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[知识整理]个人转让二手房需缴哪些税 [复制链接]

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离线long7439

财务经理

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只看楼主倒序阅读使用道具 0楼发表于: 2010-11-13

— 本帖被阿文哥从会计基础移动到本区(2012-05-22) —

【问题】
　　个人转让二手房需要缴交的税收涉及哪几类？
　　【解答】
　　个人转让二手房需要缴纳的税种比较多，政策比较复杂。主要涉及到的税种种类共有8种：有营业税及附加费、个人所得税、印花税、土地增值税、契税等。附加税费包括城市建设维护费、教育费附加和地方教育附加。
　　营业税方面
　　个人转让二手房属于销售不动产行为，按税法规定，必须缴纳营业税，税率为5%。“二手房”包括两种情况，住房和非住房。
　　如转让住房，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。在本规定中，购房时间的确定以办理产权证的时间或者缴纳契税的时间“孰先”原则确定。销售时间的确定则以厦门市房地产交易权籍登记中心的收件时间为准。
　　如果转让的是其购置的非住房，如店面、车位等，则以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额计征营业税；个人销售或转让抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额计征营业税。
　　附加税费主要有城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。这几个附加税费以应纳的营业税额为计税（费）依据。适用税（费）率：
　　城市维护建设税：按市区7% ，县城、镇5％，不在市区、县城或镇的，税率为1％计征（外籍个人免征）。
　　教育费附加：按3% 的征收率计征（外籍个人免征）。
　　地方教育附加：按1% 的征收率计征。
　　城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随同营业税一并征免。
　　个人所得税方面
　　据《个人所得税法》规定，财产（含房产）转让所得必须缴纳相应的个人所得税。以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，税率为20%。由于二手房转让中，纳税人通常无法提供完整、准确的房屋原值及证明其转让个人住房的合理费用凭证等，同时，纳税人提交、税务机关审核这些凭证，也将是一个复杂、繁琐的过程。
　　对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
　　印花税方面
　　目前对个人销售或购买住房暂免征收印花税。但如果个人买卖的是非住房的话，买卖双方按合同金额的万分之五缴纳印花税。
　　土地增值税
　　目前对个人销售住房暂免征收土地增值税。如果个人买卖的是非住房的话，有增值但不符合减免税条件的，按收入全额征收0.5%的土地增值税。
　　减免条件是一是房产所有人将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；二是房产所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
　　契税
　　（1）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
　　征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《税收征收管理法》的有关规定处理。
　　具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。
　　（2）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。
祝大家梦想成真！