CPA会计学习笔记【第七章】|注会会计

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只看楼主倒序阅读使用道具 0楼发表于: 2012-08-22

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第七章投资性房地产

本章应关注的主要内容：
（1）投资性房地产的范围；
（2）投资性房地产的初始计量；
（3）投资性房地产的后续计量；
（4）投资性房地产的转换和处置。
学习本章应注意的问题：
（1）掌握投资性房地产的范围；
（2）掌握投资性房地产后续计量模式变更的会计处理；
（3）掌握投资性房地产转换的会计处理；
（4）本章内容可以和债务重组、非货币性资产交换、资产减值、会计差错等内容结合出题。

W>+<r9Rt4 特征与范围	w$2-t 特征	}P^n / 是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，投资性房地产应当能够单独计量和出售。
	B{zIW'Ld 范围	ti'OjoJL 1.已出租的土地使用权：计划用于出租但尚末出租的不是。 4N*^% 2.持有并准备增值后转让的土地使用权：闲置土地不属于 ^B5Hjf9 3.已出租的建筑物：房产是，机器设备不是，是固定资产 ^GL0\|G=(1 A，拥有产权的，转租的不是 L@v0C) B，是与其他方签订了协议，约定以经营方式出租（不是融资）的建筑物。通常情况下，持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明用于经营租出且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚末签定租赁协议，也应视为投资性房地产。（注意：这里的与以前有变化） {9P<G]Z C，出租建筑物时，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当作为投资性房地产。如房屋出租金额较大，提供保安的金额小。也属投资性房地产。 _)^(-}(_D 下列几个不属于投资性房地产： .}j @(D 1.非投资性房地产，即生产商品，提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业拥有并自行经营的旅馆饭店，这个目的是通过提供客房服务赚取收入，不确认投资性房地产。 i3f/ {D/ 2.作为存货的房地产：一般指房地产开发企业 7O"T`> 注意：企业持有并准备增值后转让的建筑物，不属于投资性房地产，好好的房子盖好不用 }~\J7R'
=#1/<q)L 初始计量	64zO%F* 外购			R$PiF1ffj 成本模式计量，成本包括购买价款，相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。如果部分用于出租，部分自用的，应按不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配。				p%j@2U 成本模式			5*ABw6'6 公允价值模式
								783a Z8 借：投资性房地产 ~PS%^zxyn 贷：银行存款			R\|tjvp-[} 借：投资性房地产-成本 ~~h9yvW7& 贷：银行存款
	{_Wtk@ 自行建造 RCoz;\|c`P			> 2N`l 成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费，建造成本，应予资本化的借款费用，支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常损失直接计入当期损益，不计入建造成本。				}<S\|_F 借：投资性房地产 s;$ eq); 贷：在建工程 M~3(4 ,			\|n]^gTJt 借：投资性房地产-成本贷：开发产品 ' Bdvqq
	<f:b%Pm7 后续支出			k \]@ 资本化后续支出		_*&<hAZ j 企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。 I /RvU, 注意：处理同固定资产改扩建，但不通过“在建工程”		b$g.">:$ 1.转销 y_g1q$ 借：投资性房地产—在建 EEF}Wf$f 投资性房地产累计折旧（摊销） A7ck-9dT/L 贷：投资性房地产 [_b10Z'{ 2.资本化支出 mAXTO7 借：投资性房地产—在建 g[!sGa& 贷：银行存款等 X/'By'=U 3.完工 hydn" 9; 借：投资性房地产 w/Ia`Tx$ 贷：投资性房地产—在建 mVk:[ }l6			6eQrupa 1.转销 "BEU%,w 借：投资性房地产-在建 arDY@o~ 贷：投资性房地产-成本 gN e{P~ $= ----公允价值变动 hZ$* sf \|RHX2sso 2.资本化支出 oSE'-8( 借：投资性房地产-在建 >iaZGXje 贷:银行存款等 7%L-;xcr]B 3.完工 u;y1leG 借：投资性房地产-成本 %M~Ugv_4v 贷：投资性房地产-在建
				\|1rBK.8 费用化后续支出		/l@7MxE 不满足确认条件的，计入当期损益		%_}#IS1 借：其他业务成本 @bS>XWI> 贷：银行存款等			2{ }5WH
8+`cv" 后续计量	qCIZW 成本模式 &>sG xK								NOo&5@z;H 公允模式
