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房产税常见问题解析 [复制链接]

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离线shenhanchina

财务副经理

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只看楼主倒序阅读使用道具 0楼发表于: 2009-01-07

一、基本概念及原理
（一）房产税的纳税义务人有哪些，即谁是房产税的纳税义务人？
房产税以在征税范围之内的房屋产权所有人为纳税人。
1、房产归国家所有的，由经营管理单位纳税；产权归集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
2、产权出典的，由承典人纳税。为什么要由承典人纳税？
所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、建筑物、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。这种业务多发生在出典人急需用款，但又想保留产权回赎权的情况。出典人在规定的期间内须归还典价的本金和利息后，方可赎回出典房屋等的产权。由于在房屋出典期内，产权所有人已无权支配房屋。
3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由谁纳税？
由房产代管人或者实际使用人纳税。
4、产权未确定及租典纠纷未解决的由谁纳税？
由房产代管人或者实际使用人纳税。
5、无租使用其它房产的问题，由谁纳税？
纳税单位无租使用的，应由使用人纳税；免税单位无租使用的，免税。
（二）房产税的征税对象，即什么是房产？围墙、车棚等是不是房产？
税法中的房产的定义：是指有屋面或围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储存物资的场所。
（三）房产税的征税范围？即哪些地方的房产要缴纳房产税？
房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇、工矿区。
1、城市的范围：
经国务院批准设立的市。
2、县城的范围：
指县人民政府所在地；
3、建制镇的范围：
经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇；
4、工矿区的范围：
工商业比较发达、人口比较集中、符合国务院规定的设立建制镇的标准但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。须经省、自治区、直辖市人民政府批准。
（四）计税依据及税率
1、房产税的计税依据有哪些？
分为从价计征和从租计征两种。“价”指按房屋余值，“租”指租金。
房产原值：是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。没有记载房屋原价的，参照同类房屋确定。
2、税率有哪几种？
从价计征的，税率1.2%，从租计征的，税率12%。
二、常见的疑难问题答疑。
（一）关于自用房屋征收房产税的问题。
1、关于房产原值如何确定？
房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。
2、单独记账的电梯是否免征房产税？
单独记账的电梯不能免征房产税，根据税法规定，房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算的配套设备。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。
3、单独记账的中央空调设备是否计征房产税？
新建房屋交付使用时，如中央空调设备已计算在房屋原值之内，则房产价值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算计提折旧，则房屋价值不应包括中央空调设备。
旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。
4、关于纳税人其房屋评估后如何计征房产税问题？
随着经济体制改革的深入，纳税人资产都需进行评估。对于纳税人的房产，评估后已对账簿上固定资产科目中记载的房产价值进行调整的，应从房屋原值变动的次月起，按调整后的账面房产值征税。
5、对国有、集体企业在清产核资工作中进行资产价值重估后的新增价值，如何征收房产税？
对固定资产重估后新增价值已增提折旧的企业，应按照重估的价值征收房产税；对资产重估后未能按新增价值提折旧的企业，可由同级清产核资机构出具证明，经主管税务机关核实，在规定的期限内，对其固定资产重估后新增部分免征房产税。申请减免手续按《山东省地方税务局房产税减免管理暂行办法》的规定办理。
6、企业的账外房产如何征税?
企业的账外房产应征收房产税，其原值由税务部门参考同类房产核定。
7、企业用在成本费用中开支的简易仓棚费等建造的房屋，是否征收房产税?
