四、综合题（本大题共5小题，第1题10分，第2、3小题各8分，第4、5小题各12分，共50分。） E8 5TCS 1
1．资产评估三种基本方法的定义是什么？选择评估方法主要应考虑哪些因素？ @u`m
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答案： 89t"2|9 u
各种方法的定义： zb s7G
市场法也称市场比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从二确定被评估资产价值的一种评估方法。市场法是一种最简单，有效的方法，是因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。 3Xy~ap>Y
成本法是指在评估资产时按评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。 >^SQrB
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定并评估资产价值的因素一种资产评估方法。 TN<"X :x9
选择评估方法应当的考虑： @2` nBtk
1.资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。 t"OP*
2.资产评估方法必须与评估对象相适应。 _-2;!L
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3.资产评估方法的选择不要受可搜集数据和信息资料的制约。 ]2{]TJ @B
4.选择评估方法还要考虑不同的评估途径。 nI] zRd uC
2、某房地产为一块已经完成“七通一平”的待建筑空地，土地总面积为2000平方米，且土地形状规则，允许用途为商业居住混合，允许容积率为10%，允许覆盖率《=50%，土地使用权年限50年，出售时间为1996年10月。 op 3a*KG
根据市政规划和市场分析预测，认为该地块的最佳开发方式是商业居住混合，建筑面积为20000平方米，建筑层数为20层，各层建筑面积均为1000平方米，地上一至二层为商业用房，总面积为2000平方米，3-20层为住宅，总面积为18000平方米，预计共需3年才能完成。建造完成后，其中的商业用房预计即可全部售出，住宅部分的30%在建造完成后预计可售出，50%半年后才能售出，余下的一年后才能售出，预计商业用房出售的平均价格为5000元/平方米，住宅楼售价为3500元/平方米，预计总建筑费用2000万元，专业费用为建筑费用的6%，年利息率为10%，利润率为20%，租售费用及税金综合为售楼价的4%。 uX6p^KNm5
在未来3年的建设周期中，开发费用的投入情况如下：第一年需投入50%的建筑费以及相关的专业费用，第二年需投入30%的建筑费以及相应的专业费用，余下的20%在第3年完成。 l ;@bs
试评估该地块1996年10月出售时候的市场价格 MRT<hB
解：(1) 楼价=5000×2000/(1+10%)3+3500×18000/(1+10%)3× 1 GPBqF
[30%/(1+10%)0+50%/(1+10%)0.5 +20%/(1+10%)1]=5288.40万元 0IZF%`
(2) 建筑费=2000×50%/(1+10%)0.5+2000×30%/(1+10%)1.5 ru|*xNXKgC
+2000×20%/(1+10%)2.5=1788.73万元 v=cX.^ L
(3) 税费=5288.40×4%=211.54万元 [fY7|
(4) 地价=5288.40-{1788.73+1788.73×6%+〔地价+1788.73×(1+6%)〕 -j1]H"-
×(10%+20%)+5288.40×4%} @'y 8* _
计算得地价为:2009.23万元 ?1r<`o3l\
(5)单位地价=2009.23/2000=1.005万元 nRT ]oAi
3.甲企业拥有一项专利技术，重置成本为100万元，经测算专利技术的成本利润率为500%，现拟向乙企业投资入股，乙企业原资产经评估确定的重置成本为3000万元，成本利润率为10%.评估人员通过分析认为，该专利技术的经济寿命为5年，法律保护期还有10年，预计未来5年该专利产品的净收益分别为400万元、420万元、430万元、450万元和440万元，风险报酬率估测为6%，国库券利率为4%.要求： "~ KT Lf
（1）分别计算专利技术和乙企业资产的约当投资量。 (EH}lh }%
（2）计算专利技术的利润分成率。 4 UND;I&
（3）计算折现率。 QB ! %
（4）计算被估专利技术的评估值。 5BK3ix*L
解：（1）分别计算专利技术和乙企业资产的约当投资量。
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专利技术的约当投资量=100（1+500%）=600万元 yCkX+{ki
乙企业资产的约当投资量=3000（1+10%）=3300万元 \jZ)r>US"
（2）计算专利技术的利润分成率。 w O6>jW
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600/（600+3300）×100%=15.39% "U$](k.<VA
（3）计算折现率。 .
