美国房地产估价理论和方法的发展历程与关键人物 [复制链接]

美国的房地产估价业作为一个独立的行业开始发展始于1902年，因此它刚刚度过了百岁生日。回顾百年历史，美国房地产估价业在估价理论的发展和技术的应用上取得了若干次大的进步，而每一次进步都与一些房地产界的著名学者和实践者联系在一起。在这里让我们回顾一下他们的伟大贡献，同时也就看到了房地产估价理论和方法的发展之路。 6@bO3K|  
　　我们将房地产估价业的发展分为四个时期：“三方法”时期、理论完善时期、新方法和技术发展时期、个人电脑／网络／实时数据时期。下面将分阶段论述之。 v67o>`<$  
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　　一、“三方法”时期——房地产估价作为学术领域的开始（20世纪初至20世纪40年代） d/"e3S1  
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　　“三方法”指的是市场比较法、收益法和成本法，这三种基本的估价方法在这个时期开始发展，最初的房地产学术教育也始于这个阶段。在这个时期有很多房地产学者对估价理论做出了巨大的贡献。 #wt#-U;  
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　　*理查德。赫德（Richard Hurd） &'R\yX<J)  
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　　理查德。赫德（1865-1941）在1903年写作了《城市土地价值原理》（Principles of City Land Values）一书，该书是第一本论述城市土地估价理论的著作。在书中赫德分析了影响城市中物业价值的因素和经济力量。赫德在这本书中引入了两种形式的价值概念：内在价值（intrinsic value）和交换价值（exchange value）。内在价值是指物业所获得租金的资本化价值；交换价值是指市场交易的平均价值。因此，赫德所提到的“交换价值”就是我们现在所说的“公平市场价值”的雏形。他认为内在价值有可能与交换价值产生差异，这与一个物业所处的具体环境有关。但是这两种价值是相互依赖的，交换价值在长期是围绕内在价值波动的。赫德也是提出“最高利用”（Highest utilization）的第一人，这个概念就是我们现在所说的“最高最佳使用”（Highest and best use）。 '(ql7  
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　　*欧内斯特。费希尔（Ernest Fisher） z0c_&@uj*  
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　　欧内斯特。费希尔（1893-）是20世纪20年代房地产领域出现的著名学者。1924年他出版了《房地产实务原理》（Principles of Real Estate Practice）一书，后来该书成为了房地产专业的教材，当时房地产专业教育才刚刚起步。20世纪30年代初，费希尔是密歇根大学商业管理学院的房地产教授。1932年他协助巴布科克写作了《房地产估价》（The Valuation of Real Estate）一书，而另外的一个著名房地产学者理查德。拉特克利夫（Richard Ratcliff）就是费希尔在密歇根大学的博士生。 M[SWMVN{  
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　　*弗雷德里克。巴布科克（Frederick Babcock） TJ+yBMd*%  
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　　弗雷德里克。巴布科克（1897—1983）是美国第一本房地产估价专业著作的作者，1924年他出版了《房地产估价》（The Appraisal of Real Estate）一书，在书中巴布科克列举了估价的八种方法（第二版改为七种），并指出必须根据物业的不同类型选择合适的方法。例如，对于商业物业和住宅物业就应该运用不同的估价方法。巴布科克的第二本书更加有名，这就是1932年版的《房地产估价》（The Valuation of Real Estate）。这本书第一次试图将房地产评估的各种方法和技术统一在一起。巴布科克在书中论述了在评估之前准确界定评估目的的重要性，他是认识到必须根据评估目的选择合适的评估方法的第一人。同时，他指出评估目的还会影响评估的结果。这样，价值就不再是唯一的一个值，而是依赖于所定义的评估目的。购买、销售、偿债、开发、收购、保险、赔偿和抵押就是不同的评估目的，可能导致不同的评估值。 G!wFG-Y}  
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　　在《房地产估价》（The Valuation of Real Estate）一书中，巴布科克将评估的目的划分为两大类，一类是为进行与物业有关的决策而进行的评估，例如销售、购买和投资等；另一类是为某种行为求取一个价格基数，例如物业税评估、政府收购、灾害赔偿等。 D;m>9{=  