企业用的房产，不论其建造的资金来源，均应征收房产税，企业固定资产帐上有房产原值的，按账面上的房产原值计算征收，账面上无房产原值的，由税务机关参考同类房产核定。
8、房产部分出租、部分自用如何纳税？
自用部分以自用房产面积占总面积的比例乘以按规定比例扣除后的房产余值计算缴纳。
（二）出租房产的涉税问题。
1、关于纳税单位和个人无租使用其他单位的房产，如何征收房产税？
纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。
2、关于房产出租，由承租人修理、不支付房租，应否征收房产税？
承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定缴纳房产税。
3、出租房产，租金收入在租赁期间一次性收取的，缴纳房产税问题。
出租房产，租金收入在租赁期间一次性收取的，应由房产出租人按照收取的租金全额计算并一次性缴纳房产税。
4、关于个人所有的出租房屋，是按房产余值计算缴纳房产税还是按房产租金收入计算缴纳房产税？
根据房产税暂行条例规定，房产出租的，以房产租金收为房产税的计税依据。因此，个人出租房屋，应按房屋租金收入征税。
对租金收入提供不实的，由当地地税机关据实核定。
5、对融资租赁房屋的情况，如何计征房产税？
在计征房产税时，以房屋余值计算征收。
由于租赁费中包括购进房屋的价款、手续费、借款利息的，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，房屋产权要转给承租方，这是一种变相的分期付款购买房产的形式。至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
6、承租方可不可以代缴房产税？
对租赁合同约定由承租人代为缴纳房产税的，可由承租人按合同租金或主管地税机关核定的租金全额计算缴纳房产税；如租金不包括房产税税款的，应由承租人依照以下公式计算缴纳房产税：
应纳房产税税额=支付出租人的房屋租金÷（1-12%）×12%
7、关于承租人转租的房产缴纳房产税问题
对承租人转租的房产，由转租人按其所得租金收入扣除转租房产所支付的租金后的余额计算缴纳房产税。
8、关于宾馆、饭店、招待所等单位出租客房及其他房产缴纳房产税问题
宾馆、饭店、酒店、公寓、写字楼、培训中心、招待所、疗养院等单位出租客房或写字间等房产的，不论其用途如何，一律按其租金收入计算缴纳房产税。
9、关于房屋租金确定问题
出租房屋的租金应包括出租的房屋及其不可分割、不单独计价的各种附属设施及配套设施的租金收入。对租金收入中包含的水电费、电话费、煤气费等，凡单独计价的可予以扣除；凡不单独计价或计价明显偏高以及划分不清的，由税务部门核定予以扣除。
对出租的房产，凡有与之配套的相对独立的机器设备及露天停车、仓储等用地的，其租金部分，可由当地主管地方税务机关核准，在计税租金中予以扣除。
（三）职工宿舍和房改的涉税问题。
1、企业、单位的职工宿舍的计税问题
企业单位的职工宿舍，凡在企业单位固定资产帐上记载房产价值的，应按房产原值征税；对企业固定资产帐不记载房屋价值而出租的职工宿舍，可按租金收入征收房产税。
2、纳税单位因房改将单位职工宿舍出售全部产权或部分产权的，如何征收房产税？
凡按规定核销固定资产的，经主管地税机关核实后，不再缴纳核销固定资产部分房产的房产税，凡未按规定核销固定资产的，仍应按规定缴纳房产税。
（四）房地产企业的涉税问题。
1、房地产开发公司建造的待出售房产在出售前是否征税问题？
房地产开发企业建造的商品房，在售出前不征收房产税；但如果房地产开发企业在出售前将商品房使用、出租、出借，则应该缴纳房产税。
2、分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间，如何纳税？
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条中“房屋产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳”的规定，凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间，应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。
3、出售房屋的纳税义务发生时间？
新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税、城镇土地使用税。当然其前提是该商品房需要缴纳房产税、城镇土地使用税。
4、存量房转让的纳税义务发生时间？
存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续、房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税、城镇土地使用税。
5、房地产开发企业自用、出租、出借自己建造的商品房的纳税义务发生时间？