	g5/8u2d 房产的同固定资产的处理，地产的同无形资产处理 -08Ys c 1.计提折旧时： B>-Iv_ 借：其他业务成本 Zni8im,_j 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） wG19NX( 2.租金收入： <XGOcekG 借：银行存款（或其他应收款） us$~6 贷：其他业务收入 0vDP-qJV- 3.计提减值准备---减值不能转回 RrGS$< 借:资产减值损失 <K\|_M)/9 贷：投资性房地产减值准备								trM8p 1.租金收入 IRXpk6\| 借：银行存款 &ViIxJZ1$ 贷：其他业务收入 )Z"7^i 2.资产负债表日： x4Eq5"F7} 借或贷：投资性房地产—公允价值变动 `7+?1z 贷或借：公允价值变动损益 =yfr{5}R 注意： (\#j3Y)r 1.采用公允价值模式的前提条件，有确凿证据表明公允价值能够持续可靠取得（不能今年能取得，明年又不能取得了） 21G]d 2.公允模式下不计提折旧也不摊销，应当以资产负债表日的公允价值为基础调整账面价值，公允与账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）
	d$b{KyUA 模式变更 $ 'HiNP {c		1.成本模式在附合条件下可以转为公允价值模式 2.公允价值模式不能转为成本模式，因为公允价值是持续可靠取得的，所以不会没有公允的时候。注意： 1.所有的计量问题一经确定都不得随意变更的，投资性房地产如有变更，作为会计政策变更处理。 2企业通常用成本模式，也可以用公允模式计量，但同一企业只能采用一种模式，不得同时采用二种计量模式。 &)<]AG.vd!							S ^2'O7uj 借：投资性房地产—成本（公允价值） cXtL3T+ 投资性房地产累计折旧（摊销） C6Dq7~{B 投资性房地产减值准备 G2rxr 贷：投资性房地产（账面余额） V<nh+Q3<d 利润分配—末分配利润 b&V=X{V4 盈余公积
Eq'YtqU 转换	v]Pw]m5=U 会计处理				U#@:"v\| 成本模式下		>TwOL 公允价值模式下
	G }TT- 非投资性转投资性 Pbd#Fu; <&b ~(f				1.借：投资性房地产贷:开发产品 2.借：投资性房地产累计折旧/累计固定资产减值准备贷：固定资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备注意：1.采用账面价值计量，一一对转 @q[-,EA9 无形资产同固定资产处理。 2 R1S>X 2.账面价值不产生损益		[ZDJs`h!` 1.存货 ]qhVxeUm 借:投资性房地产—成本（公允价值） P4Wd=Xoz6 存货跌价准备 Ypha{d 公允价值变动损益（借方差额，公允小于账面） 0Rrz 贷：开发产品 TDy@Y> ) 资本公积—其他资本公积（贷方差额，公允大于账面） HwM:bY N 2.公允变动： I\`:(V 借:投资性房地产—公允价值变动 irgjq/&d 贷:公允价值变动损益 Q Gn4AW_ 3.借：投资性房地产—成本（公允） {tF=c0Z 累计折旧（摊销） m <a Mb 固定资产（无形资产）减值准备 7q$9\RR5 公允变动损益（借方差额，公允小于账面） $aG]V-M> 贷：固定资产/无形资产 \MK)dj5uUJ 资本公积—其他资本公积（贷方差额，公允大于账面 ]N2'L!4\|; 注意： Qt]nlui~ 1.公允下非投资转投资，往往公允比账面高很多，所以差额记资本公积-其他资本公积，不影响当期损益，如某集团有地，地上有厂房，账面价值为1000万，但公允为3亿，如果差额记到利润表，会吓死人的。 S3btx9y{ 2.处置时，转销资本公积-其他资本公积 Wb/@~!+i` 3.公允大于账面，记资本公积-其他资本公积 ]wdudvS@6r 公允小行账面，也小不到哪去，记损益。
	pl\|<g9 投资性转非投资性 ^EZ)NG=e5 r3 pfG m6+2rD 。				与上面相反。借：开发产品投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷:投资性房地产借：固定资产/无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷:投资性房地产累计折旧/摊销固定资产（无形资产）减值准备注意：投资性房地产转为非投资性房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品，提供劳务或者经营管理的日期。 QO%>RG		q2&&n6PYW 借：固定资产/无形资产（公允价值） \|'Ve75 W6u 贷：投资性房地产—成本 @b-?KH ---公允价值变动（贷或借） &hjrJ/'^ 公允价值变动损益（差额） e>sr)M 注意： Scxf5x- 1.上一资产负债表日的公允价值与账面价值的差额记损益（公允价值变动损益） 0z.` 2.一般这个差额波动不大，所以记入损益类科目。
tH17Z 处置	ww+XE2, 成本模式下						ax'Dp{Q 公允模式下
	_S@s 1.实际收到的金额 lt5~rH2 借：银行存款 Kze\\|yJ 贷：其他业务收入 BYNOgB1 2.转销账面价值 Zff-H l 借：其他业务成本（差额） 9FH=Jp 投资性房地产累计折旧（摊销） b>Vs5nY! 投资性房地产减值准备 cf@:rHB} 贷：投资性房地产 )<-kS						1.实际收到的金额借：银行存款贷：其他业务收入 2.借：其他业务成本公允价值变动损益（借或贷）贷：投资性房地产—成本 ---公允价值变动（借或贷）借：资本公积—其他资本公积贷：其他业务成本
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