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　　他同时区分了价值和市场价格这两个概念，认为价值是理论上的，而价格是实践中的。市场价格是基于销售的真实价格，而价值必须加以界定。巴布科克列举了估价的七种方法，将它们归为三类：市场比较法有一种；收益法有四种；成本法有两种。他认为收益法是最好的一种方法，只要有可能就应该使用这种方法。他同时提出采用分割的资本化率，将收入流划分为两部分（土地部分和建筑物部分），对于不同的部分采用不同的资本化率分别计算其价值。 
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　　其他三位著名的房地产学者霍伊特、韦默和拉特克利夫都可以被看作是费希尔和巴布科克的弟子。 - wCfw
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　　*霍默。霍伊特（Homer Hoyt）和阿瑟。韦默（Arthur Weimer） ?oP<sGp  
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　　霍默。霍伊特（1895—1984）在1918年和1933年分别获得芝加哥大学的法学博士和经济学博士学位。阿瑟。韦默（1909-1987）1934年获得芝加哥大学的博士学位。霍伊特最著名的著作是《城市房地产原理》（Principles of Urban Real Estate与韦默合作）。在书中，两位作者提出收益法是确定物业价值的最可靠的方法，因为该方法“基于对未来收益的预测，利用合适的资本化率将这些预测反映到当前价值中”。他们认为位置、市场、法律、政府以及物业本身的特征是影响物业价值的重要因素，而区位和市场因素是最重要的。 gL
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二、理论完善时期（20世纪50年代至20世纪60年代上半期） 6f(K'v  
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　　在这个时期，房地产估价理论被众多学者分析和讨论，从而不断得到扩展和完善。 (@[c;+x  
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　　*利昂。埃尔伍德（Leon Ellwood） CB\E@u,  
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　　利昂。埃尔伍德（1896-1974）从未获得过博士学位，但他却是房地产实务界著名的思想家。他1959年出版了《房地产评估和金融中的Ellwood表格》（Ellwood Tables for Real Estate Appraising and Financing），引入了债务——权益分析技术，其中资本化率是基于贷款条件、预期持有期和预期增值率计算的。Ellwood方法的核心就在于考虑到债务和权益所有现金流的实际发生时间，并为二者确定合适的资本化率。 kg1z" EE  
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　　*理查德。拉特克利夫（Richard Ratcliff） zq _*)V  
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　　理查德。拉特克利夫（1906-）是创立现代房地产估价标准和技术的最重要人物之一。他是传统房地产估价框架（由赫德、费希尔、霍伊特和巴布科克建立）的变革者。拉特克利夫是一个多产的作家，他的著作包括《城市土地经济学》（Urban Land Economics，1949）、《现代房地产估价》（Modem Real Estate Valuation：Theory and Application，1965）和《房地产决策评估》（Valuation for Real Estate Decisions，1972）。 r< sx On  
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　　拉特克利夫在他的一篇重要文献“净收益不能被分割”（Net Income Can‘t be Split）中对巴布科克所提出的将收益流分解为土地和建筑物两部分的方法提出了异议。他认为由于资本化率反映了整个投资的风险水平，而整个投资包括了土地和建筑物，因此现金流应该用一个统一的资本化率来进行资本化。拉特克利夫还引入了一个新的市场价值概念，称为“最可能出售价值”（most probable selling price）。这个概念包含两个含义：第一，在估价过程中评估师是基于所界定的条件对物业能够在市场上所销售的价格进行预测；第二，这个预测是最可能实现的价值，但并不是一定能够实现的价值。因此他认为评估的过程是找到一个最可能售价的过程。 %9C_p]P*  
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　　三、新方法和技术发展时期（20世纪60年代后半期至20世纪80年代初） ET.c8K1f  
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　　在这个时期里，房地产估价的三种方法继续得到改进和提高，同时一些新的方法（特别是DCF（现金流折现）方法）开始应用于房地产估价。 :VGvL"Kro  
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　　*保罗。温特（Paul Wendt） rzsAnLxo  