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=无风险利率+风险报酬率=6%+4%=10% tKds|0,j|
（4）计算被估专利技术的评估值。 qnq S^K,':
有效的收益期限为5年，所以有评估值为： wFjQ1<s=
400×15.39%×（1+10%）-1+420×15.39%×（1+10%）-2+430×15.39%×（1+10%）-3 =5:S"WNj
+450×15.39%×（1+10%）-4+440×15.39%×（1+10%）-5 Z~[eG"6zI
=[ 400×0.9091+420×0.8264+430×0.7513+450×0.6830+440×0.6209]×15.39% ?$y/b}8
=248.45万元 tY:,9eh7B
4、现有一新产品设计技术，已使用2年，加工的产品比同类产品性能更为优越。该产品价格为350元/件，而同类产品价格仅为310元/件。目前该产品年产销量为1万件。经分析预测，该技术寿命还可维持5年。为维持目前的市场占有率，该产品价格将会逐步下调，第1年为350元/件，第2、3年为330元/件，第4、5年为320元/件。假设其他因素均无变化，折现率为10%.所得税率为33%.试评估该技术的价格。 h i K}&
答案：（1）该技术属收入增长型的无形资产，故可确定无形资产各年的超额收益分别为： F{_,IQ]U
第1年超额收益为：（350-310）×100000×（1-33%）=268000（元） [.w `r>kZI
第2、3年超额收益为：（330-310）×10000×（1-33%）=134000（元） c= ?Tu
第4、5年超额收益为：（320-310）×10000×（1-33%）=67000（元） KTwP.!<v
（2）其他因素无变化，可以以各年超额利润现值之和作为该技术的评估值： oFT1d
=268000×0.9091×+134000×0.8264+134000×0.7513+67000×0.6830+67000×0.6209 M#Q"h5l
=243638.8+110737.9+100674.2+45761+41600.3 yo% Nz"
=542411.9（元） [
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5、评估人员对某一企业进行整体评估，通过对该企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解，收集到下列数据资料： {,
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（1）预计该企业第一年的收益额为200万元，以后每年的收益额比上年增长10%，自第6年企业将进入稳定发展时期，收益额将保持在300万元的水平上。 aOQT-C[
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（2）社会平均收益率为12%，国库券利率为8%，被评估企业所在行业风险系数为1.5； 1&vR7z]*
（3）该企业各单项资产经评估后的价值之和为1600万元。 IkxoW:L
要求：（1）确定该企业整体资产评估值。 F? ps?
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（2）企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额如何处理？ cl |}0 Q5
答案：（1）企业未来5的预期收益额分别为： w,
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第1年：200万元 \j &&o
第2年：200×（1+10%）＝220万元 (:h&c6'S)b
第3年：220×（1+10%）＝242万元 R <%{I)
第4年：242×（1+10%）＝266.2万元 2|U6dLZ!
第5年：266.2×（1+10%）＝292.82万元 CrG!8}
（2）折现率＝8%＋（12%－8%）×1.5=14% }*O8] lG
（3）整体评估值＝200（1+14%）－1+220（1+14%）－2+242（1+14%）－3＋266.2（1+14%）－4+292.82（1+14%）－5+300÷14%×（1+14%）－5＝1930.79万元 if3z Fh
或前5年收益现值＝200（1+14%）－1+220（1+14%）－2+242（1+14%）－3+266.2（1+14%）－4+292.82（1+14%）－5＝817.79（万元） ;jO+<~YP!
第6年后的永续收益现值＝300÷14%×（1+14%）－5＝1113（万元） E`{DX
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评估值＝817.79+1113＝1930.79（万元） 7Jd&9&O U
（4）企业整体资产评估结果与各单项资产评估值之和的差额330.79万元作为该企事业的商誉处理。 /LtbmV
