[社会百态]地产风云：2008全国房地产研究报告 趋势行情大剖析(图) [复制链接]

[提要]2008年，在中国房地产纪年史上，具有里程碑的意义。中国房地产市场特殊表现的国际经济背景是：美国次贷危机升级为全球金融风暴，全球经济显著下滑；国内经济背景是：经历五年繁荣后，2008年经济拐头下行。与国内经济走势同步，我国房地产市场亦从2007年的红火逆转为2008年冬夜初降。 -B`;Sx  
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出品机构：上海易居房地产研究院综合研究部 n,V`Y'v)  
执笔人：上海易居房地产研究院综合研究部部长  杨红旭 R` X$@iM  
2008年，在中国房地产纪年史上，具有里程碑的意义。中国房地产市场特殊表现的国际经济背景是：美国次贷危机升级为全球金融风暴，全球经济显著下滑；国内经济背景是：经历五年繁荣后，2008年经济拐头下行。与国内经济走势同步，我国房地产市场亦从2007年的红火逆转为2008年冬夜初降。 [ >vS+G  
纵观30年来我国房地产业的发展，明显可以看出1998年住房体制改革后，走出了一波"黄金十年"的牛市行情。各种数据都表明这是一波空前、也可是绝后的增长与繁荣。然而，繁荣过度便会出现泡沫，就应当有所回归，这也正是2003年以来房地产宏观调控的主要目的。从2007年第四季度开始，至2008年第三季度，我国楼市调整态势越来越明显，第四季度开始已加快下行。接下来，笔者以历史的眼光，通过数据比照，从几个方面总结一下2008年中国房地产市场的运行态势。 I~q}M!v~  
土地市场 ;q$<]X_S)}  
首先，分析一下土地市场。从2003年开始，我国土地市场步入繁荣期，重要表现是房地产开发企业每年的土地购置面积超过3亿平方米，并一直持续到2008年，其中2007年超过4亿平方米，为历史最高水平，反映出2007年在房市火爆的背景下，开发商积极拿地，各地纷纷爆出地王，大型地产商尤其是从资本市场融得巨资的企业疯狂圈地。 >6<g5ps.n  
数据来源：国家统计局网站 sav2.w  
步入2008年之后，开发商购地热情明显下降，全国土地市场低迷，各地皆出现流标现象，大城市尤为突出。据不完全统计，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10％。国土资源部土地宏观调控课题组撰写《2008年上半年土地市场运行的经济分析报告》显示，今年上半年全国土地供应总量比去年同期减少25.27%。据统计，上半年，北京共出让住宅土地676.5万平方米，仅相当于全年计划供应住宅供地1700万平方米的1/3，广州的比例则更低，仅15%，福州则不及计划的三成。另外，国家统计局数据表明，1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。以上海为例，2008年前11个月流标的住宅用地比例高达38%。 8<_WtDg
 
土地出让频频流标，充分反映了房地产市场的不景气和开发企业对后市的忧虑。随着今年房地产市场持续下滑，过去几年被诸多开发商引以为傲的高土地储备成了企业的包袱，一方面很多开发企业已无多余资金购地，或者没有足额资金缴纳去年拍下的高价地。因此，今年已普遍出现开始开发企业减少开工量，或者停止项目施工，甚至有少数开发企业谋求退地。频繁的土地流标会进一步打击市场信心，让观望气氛加重，不利于稳定市场。

销售形势 ]%mg(&p4  
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其次，观察房屋销售形势。从1996年开始，我国商品房销售量持续平稳上升，2005年增幅较大，并首次迈上5亿平米平台，2007年成交量高达7.7亿平米，创下历史新高--笔者估计以后也很难超越这一高点。2008年1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅销售面积下降18.8%。充分表明，市场出现显著调整。 "BzRLg!J
 
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数据来源：国家统计局网站 N%Lh_2EzqV  
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由于全国各地楼市发展不均衡，2008年月东部地区房屋销售量下降幅度大于中西地区，一二线城市下降幅度大于三四线城市。上海、北京、武汉、福州等重点城市的成交萎缩超五成，惨不忍睹，已出现非理性超跌的现象。11月重点城市的成交量明显增加，主要跟政策利好有关，不具有持续性。总体而言，成交低迷成为2008年楼市最鲜明的特点之一。