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　　保罗。温特（1908-2000）是房地产估价实务界很著名的评论家。Wendt最著名的著作有《房地产估价：理论和时间的评论分析》（Real Estate Appraisal：A Critical Analysis of Theory and Practice）和与艾伦？瑟夫（Alan Cerf）合写的《房地产估价：回顾与展望》（Real Estate Appraisal：Review and Outlook）。他在这些著作中力推DCF方法，认为传统的收益法往往都基于不现实的假设。 tUaDwIu#  
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　　*詹姆斯。阿诺德。格雷斯卡普（James Arnold Graaskamp） Y`.FSs  
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　　格雷斯卡普（1933-1988）的研究非常偏重应用领域，他认为真正有价值的东西往往都是“简单的真理”，不喜欢将注意力都集中在细节上。Graaskamp的主要工作是使房地产分析系统化和结构化。人们普遍认为格雷斯卡普是房地产开发中所应用的可行性研究方法的创立者。在估价理论方面格雷斯卡普并没有创立新的理论，但他在完善DCF方法方面做了大量的工作，他认为DCF方法是一种更好的估价方法，因为它能够把影响物业价值的很多复杂因素整合在一起。格雷斯卡普认为“最高最佳使用”是一个不现实的用语，往往需要很多的假设条件，用很多的时间去分析，这在普通的估价工作中是很难做到的。他倾向于使用更加现实和容易达到的“最可能使用”（most probable use）一词。 76Ho\}-U">  
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　　*彼得。科尔威尔（Peter Colwell g 67;O(3  
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　　彼得。科尔威尔（1943-）是伊利诺斯大学房地产研究中心的主任，他对房地产估价做出的贡献主要是总结和完善了收益法估价体系。他详细总结了当前所有的收益法估价方法，包括DCF方法，并比较了它们之间在假设上的差别，以及应如何在应用时保持一致。这些研究成果都汇集在他的一篇著名论文《房地产评估中收益法的统一理论基础》（A Unified Field Theory of the Income Approach to Appraisal）中。到目前为止，科尔威尔的对于收益法理论的贡献还没有人能够超越。 AU0p JB'  
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　　四、个人电脑／网络／实时数据时期（20世纪80年代初至目前） gn4+$f~w  
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　　在这个时期，房地产估价理论的创新已不多见，而主要是估价方法和技术方面的发展。特别是“多元回归方法”的出现和应用。 `v) :|Q  
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　　*Hedonic估价模型（多元回归方法） `\Z7It?aDs  
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　　Hedonic估价模型的应用是这个时期估价方法的一大发展。该模型将房屋价值和房屋的很多种属性建立一个线性方程，房屋的属性包括面积，卧室个数、房龄、区位、环境等等。之所以称为“多元回归方法”，是因为方程的因变量是房屋价值，自变量是多个属性变量。现在用Hedonic模型进行估价往往都在拥有很多房屋数据的数据库上操作。其基本思路可以用这个方程表示： rlV:% k
 
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　　其基本方法是收集大量房屋的售价与属性数据，代入上面的方程进行回归，估计系数a、b1、b2、……bn.其中属性值可以是实际值（例如面积），也可以是实际值的对数值。求取到系数之后，就可将目标物业的属性值代入，得到目标物业的价格估计值。目前很多评估机构多采用地理信息系统（GIS）来收集目标物业周围可比物业的这些数据，这种实时数据能够在很大程度上提高评估的准确性。 ,aq0Q<}~lc  
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　　很多抵押贷款机构，例如Freddie Mac，都很喜欢应用这种评估方法，因为Hedonic估价方法的结果是无偏的。另外，Hedonic估价方法主要应用在住宅物业，而商业物业的评估往往还依赖于收益法，其中DCF方法应用得更为普遍了。 Jga;
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　　从上面对美国房地产估价理论和方法发展历程的回顾我们可以看到，这些发展都不是孤立的，后人的工作往往是建立在前人的贡献之上，而且学者之间的相互合作非常重要。目前房地产估价方面的理论创新和技术发展主要还集中在美国等西方国家，我国的房地产估价行业起步较晚，目前还停留在引进西方理论与技术的阶段。相信随着我国房地产估价业的进步和房地产专业教育的不断深入，我国的房地产估价专业人士也能够为估价理论的发展做出一些贡献。