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[知识整理]CPA税法精华笔记：房产税 [复制链接]

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财务经理

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只看楼主倒序阅读使用道具 0楼发表于: 2011-11-14

— 本帖被阿文哥从学税法移动到本区(2012-07-04) —

房产税计税依据与税率（掌握，能力等级２）

计税方法	计税依据	税率	应纳税额
从价	-'tgr6=\|w" 按照房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定 COx<X\ 原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定	kW#{[,7r 年税率1.2%	K,>D%mJ 应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%（这样计算出的是年税额）
从租	;btH[a iV 租金收入（包括实物收入和货币收入）以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定	>?$+hZz< 12%	}<EA)se" 租金收入×12%或4%
从租	T4\F=iw4 个人按市场价格出租的居民用房（出租后用于居住的居民住房）	SOyE$GoOsx 4%	}<EA)se" 租金收入×12%或4%

房产税的计税依据的几个特殊规定：
1.        对投资联营的房产的规定：对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。
2.        对融资租赁房屋的规定：按照房产余值缴纳房产税，租赁期内的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。（新变化）
3.        关于附属设备和配套设施的计税规定：
一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
4.        对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
5.        按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款，开发土地发生的成本费用。宗地容积率小于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
房产税的税收优惠（熟悉，能力等级1）
1.        国家机关、人民团体、军队自用的房产。但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。
2.        由国家财政部门拨付事业经费的单位(全额或差额预算管理的事业单位)，本身业务范围内使用的房产免征房产税。对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务的用房，应照章纳税。
3.        宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。
4.        个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。
5.        央行含外管局所属分支机构自用的房产。
6.        经财政部批准免税的其他房产。
房产税的征收管理（熟悉，能力等级1）
（一）纳税义务发生时间
注意时间规定：强调“次月”——经营、取得、取证、出租、出借、建成、验收的次月。只有将原房产用于生产经营的，是从“之月”起缴纳房产税。
（二）纳税期限、纳税地点和征收机关
房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。房产税在房产所在地缴纳。对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。