房价演变 3$y]#
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再次，看看房价的演变情况。看下图全国房价指数的同比增幅可知，近十年来，我国楼市和房价一直处于增长周期。1999年第四季度，全国房屋销售价格指数同比由负增长，扭转为正增长，并一直持续至今。从增幅看，2004年一季度至2005年二季度，增幅平均8%以上，其后有所回落，2007年三季度至2008年二季度重新跃上8%。之后，2008年三季度涨幅大幅回落，幅度之大历史罕见，充分反应了此次房价下行的压力之大，基本上跟美国2007年第三度的情况类似，而至今美国房价依然在下跌，比2006年房价高点已下跌近三成。 wS:323 !l$  
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数据来源：国家统计局网站  备注：2005年3季度前为35个大中城市房价指数，之后为70个大中城市房价指数，统计方法相同 !(o)*S  
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房价同比增幅跨度为一年，并不能反映房价的短期走势，因此我们再分析一下月度房价的环比增长情况。由下图可知，2007年9月环比增幅达到最高点，之后下滑，直到2008年8月，全国70个大中城市房屋价格指数环比增幅为-0.1%，为近几年首次出现负增长，表明全国房价真正出现"拐点"。接下去，9月、10月、11月房价环比增幅依次为 -0.1%、-0.3%、-0.5%，房价下跌呈加速趋势。 B!8]\D  
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数据来源：国家统计局网站 Q2tGe~H  
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我们不妨再观察一下成交均价。国家统计局数据表明：2008年年1-11月全国商品房成交均价为3931元/平米，同比去年同期成交均价3951元/平米，已经下跌0.5%。基本上可以判断出来，2008年全年全国房价同比2007年，基本上属于横盘形态，没涨也没跌。

整体态势 p?dMa_g  
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最后，再来分析一下房地产业的整体态势。全国房地产开发景气指数综合体现了开发投资、土地购置、施工开工、空置面积、资金来源等情况，反应了行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。由下图可知，2004年2月，国房气指数高达近108点，其后有所波动，但总体下滑，反映了在宏观调控之下，开发商的热情有所减退，直到2007年4月开始持续上升，直2007年11月达到106点多，其后一路下滑，2008年10月为99.68，比9月份回落1.47点，比2007年同期回落6.06点，步入不景气区间11月进一步下滑至98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.13点。 "+7~C6[s  
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数据来源：国家统计局网站  [bv.`  
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从2008年11月的分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.98，比10月份回落0.96点，比去年同期回落3.55点；本年资金来源分类指数为91.94，比10月份回落0.71点，比去年同期回落15.99点；土地开发面积分类指数为94.79，比10月份回落0.26点，比去年同期回落3.25点；商品房空置面积分类指数为100.32，比10月份回落0.93点，比去年同月回落11.65点；房屋施工面积分类指数为101.96，比10月份回落1.32点，比去年同期回落3.58点。总之，各项指标都在回落，反映出开发商对后市比较悲观。尤其值得警惕的是，截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1-10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点。

2009年趋势 2{&|%1Jg  
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那么，2009年中国房地产市场又将何去何从？实际上，我国房地产市场发展已难以摆脱外界经济环境的深重影响。2009年，国内外宏观经济还将继续下行，国际金融风暴继续肆虐，世界各国都受到波及，欧美地区受灾尤其严重，国内经济亦受其负面影响，出口下滑，经济下行，外资撤离。总的看来，全球经济步入衰退的可能性较大。国内经济面比主要发达国家要好一些，但国内经济下行已成定局，股市、楼市皆低迷，实体经济亦萎靡不振，企业效益下滑，中央在为2009年经济增长"保八"而奋斗。因此，在内外宏观经济双重负面影响下，我国房地产市场必然也会同步下行。 ,Q}/#/  
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但是，国际社会的救市行动使经济下滑的速度变缓。尤其是近几个月来，我国政府拯救经济的决心很大，11月"4万亿投资计划"的出台，表明国家促内需保增长的力度将超过1998年应对亚洲金融危机的措施，"积极的财政政策和适度宽松的货币政策"也标志着持续五年之久的紧缩型宏观调控转变为扩张型调控。尤其是12月举行的中央经济工作会议，态度坚定的提出了"保增长、扩内需、调结构"的九字经济工作方针。政策利好显而易见。 [#14
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就房地产政策而言，10月22日财政部和央行的相关文件标志着中央救楼市的开始，实际上地方政府救市的热情和力度远远超过中央。12月中央经济工作会议公报中明确提出："要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。" 2008年12月20日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中分为六大条，13小条，内容的全面性和重要性可与2005年出台"国八条"、2006年出"国六条"相提并论。其中重点提出加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业积极应对市场变化。 /#Ew{RvW'  
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中央和地方政府救经济、救楼市态度是鲜明的，力度还在不断增加中，那么，是否意味2009年房地产市场因此会触底反弹，步入下一轮增长周期。我们认为政策利好难以在2009年迅速转化成市场回暖的实效。原因很简单，绝大部分政策其效力显现都需要一个过程，存在滞后期。若进一步往深处探究，则会发现政策显效的内因是市场主体（尤其是买方）的心理预期发生改变。就当前来看，全国楼市的预期是向下走的，救市之策绝非"神仙药"，无挽狂澜之力，短期内市场不容乐观。然而另一方面，随着越来越多、越来越强的救市政策出台，市场预期会必然受其影响，慢慢改变，终会迎来由量变到质变的时间节点。 VS 8|lgQ  
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从经济发展的周期性规律来看，楼市周期基本与经济周期同步。改革开放以来，我国经济经历了三个周期，第一个周期（1979-1990年）的高峰出现在1984年（GDP增长15.2%），低谷出现在1990年（GDP增长3.8%）。第二个周期（1991-2001年）高峰出现在1992年（GDP增长14.2），低谷出现在1999年（GDP增长7.6%）。第三个周期从2002年开始，2007年达到高点（GDP增长11.9%），若按前两次规律，2011-2012年将有可能迈入新的增长期。 Q&n|tQ*4  
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数据来源：国家统计局 (*hA0&n  
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另外，对比1998年和2008年中央两次救经济，可以发现二者面临的外部环境和采取的措施有许多相似之处，但1998年GDP增速却没能守"8%"的关口，降至7.8%，1999年进一步下滑至7.6%。由此，我们认为2009年中国GDP增长必然继续下滑，能否保住"8%"，形势并不乐观，2010年经济增长会有所回暖，但很难进入下一轮增长期，因为分析上一轮经济调整，在经历1998-1999两年低谷之后，2000-2001年GDP增幅为8%多点，仍然属于低位盘整期，直至2002年才重新迈上9%大关，迈入新一轮增长。由此，我们可以大致推测，本轮中央救经济，虽然力度很大，但也很难在两年内显著提升经济，2009-2010年，我国经济基本上会在低部调整。 8U=M.FFp  
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房地产市场周期基本与宏观经济同步，有时会稍微提前一段时间，因此我们认为2009年中国楼市仍然继续下滑，市场底部极有可能出现在2010前后，其后会维持1-2年的小幅上行加盘整的态势。还有，楼市回暖的时间节点还跟政府救市的力度有关，如果2009年中央和各地政府持续加大救市力度，则不排除市场在2009年下半年见底的可能性，总体来说，这种可能性较小。

