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专家:房企欠税税局默认或并入房产税 [复制链接]

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只看楼主倒序阅读使用道具 0楼发表于: 2013-12-04

　　有专家指出，与其说是开发商不愿意及时清算土增税，还不如说是当地财政、税务部门为了不冲高当年的基数，默许甚至希望开发商延迟清算，藏“税”于企。
　　一周以来，央视曝光房企拖欠土地增值税一事，持续发酵。
　　“央视报道有误差，但‘任志强们’也未必都对。”多位会计、税法专业人士指出，虽然央视在税收统计上有瑕疵，但不可否认，土地增值税确实存在“先天不足”，税制设计不合理、房企通过会计操作手法避税等问题，普遍存在。
　　一位税法专家对21世纪经济报道介绍，1994年出台的土地增值税相关法规面临调整。而在未来房地产税制的构建中，建立统一的持有环节的房地产税也将是一大趋势，包括土增税在内的多个税种，都有可能调整和并入该税。
　　中共十八届三中全会《决定》明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。在税法专家看来，未来的税制改革设计中，最好将包括土地增值税在内的繁杂税种，合并为统一的房地产税，减少交易、流通环节税费，增加持有环节税费。
　　事实上的欠缴
　　央视对房企欠缴土增税的报道，激起开发商和税务部门极大的反弹。
　　任志强等开发商“不淡定”的背后，是房企采取多种会计手法规避土地增值税清算，从而导致事实上的欠缴、一拖再拖普遍存在。
　　以华远地产为例，根据华远地产2012年年报，2012年末华远地产应交税费项下土地增值税约5.50亿元，占其当年销售额近10%。
　　但这笔钱并不需要在当年度缴纳，因为正如任志强所说，这笔钱是按照土增税相关规定预提出的，在未到清算时间不用缴纳。
　　然而，“任何一个会计都清楚，不交按预征率计算出来的应交土增税，都属于拖欠税款。”在忆通律师事务所律师李劲松看来，这笔钱已经构成了事实上的欠缴。
　　熟悉内情的房地产税务人士透露，对于预提的土地增值税，相当于企业预提的拨备，在会计核算上，目前在“应交税费－应交土地增值税”科目中核算，开发商为了少交企业所得税，一般都会主动、积极地在当期计提与项目竣工结算进度相配比的土地增值税，在利润表“营业税金及附加”项目中反映，减少了当期利润，这样，企业所得税就少交了。而在资产负债表中，它则体现在“应交税费”项目中，如果清算时间往后拖上个好几年，这个应缴未缴的土地增值税就像滚雪球一样越滚越大，看起来，确实好像欠下大量的税款。
　　资深会计专家马靖昊认为，按照目前的制度，大量未交的土地增值税税款，说是欠税，却还没有最终清算；说不是欠税，它又迟迟不清算，这就是问题的症结所在。而由于房地产“清算时点”存在不确定性，达到还是未达到税法规定的清算条件，开发商可以按照自己的目的通过各种手段，去操控清算条件。
　　业内人士向21世纪经济报道记者介绍，开发商合法规避土地增值税有好几种办法。首先，是尽量避免触发刚性的主动申报清算义务。比如，在项目规划时即预设超过15%的可售建面用于自留运营，或在销售环节采用多种多样的非直接销售方式，处置高于15%总可售建面的物业的所有权等。
　　其次，是在“项目全部完成销售”前至少保留一套房屋不销售，进而适用“主管税务机关可要求纳税人进行土增税清算”的游戏规则。
　　再次，对同一清算项目分块、分层、分期多次申办预售许可证，使相关项目“取得销售(预售)许可证满三年”的起算时点大大延后。
　　经过上述“税务筹划”后，大量土增税被延迟清算。一位税法专家直言，尽管众多开发商否认此前预提的土地增值税“应交未交”违法，但是从任志强“可以不交”的话语中，可以看出未按照法律要求，如数缴纳土地增值税的情况，基本属实。
　　根据国泰君安证券披露的分析师报告显示，目前土地增值税的缺口大约在7000亿左右。但业内人士也指出，这是根据开发商5%的计提率得出的，并未按照一个个项目来实际核算，真实的土地增值税如果要清缴，其额度难以估计。