第三节 用益物权 ^E{ ~{
一、用益物权概述 ljlQ9 wb[s
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用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。 'X<R)E
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用益物权包括：（1）土地承包经营权；（2）建设用地使用权；（3）宅基地使用权；（4）地役权；（5）准物权，具体包括探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利等。 .?<,J
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二、土地承包经营权 T,!?+#
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土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。 RoJ{
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土地承包经营权的期限：耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。 承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。 [L{q
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土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。 U9y[b82
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土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 <FRYt-+
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承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。 }RO Cj,|
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通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。 TC<_I0jCh
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三、 建设用地使用权 eXc`"T,C.
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建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。 f*0[[J0]
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设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。 d TB^6 >H
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设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。 y['$^T?oP
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建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 l <Tkg9
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住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 .Qyq*6T3&
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四、地役权 2!QJa=
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（一）概念 ,j:`yB] 4,
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地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。 5hr$tkk L
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地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 r,cV(
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（二）效力 i/6
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1．地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。 *Ew`Fm H
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2．地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。 l:-$ulAx
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3．土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权；土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权；地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外；地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让；需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权； g=0`^APql
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供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。 <~X4&E]rT_
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4．地役权人有下列情形之一的，地役权消灭： `a D~\O
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（1）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权； --6C>iY[&u
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（2）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
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第四节 担保物权 n0bm 'qw
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一、抵押 V^
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（一）抵押的概念与特征 0ft 81RK
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（二）抵押权的设定 0/5
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抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 &b'IYoe
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债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： D_]4]&QYT
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（一）建筑物和其他土地附着物； T1%_sq
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（二）建设用地使用权；
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（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； J N)@bP
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（四）生产设备、原材料、半成品、产品； GV R/p
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（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； o5 LyBUJ
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（六）交通运输工具； 7IkNS
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（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 0h/bC)z
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抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 v+d}
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下列财产不得抵押： （一）土地所有权； （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； （三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产； （六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。 qQjd@J}^
房与地同时抵押时遵循“地随房走”的原则。 0RFBun{
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例：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，应当将该房屋范围内的国有土地使用权同时抵押。（√）。 Rtpk_ND!
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抵押登记 .ni <'
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（1）以下列财产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立：建筑物和其他土地附着物； 建设用地使用权； 以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； 正在建造的建筑物、船舶、航空器； h'lqj0
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（2）以生产设备、原材料、半成品、产品以及正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
