[综合讨论]2008年资产评估师资产评估预测试题(4) [复制链接]

四、综合题（本大题共5小题，每题10分，共50分。） XZ<8M}Lg  
1、成本加和法及其应用的现实性和局限性? \olY)b[  
答案： xYY^tZIV  
现实性： K7t_Q8  
（1）企业资产盘子大，非经营性资产占有相大比重。 $ I J^
 
（2）企业效益低下，采用收益法缺乏市场基础 L]q%;u]8!  
（3）采用成本加和法评估企业价值，便于企业评估后的账务处理 %<|cWYM="z  
局限性： #~4;yY\$I  
成本加和法是从投资角度，即从购建资产的角度，而没有考虑资产的实际效能和企业运行效率，这种情况下，无论企业效益好坏，同类型企业中，只要原始投资相同，则企业评估值趋向一致。而且效益差的企业的评估值还会高于效益高的企业的评估值，因为效益差的企业的资产可能是不满负荷运转甚至是不使用，其损耗低，成新率高。此外采用成本加和法确定的企业评估值，只包含了有形资产可可确指的无形资产价值，作为不可确指的无形资产－商誉，却无法体现和反映出来。 kZ
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   2、某地块是通过城镇土地出让取得的，出让金为10万元/亩，拆迁费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费3亿元/平方公里。当地银行一年期贷款利率为9%，两年期为10%，开发周期为两年，第一年投资占总投资的75%，利润为10%，试计算熟地的价格 iD<}r?
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解： (1)土地出让金=100000/667=149.93元/平方米 Wf~PP;  
(2)拆迁费用=50000/667=74.96元/平方米 IdCE<Oj\  
(3)其他费用=30000/667=44.98元/平方米 'Hsd7Dpi}  
(4)土地开发费用=3亿元/1000000平方米=300元/平方米 qIxe)+.  
  每平方米土地取得费的开发费合计569.87元 ^iWJqpLe  
(5)第一期利息=569.87×75%×10%×2=85.48元/平方米 ?:6w6GwAA  
(6)第二期利息=569.87×25%×9%×1=12.82元/平方米 P('bnDU  
(7)利润=569.87×75%×10%+569.87×10%=99.73元/平方米 !{CaW4  
(8)熟地价格  地块重置成本=569.87+85.48+12.82+99.73=767.9元/平方米 <Ira~N  
注明：一亩＝667平方 Q$Rp?o&  
3、1993年购入一套设备，账面原值100万元，1996年花费4万元更新，1999年又用5万元改进其功能，预计尚可使用10年。该设备正常运作需要10人，年均工资6000元/人，材料消耗折合人民币100万元，能耗折合人民币10万元。目前的新式设备仅需7人，且料耗和能耗，均可节约10%。另外，从1993年至2001年间年物价上涨率10%，规模指数0.7,适用折现率8%，所得税率33%。（P/A，8%，10）=6.710   "5v^6R9e  
   要求：根据以上资料估算该设备2001年的价格 !+DhH2;)F  
解：(1) 用物价指数法确定设备的重置全价 e?N3&ezp  
1993年投资的现行成本=100(1+10%)8=214.4万元 .hjN*4RY  
1996年投资的现行成本=4(1+10%)5=6.44万元 @ V_i%=go  
1999年投资的现行成本=5(1+10%)2=6.05万元 s^k<r;'\  
重置全价=214.4+6.44+6.05=226.89万元 hcz!f  
(2) 用综合年限法确定有形损耗率 hW`o-'  
加权更新成本之和=214.4×8+6.44×5+6.05×2=1759.5万元 }@~+%_;  
加权投资年限=加权更新成本之和/更新成本之和=1759.5/226.89=7.755年   g>g*1oS  
有形损耗率=加权投资年限/(加权投资年限+尚可使用年限)×100% o*3\xg  
             =7.755/（7.755+10）=43.68% 8@ f+?g*i  
(3)确定功能性贬值 -XnOj2  
   功能性贬值=年超额运营本(1-所得税率)(P/A,i,n) y,K> Wb9e  
=((10-7)0.6+100×10%+10×10%)×(1-33%)×(P/A,8%,10)=57.545万元 @+a}O  
(4) 确定该设备的评估价值 ]G^9PZ-  
   评估价值=重置全价-有形损耗-功能性贬值 g9Ty%|Q7(  
           =226.89-226.89×43.68%-57.545=70.24万元 Fzt7@VNxc  
　　4、被评估设备购建于1997年11月，账面原值为100万元，其中设备购置价80万元，基础及安装费用18万元，运杂费2万元。2000年11月对该设备进行评估，现收集到以下数据资料： 4wWfaL5"  
　　（1）2000年该类设备的购置价比1997年上涨了50%，基础及安装费的物价上涨了30%，该设备的运杂费用达到3万元。 >>cL"m  
　　（2）由于开工不足，该设备的实际利用率仅为正常利用率的60%，尚可使用5年。 1@9M[_<n5  
　　（3）与同类技术先进设备相比，该设备预计每月工人超支额为1000元。 >*\yEH9"   
　　（4）该企业的正常投资报酬率为10%，所得税率为33%. iba8G]2  
　　要求：（1）根据上述资料，分别计算机器设备的重置成本和各项贬值指标。 fu?u~QZ8  
          （2）计算被估设备的评估值。 
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　　答案：（1）重置成本＝80×150%＋18×130%+3＝146.4万元（3分） t^2$ent  
　　（2）实体性贬值率＝（3×60%）÷（3×60%＋5）×100%＝26.47%（3分） wYDdy gS  
　　或＝1－5÷（3×60%＋5）×100%＝26.47% \odns  
　　或实体性贬值额＝146.4×26.47%＝38.75万元 ,t!I%r  
　　（3）功能性贬值＝0.1×12×（1－33%）×3.7908＝3.05万元 0Hx'C^m72  
　　或功能性贬值＝0.1×12×（1－33%）×［1－（1＋10%÷－5）÷10%=3.05万元（3分）　（4）评估值＝146.4－38.75－3.05＝104.6万元（3分） 9m<%+S5&  
　　或＝146.4×（1－26.47%）－3.05＝104.6万元 cC]]H&'Hg+