出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税、城镇土地使用税；房地产开发企业自用、出租、出借自己建造的商品房，也从房屋使用或交付之次月起计征房产税、城镇土地使用税。
（五）纳税义务发生时间及纳税地点。
1、关于房产不在一地的纳税人，如何确定纳税地点？
房产税暂行条例第九条规定，“房产税由房产所在地的税务机关征收。”房产不在一地的纳税人，应按房产的坐落地点，分别向房产所在地税务机关缴纳房产税。
2、纳税人的纳税义务发生时间有那些？
纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。
纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。
纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。
纳税人买卖的房屋，卖出以前及当月应纳房产税，由卖出单位或个人缴纳，买入单位或个人从买入的次月起计算缴纳。
（六）其他
1、对投资联营的房产，如何计征房产税？
对投资联营的房产，在计征房产税时应该区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际上是以联营方式取得房产租金，应根据《房产税暂行条例的规定》由出租方按租金收入计征房产税。
2、关于个人所有的居住房屋，可否就超过当地面积标准的部分征收房产税？
根据房产税暂行条例规定，个人所有的非营业用的房产免征房产税。因此，对个人所有的居住用房，不分面积多少，均免征房产税。
3、关于公园、名胜古迹中附设的营业单位使用或出租的房产，应否征收房产税？
公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照像馆等所使用的房产及出租的房产，应征收房产税。
三、免征房产税的房产有哪些？
1、关于在开征地区范围之外的工厂、仓库，可否征收房产税？
根据房产税暂行条例的规定，不在开征地区范围之内的工厂、仓库，不应征收房产税。
2、关于企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可否免征房产税？
企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的自用的房产，免征房产税。
3、关于毁损不堪居住的房屋和危险房屋，可否免征房产税？
经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。
4、关于对微利企业和亏损企业的房产，可否免房产税？
房产税属于财产税性质的税，对微利企业和亏损企业的房产，依照规定应征收房产税，以促进企业改善经营管理，提高经济效益。但为了照顾企业的实际负担能力，可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征收房产税。
5、关于企业停产、撤销后应否停征房产税？
企业停产、撤销后，对其原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单位使用或者企业恢复生产的时候，应依照规定征收房产税。
6、关于基建工地的临时性房屋，应否征收房产税？
凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房，汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
7、关于房屋大修停用期间，可否免征房产税？
房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。
8、关于纳税单位与免税单位共同使用的房屋，如何征收房产税？
纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分，分别征收或免征房产税。
9、对老年服务机构的房产是否免征房产税？
老年服务机构自用的房产免征房产税。老年服务机构是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、健身等多方面服务的福利性、非营利性的机构，主要包括老年社会福利院、敬老院（养老院）、老年服务中心、老年公寓（含老年护理院、康复中心、托老所）等。
10、福利企业的房产是否征收房产税?
为照顾福利企业的实际情况，对残疾人员占总人数达到35%以上的福利企业的房产，暂免征房产税。
附件：
山东省地方税务局关于印发《山东省地方税务局房产税减免管理暂行办法》的通知
鲁地税三字[1997]10号　　 1997年3月3日
第一条为了正确执行国家有关房产税减免税政策，加强房产税减免税的监督管理，进一步使减免税工作规范化、制度化，依据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国房产税暂行条例》、《山东省人民政府关于贯彻执行〈中华人民共和国房产税暂行条例〉实施细则》以及其他有关规定，特制定本办法。
第二条凡在山东省境内缴纳房产税的纳税人，依照税法规定享受或需要办理减税、免税的，均按本办法办理。
