《企业会计准则第3号—投资性房地产》属于新颁布的企业会计准则，在《企业会计准则第3号—投资性房地产》颁布之前,现行会计准则体系只有在《关于执行<企业会计制度>和相关会计准则有关问题解答(四)》中,对房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租时应如何进行会计处理和如何在会计报表上列示有所规定。本人认为《企业会计准则第3号—投资性房地产》在规范已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物方面体现了与国际会计准则趋同的显著特点。 一、新准则对投资性房地产的范围进行了规范。 \-sW>LIA
所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。 d[Z x [=h
二、新准则在在保留现行成本模式的同时还引入了公允价值模式。 G l"hn
这一点是投资性房地产准则的鲜明特点。根据新准则的规定，企业对投资性房地产的计量，可以采用成本模式或公允价值模式，并且新准则倾向于让企业采用公允价值法计量，但是必须有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件： 一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。 ]x(6^:D5
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新准则规定，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更，应当根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 !s:_>P`MQ
三、执行投资性房地产准则与税法产生差异的处理问题。 6n~)
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企业在首次采用公允价值计量投资性房地产后，调增的留存收益是否需要交纳所得税。对于这一点，税法没有明确的规定，但是根据总的税法原理，企业并没有产生实际的资金流，如果强调收付实现制，我们认为征税的可能性不大。另外一个问题是，企业采用公允价值计量投资性房地产后，由于不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销，因此，可能增加企业的应纳税所得额，具体情况是什么结果很难预料。（作者系中国税网特约研究员） "&o"6ra }
