推进“税费”改革已成为明年我国财政体制改革的重要内容。 Q"QZ^!zRl
针对房地产越来越成为地方政府“避险天堂”和“第二财政”的状况,已有信号表明将进行改革,将规范土地出让金,让其产生的收益更多倾向用于失地农民补偿、农业土地开发、廉租房建设等公共事业等。 BUUc9&f3o
我国房地产价格偏高的一个重要原因在于成本,而成本偏高的原因在于各种“硬性”税费的过高、过多。 ^g=j`f[T
一位来自江苏省财税部门的官员向本报记者表示,“改革房地产行业的各种税费,是最合理科学的,但却是最难的。” ap<r)<u
倘若改革房地产领域税费政策,空间在哪里?本报辗转于江苏南京、扬州、宿迁等地区,初步求解房地产费税负担的情况和出路。 x~E\zw
土地出让金之重 '3=@UBs
从1998年住房制度改革开始以来,房地产发展的主要数据可谓“突飞猛进。” v$Xoxp
南京大学不动产研究中心主任高波教授向本报记者表示,从2000年-2007年,我国房地产投资额增长速度平均每年为20%-30%,销售面积以每年11%-45%的速度递增,销售额以16%-69%的速度增长,而全国房地产销售价格,2004年为17.8%,2007年为16.25%。 c
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“这是惊人的,也是可怕的。” 高波强调,“年平均增长率超过居民可支配收入增长率,这是相当快的,更是危险的”。 M7=
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房地产成为诸多城市的支柱产业,它的发展牵涉到50多个行业。其低迷状态必定让政府头疼??房地产贡献的税收占到地方政府税收的1/3。而在构成房价的成本当中,土地成本已越来越高,逐渐成为最大的一块。这体现在了“土地出让金”上。 OCu/w1bc
以南京为例。2007年,南京市地块成交138块,总出让面积966.4万平方米,同比分别增长81.6%、70.3%。其出让土地总成交金额约331.39亿元。以此计算,2007年南京出让土地平均每平方米3219元。 7.tIf
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2005-2007年,南京土地出让成本每平方米的价格平均涨幅为45.15%、39.89%,也就是土地成本以每年四成的速度增长。 Prr
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1994年我国实行分税制后,土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有,并在此后逐渐成为了地方政府的“第二财政”。 Z3f}'vr
南京今年计划推地850万平方米,其中商品住宅用地为700万平方米。但累计到目前,南京成交的用地面积约330万平方米,年底前还有400万平方米左右的住宅类用地计划。 1cS*T>`
而进入11月之后,南京市国土部门推出的土地大多以底价成交,并且举牌的开放商数量也大为减少。 tu^C<MV
在土地出让金形成如此规模的情况下,想降低已不太可能,但想突破也不太可能,南京市国土资源局的一位人士向本报表示“只有通过其他途径寻求突破”,也即是提高出让土地的“容积率”。 M9.FtQhK/
行政收费详细清单 m U= 3w
2008年3月8日,全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌与十名全国政协委员联名提案《关于减少政府收费环节,遏制住房价格上涨的建议》中提到,房地产开发商需要缴纳50余项的费用,涉及到约25个政府部门,总体费用占到开发成本的15%-20%。 !
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“就我所知道的,各种规费缴得最全的一个房地产开发商,一共交了57项。”余先生透露。 _q}^#-
本报记者就此拜访南京、扬州、宿迁等城市的房地产开发商,统计发现,按照区域经济发展水平的差异,虽收费额度多少略有不等,但房地产开发中所涉及的规费与收取部门几乎雷同。 yeLd,
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在获得的一份扬州某房地产开发企业行政性缴费不完全统计表(具体见图表)显示,在用途不同的多个项目中,仅就房地产项目在“开发建设过程”中涉及到的行政性收费,就得向10个左右的部门上交近30个种类。扬州属江苏经济发展中等水平城市,其数据代表了江苏平均水准。 EUbyQL
在各项收费中,按“建筑面积”收取的费用就达10多项,致使每平方米建筑面积所需负担的行政性收费合计超250元,若加上按“工程造价及定额”收取的费用,房地产成本中行政性收费的金额就达到400元以上,占房价的比重为20%左右。 <l<