注册会计师考试《税法》科目 C*A!`Q?1Y
第八章 土地增值税法
'l,ym~R 知识点一、土地增值税纳税义务人与征税范围 msKWb311u 一、土地增值税概念:对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
$@t]0 二、土地增值税特点:
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Z.s 1.以转让房地产的增值额为计税依据;2.征税面比较广;3.实行超率累进税率;4.实行按次征收。
ttlFb]zZh 三、纳税义务人,是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(即转让房地产)并取得收入的单位和个人。
6?an._ C 四、征税范围:
4\qnCf3 (一)基本征税范围:对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税,不包括国有土地使用权出让所取得的收入。
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8oH 征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为,是否发生转让行为主要以房地产权属(指土地使用权和房产产权)的变更为标准。凡土地使用权、房产产权未转让的(如房地产的出租),不征收。
1"pvrX} (二)具体情况判定
4-RzWSFbo` 1.继承、赠予: (1)继承不征税。
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+P\ (2)赠予:a\属公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征税;
IKT3T_\-I b\非公益性赠予征税。
Y.9s-g 2.出租不征税:不征税3.房地产抵押(1)抵押期内不征税;
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-N@' (2)抵押期满: a\偿还债务本息收回房地产不征税;
j9FG)0 b\不能偿还债务,而以房地产抵债,征收土地增值税。
I<p- o/TP 4.房地产交换:单位之间换房,征税;个人之间互换自住房免征。
#bN'N@| 5.以房地产
投资、联营房地产转让到投资联营企业暂免征收;将投资联营房地产再转让,征税。投资、联营的企业属于从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,应当征收土地增值税。
X6lkz*M. 6.合作建房建成后自用不征税;建成后转让征税。
Jw;Tq"& 7.企业兼并转让房地产暂免征税。
jQDXl 8.代建房不征税(无权属转移):不征税9.房地产重新评估不征(无权属转移\无收入):不征税
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w 知识点二、税率与应纳税额的计算 9?8Yf(MC%u 土地增值税四级超率累进税率表
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jp 一、增值额的确定:土地增值税的征税对象即增值额=应税收入-扣除项目。
HE>6A|rgDr 在实际的房地产交易过程中,纳税人有下列情形之一的,则按照房地产评估价格计算征收:
VKI`@rY4 1.隐瞒虚报房地产成交价格的;
J]|Zh 2.提供扣除项目金额不实的;
MM_c{gFF 3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。
3aL8GMiu 二、应纳税额的计算方法土地增值税的计算方法有两种:
?];?3X~| 一种是超率累进税率的定义法,另一种是简便计算法,其计算公式为:
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; 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×扣除系数土地增值税的计算步骤如下:(1)计算转让房地产取得的收入;(2)计算扣除项目金额;(3)计算增值额:(4)计算增值额占扣除项目金额的比例,确定适用税率(5)计算应纳税额。
cj=6_k 知识点三、应税收入的确定与扣除项目的确定 2$G,pT1J 纳税人转让房地产取得的收入,包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看,包括:①货币收入②实物收入③其他收入
>NL4&MV: 扣除项目的确定(一)新建房地产的扣除项目的确定:
QtM9G@% 1.取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容:
TGUlJLT (1)纳税人为取得土地使用权支付的地价款;
'Z^-(xG,+ (2)纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用。
h+,Eu7\88 2.房地产开发
成本:是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括:①土地的征用及拆迁补偿费②前期工程费③建筑安装工程费④基础设施费⑤公共配套设施费⑥开发间接费用等。
g<ZB9;FX % [考情分析]考试中房地产开发成本的确定主要有以下几种情况:
:xd)]Ns ①直接告诉该项成本:主要在选择题目中出现;
X8l|^[2F ②告诉一块地的土地开发成本,但该块中开发后有一部分用于非应税的用途:按项目的比例分配准予扣除的土地成本和开发成本:
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