及营业税、城市维护建设税、企业（个人）所得税、土地增值税、印花税，购买方涉及印花税、契税；房地产保有环节（房地产三级市场）涉及税种主要有房产税、城镇土地使用税。
　　一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规划设计、融资、建筑施工、房屋预售、项目清算六大环节。房地产企业六大环节之中，至少涉及以下30个风险点。
　　在土地取得环节存在4个风险点：
　　1.佣金等支出没有取得正规合法发票，导致利润虚增，税负加大；
　　2.没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税；
　　3.虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；
　　4.以收购股权方式取得的土地使用权，溢价部分无法列支土地成本。
　　在规划设计环节存在3个风险点：
　　5.总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响；
　　6.虚开规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；
　　7.境外的规划设计费没有代扣代缴税金。
　　在融资环节存在6个风险点：
　　8.向非金融机构（包括企业和个人）融入的高息资金利息支出无法取得正规发票，从而导致利息支出无法入账；
　　9.从信托或基金公司“名股实债”形式下支付的利息，往往无法取得合法入账的凭据；
　　10.小金库现金往往不够支付利息或其他开支；
　　11.支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行；
　　12.与股东及其他关联方资金往来未支付利息，存在偷逃税金问题；
　　13.借给自然人股东超过1年以上的借款，存在被认定为股息、红利分配需要缴纳20%的个税风险。
　　在工程建设开发环节存在4个风险点：
　　14.虚开建安发票，加大建安支出，偷逃土地增值税和企业所得税；
　　15.为少缴税，实际发生工程支出但不索要发票；
　　16.签订建安合同后未足额缴纳印花税；
　　17.不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。
　　在预售环节存在9个风险点：
　　18.取得预售收入（包括定金、诚意金）没有按规定及时申报纳税；
　　19.没有按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税；
　　20.预售合同没有足额及时缴纳印花税；
　　21.销售合同（发票）为阴阳合同（发票），未如实申报收入；
　　22.售后返租时，按返租后的金额确认收入纳税，对小业主的返租收入未代扣代缴税金；
　　23.返迁房未申报纳税，或未按市场公允价申报纳税；
　　24.以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税；
　　25.装修收入没有申报纳税；
　　26.卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。
　　在清算环节存在4个风险点：
　　27.取得的发票不合规，比如发票出具方与合同方、收款方不相符；
　　28.购买虚假发票虚增成本；
　　29.企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税；
　　30.关联方交易定价不合理等。