第三条减免税管理的范围
（一）《中华人民共和国房产税暂行条例》规定的减免税项目；
（二）国务院、财政部、国家税务总局、省政府、省财政厅、省地方税务局、原省税务局依照税法规定确定的其他减免税项目。
第四条减免税的管理，采取区分类别，由省、市（地）、县（市、区）地方税务局分级管理的办法，具体分级管理规定如下：
（一）需报省地税局审核批准的：
1、纳税人遭受自然灾害后恢复修建的房产，年减免税额在10万元以上的；
2、微利企业和亏损企业的房产，年减免税额在10万元以上的；
3、其他需报省地税局审核批准的。
（二）需报市（地）县（市区）地税局审核批准的：
1、各级行政机关，由国家财政部门拨付事业经费的单位以及人民团体自用的房产；
2、纳税人遭受自然灾害后恢复修建的房产，年减免税额在10万元以下的；
3、微利企业和亏损企业的房产，年减免税额在10万元以下的；
4、宗教、寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
5、军队内部服务的军队系统以及武警支队（不含军办企业）附设的服务性单位自用的房产；
6、纳税人用作学校、医院（医务室）、疗养院、幼儿园、托儿所的房产；
7、经有关部门鉴定停止使用后毁损不堪居住的房屋和危险房屋。
8、维修停用在半年以上的房产；
9、施工期间，为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋；
10、作为营业用的地下人防设施；
11、医院所属制药厂生产专供本院使用而不对外销售的药品的房产；
12、国家机关、社会团体、事业单位附设的不对外开放的内部接待室所用房产；
13、残疾人员占总人数达到35%以上的福利企业的房产；
14、高等学校和中、小学用于科研、教学及其他非生产经营的房产；
15、军需工厂和武警部队工厂专门生产军品和为武警内部生产武器、弹药、军训器材和部队装备的房产；
16、劳改、劳教单位按规定减免的房产及劳改农业单位的房产；
17、工商行政管理部门出资修建的集贸市场用房；
18、其他经省地税局明确需报市（地）地税局审核批准的；
（三）需报市（地）或县（市、区）地税局审核批准的减免税政策的具体分级管理，由各市地地税局自行确定。
第五条除本办法已具体明确的减免税项目外，对今后新出台的房产税减免税政策均应纳入本办法的管理范围，并由省地税局具体明确其管理规定。
第六条纳税人的减税、免税，应首先向基层税务征收机关提出书面申请，详细列明要求减税、免税的原因和理由，填写《房产税减免税申请审批表》，并同时报送有关资料。基层税务征收机关同意后按照分级管理权限层报审批。
第七条纳税人报送的《房产税减免税申请审批表》，要认真填写各栏目的内容，如实反映纳税人的房产价值、用途、生产经营等情况，同时提供与减免税有关资料证明。
（一）福利企业应附报“社会福利企业证明书”复印件、“残疾职工花名册”；
（二）行政、事业、企业等单位提供能够证明单位经济性质的政府批准文件或营业执照；
（三）主管税务机关要求的其他有关资料证明。
第八条减免税审批期限，应区别项目，按年度或单项办理。纳税人减免税期满后，按规定可继续享受减免税照顾的，应按本规定重新办理申报审批手续，不得自行延长减税、免税期限。
第九条对纳税人违反政策规定，弄虚作假，骗取减免税的，要按照《税收征管法》的有关规定办理。　　　　
第十条享受减税、免税的纳税人，在减税、免税期内，必须按照《税收征管法》和税务机关的规定，按期向主管税务征收机关报送纳税申报表，财务会计报表及其他有关资料，接受税务机关的监督检查。
第十一条上级税务机关对下级税务机关报送的《房产税减免税申请审批表》及其他有关资料，要认真审核，严格把关，按照分级管理权限，及时批复或者转报，不得超越权限擅自决定减税、免税，亦不得拖延办理或无正当理由拒绝办理，否则追究有关人员的责任。
第十二条各级税务机关要建立纳税人减税、免税底册，按减免税项目分类，详细登记减免税的批准时间、期限、金额等内容，并于年度终了后一个月内逐级汇总统计，上报省局（统计表由省局统一印发）。
第十三条上级税务机关应对下级税务机关减税免税的执行情况加强监督检查，发现问题及时纠正。　
第十四条各级税务机关应按照上述规定的要求，将减免税的管理作为本单位业务工作目标管理的一项重要内容，并进行考核。
第十五条凡应按本办法办理减免税手续而未办理的，不得享受减税、免税。
第十六条本办法由山东省地方税务局负责解释，各市地可根据本办法制定具体的实施办法。
第十七条本办法自公布之日起执行。
山东省地方税务局关于外商投资企业执行《山东省房产税减免暂行办法》的通知
鲁地税函[1999]第130号
各市、地地方税务局：
省局鲁地税三字［1997］10号关于《山东省房产税减免管理暂行办法》下发后，各地反映外商投资企业是否执行。
为保证税法的连续性和统一性，现明确，根据鲁税外[1990]10号《关于外商投资企业征收城市房地产税有关问题的通知》精神，我省外商投资企业城市房地产税减免政策，可按照鲁地税三字[1997]10号规定执行。按规定报省局审批的项目，要在逐级严格审核把关的基础上报送省局审批