二、安全利率调整法的具体运用 (<X dj^v
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资本化率=安全利率+风险系数我个人认为,从投资角度、资本的角度来说,安全利率和贷款利率,它的利率差应该是很低的。不应该像我们现在的利率差3.3%.1996年5月1日起,个人的定期年存款利率为9.18%,贷款利率为10.98%,利率差为1.8%;2002年2月1日起,个人定期年存款利率为1.98%,贷款利率为5.31%,利率差为3.3%.从理论上、感觉上,这利率差不应该那么大。以1.98%作为安全利率和市场状况经济规律,我认为有差别,哪怕是长期国债的2.62%的利率都不能用,曾经有些同志写过专门的文章来讨论这一问题。我们的安全利率+风险系数调整方法来确定投资收益率、确定资本化率可以用,但结果出来要象样。但一般我认为不要去用这个数据,这一数据太低了。因为不可能把风险系数搞的很大,房地产估价师考试有个基本的规范,从理论上来说,投资收益率不能低于贷款利率。低于贷款利率又何必去投资?一般来说,随便什么投资收益率不应该低于5.31%,我们现在常用的就是5.31%,所以在很多情况下,确定贴现率的时候也是在5.31%的基础上适当用自己的经验调整,实际上这就是主观的东西。当然主观的东西中也有客观的东西在,每个人客观性的程度都不一样,这是要看结果的。我认为在实际操作中,要把5.31%作为一个基数,而不应该用1.98%,1.98%离市场太远了,但这适合我们国家的国情。首先要确定好安全利率问题,然后房地产行业的一般性的平均风险系数的问题。风险率的问题,国外是通过大量的数据用概率分析的数学模型来推算,这是一个非常庞大、复杂的工程。我们上海没有一个估价机构在做,也没有一个单位牵头在做。刚才有很多同志希望协会能牵头做这工作。由中心提供资料,这中间要有一个过滤的过程,把基本的东西测量出来后,根据市场的动态而变化,各种不同类型的房地产还原利率是不同的。商业性房地产有很多种类,不同的区域、不同的等级下的还原利率都不应该是同一标准,它是一个很大的系统,在这系统公布前,就要靠自己的经验去判断。 eeZysCy+DY
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还原利率=安全利率+行业平均风险系数*个别风险附加值个别风险附加值的确定可以从诸多不同的方面考虑,并考虑其不同的权数。 7]j-zv
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个别风险附加值确定的主要内容为:①物业对经营项目依赖性程度比如加油站依赖性很强、城郊边缘地区的仓储用作大卖场、一般市区的门面房屋,它的用途很多,依赖性系数是1%.有的物业的还原利率可能比其它不同行业高一点或低一点。
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②商业化程度发展趋势有的物业在所处地段,考虑房地产在未来若干年中的纯收益折现加起来,为未来若干年纯收益的现值和。还原利率就是折现率。它带有预测性。长期租金一定20年,20年的收益不能去修改,20年之间这一价格不能更改。短期租金情况下,我们可以对市场进行预测,轨道交通、房地产业影响力度、城市的公信化,人口流向、商业的腹地这些因素都应该考虑,都能够在个别因素的附加值中得到体现。 Z5L1^
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③经营项目的垄断性程度现在我们国家还有垄断行业比如供水、供电。目前条件下,垄断性质的房地产的经营项目,在决定这一项目的资本化率时,要有所考虑。 Ne7{{1
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④同类市场的竞争力度⑤经营项目的消费群体和消费档次对于房地产来说,它的收益量和消费量也是不一样的。 MK"
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⑥时空影响力不同的估价时点有不同的价格(宏观)。 ('q vYQ
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这是一个整体、综合性的东西。 \%Rta$O?S
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要我确定还原利率,我从两个方面考虑,一个是租售比率调整问题,一个是安全利率+风险调整系数,最后价位要把握好。