推进“税费”改革已成为明年我国财政体制改革的重要内容。 \ Rt FF
针对房地产越来越成为地方政府“避险天堂”和“第二财政”的状况，已有信号表明将进行改革，将规范土地出让金，让其产生的收益更多倾向用于失地农民补偿、农业土地开发、廉租房建设等公共事业等。 >?_}NZ,y
我国房地产价格偏高的一个重要原因在于成本，而成本偏高的原因在于各种“硬性”税费的过高、过多。 59p'U /|
一位来自江苏省财税部门的官员向本报记者表示，“改革房地产行业的各种税费，是最合理科学的，但却是最难的。” aX zb]">
倘若改革房地产领域税费政策，空间在哪里？本报辗转于江苏南京、扬州、宿迁等地区，初步求解房地产费税负担的情况和出路。 Q
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土地出让金之重 U#bmM H
从1998年住房制度改革开始以来，房地产发展的主要数据可谓“突飞猛进。” [
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南京大学不动产研究中心主任高波教授向本报记者表示，从2000年-2007年，我国房地产投资额增长速度平均每年为20％-30％，销售面积以每年11％-45％的速度递增，销售额以16％-69％的速度增长，而全国房地产销售价格，2004年为17.8％，2007年为16.25％。 X&h?1lMJ /
“这是惊人的，也是可怕的。” 高波强调，“年平均增长率超过居民可支配收入增长率，这是相当快的，更是危险的”。 )\PX1 198
房地产成为诸多城市的支柱产业，它的发展牵涉到50多个行业。其低迷状态必定让政府头疼??房地产贡献的税收占到地方政府税收的1/3。而在构成房价的成本当中，土地成本已越来越高，逐渐成为最大的一块。这体现在了“土地出让金”上。 O jNOvh&N
以南京为例。2007年，南京市地块成交138块，总出让面积966.4万平方米，同比分别增长81.6％、70.3％。其出让土地总成交金额约331.39亿元。以此计算，2007年南京出让土地平均每平方米3219元。 jE=m4_Ntn
2005-2007年，南京土地出让成本每平方米的价格平均涨幅为45.15％、39.89％，也就是土地成本以每年四成的速度增长。 u+
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1994年我国实行分税制后，土地出让金作为地方财政的固定收入全部划归地方所有，并在此后逐渐成为了地方政府的“第二财政”。 "shX ~zd5
南京今年计划推地850万平方米，其中商品住宅用地为700万平方米。但累计到目前，南京成交的用地面积约330万平方米，年底前还有400万平方米左右的住宅类用地计划。 +FAxqCkA
而进入11月之后，南京市国土部门推出的土地大多以底价成交，并且举牌的开放商数量也大为减少。 O} (sn
在土地出让金形成如此规模的情况下，想降低已不太可能，但想突破也不太可能，南京市国土资源局的一位人士向本报表示“只有通过其他途径寻求突破”，也即是提高出让土地的“容积率”。 E 0l&d
行政收费详细清单 sCP|d` '
2008年3月8日，全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌与十名全国政协委员联名提案《关于减少政府收费环节，遏制住房价格上涨的建议》中提到，房地产开发商需要缴纳50余项的费用，涉及到约25个政府部门，总体费用占到开发成本的15％-20％。 Jw #7b[a
“就我所知道的，各种规费缴得最全的一个房地产开发商，一共交了57项。”余先生透露。 ZJ~0o2xZ'
本报记者就此拜访南京、扬州、宿迁等城市的房地产开发商，统计发现，按照区域经济发展水平的差异，虽收费额度多少略有不等，但房地产开发中所涉及的规费与收取部门几乎雷同。 r qnxR q
在获得的一份扬州某房地产开发企业行政性缴费不完全统计表(具体见图表)显示，在用途不同的多个项目中，仅就房地产项目在“开发建设过程”中涉及到的行政性收费，就得向10个左右的部门上交近30个种类。扬州属江苏经济发展中等水平城市，其数据代表了江苏平均水准。 V;^N:I \js
在各项收费中，按“建筑面积”收取的费用就达10多项，致使每平方米建筑面积所需负担的行政性收费合计超250元，若加上按“工程造价及定额”收取的费用，房地产成本中行政性收费的金额就达到400元以上，占房价的比重为20％左右。 @t@B(1T
博弈“土地增值税” 8aC=k @YE
在税务部门征收的9大税费中，有关土地增值税一直颇有争议。 5 UOqS#"0
土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，其主要目的是调节房地产开发企业的土地增值收益和利润。 hW9!
但在当时，由于土地增值税按照四级累进税率，涉及复杂的计算公式并需要大量的人力，“带有众多的不确定性”，从事财税工作近20年的余先生表示，“引起了税务部门的消极抵触，不断向中央反映提出取消。” I3b*sx$
“实施一年后的1995年，整个江苏省的土地增值税只有52万左右，平均到各市则更少。”上述财税官员表示。 _sZ&=-FR
但江苏省并未放弃对土地增值税的“利用”，这一税种在地方税中所占的比例逐年提高。 %O f w"W
1998-2007年，江苏省土地增值税分别为752万、955万、1.47亿、2.8亿、5.43亿、26.54亿、124亿、227.33亿、329亿和513.89亿元，所占地方税总收入分别占比也一路提高，从0.05％直提升到2007年的2.3％，在地方11大税种中，排名第八。 7 h0u7 N
因此，当2007年1月国税总局出台新政，江苏地税局则早有准备。 Q`NdsS2
土地增值税于2007年新政之后，房地产股票出现了大面积跌停的罕有现象，近30只房地产股票以跌停板报收。开发商认为，这一政策是在“革自己的命”。巨大成本压力之下的各地开发商“上书”要求取消土地增值税一直未停。 6k