另外，2009年在全国房地产市场整体下行的背景下，各地房地产市场的运行态势会有明显差别。部分城市将会出现明显下滑，而一些城市的表现会相对比较稳定，还有少数城市可能会调整到位，下半年可能出现触底反弹。 8zZR%fZ  
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武汉、哈尔滨、福州、厦门、西安、杭州、成都 ^hZwm8G  
未来供过于求局面明显，市场存量规模大，消化周期长
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天津、深圳、苏州、连云港、扬州、徐州、大连、南昌、乌鲁木齐 oY Of<J  
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上海、广州、重庆、昆明、海口、济南、常州 {feS-.Khv  
未来市场供应量较小，供求关系较为平衡，消化周期相对较短 ,riwxl5*E/  
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数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 )\^%w9h  
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总体而言，我们认为本轮房地产市场必然是一次三年左右的中期调整，而目前仅仅才调整了一年，房价仅仅开始环比下跌才一个季度。几个月前，上海易居房地产研究院综合研究部曾做过一项全国房地产泡沫的专题研究，以2007年房价收入比衡量，大部分一二线城市房价都存在泡沫。以上海为例，房价应在2007年的基础上下调15%左右，但2008年以来，即使拿11月均价与2007年12月的11714元相比，又上涨了13%。这就意味着，在11月的价格基础上，上海房价需要回调20%左右，才能会趋于比较合理的位置。正由于此，《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》才破例地提出："房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。"
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从成交量上判断，2009年房地产市场可能会到达底部，上文已有所述，部分城市已经出现成交量"超跌"现象，而我国住房需求的基本面没有大的改变，投资和投机需求大幅萎缩，然而以首次置业和二次改善为的自住需求依然大量存在，正是这些需求将使2009年成交量维持在一低位盘整的状态，不可能在2008年下半年这样的低位基础上继续大幅下跌。 J-u,6c  
综而言之，2008年我国房地产市场真正出现由涨到跌的拐点，而2009年将更加不容乐观，总体下行势不可免。目前，政府和行业最应提防的是房价过快、过度下跌，这也2008年上半年国家就明确提出的"防止房价大起大落"。如果真的出现房价大落，则不仅危及企业，而且不利市场稳定发展，若不加以防范，则有可能出现市场"硬着陆"。由于目前国内外经济形势非常不乐观，按照市场下滑的惯性，未来几个月，全国房价环比跌幅还可能继续扩大。针对于此，政府必须予以足够的重视，加大稳定市场、剌激需求的政策力度，在放松二套房贷政策、减免交易环节的税收等方面应进一步加大力度，地方政府则可以因地制宜的在购房抵个调税、购房予以贷款贴息、购房入户等方面进行更大力度尝试。 z*x6V0'yt  
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