房屋租赁是指在约定的时间内，出租方将房屋的使用权转让给承租方，并收取租金的一种契约形式。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。为了获取更大收益，把闲置房产作为投资而租赁出去，需进行房屋租赁的税收筹划。 BW`Tw^j
目前，房屋租赁主要有三个节税点。 ` +(JwQC4
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(一)巧用税率节税 jfR!M07|
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《房产税暂行条例》的规定，个人出租房屋用于生产经营的，按租金收入的12%缴纳房产税。个人将居民住房出租用于居住时，根据《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》的规定，房产税暂减按4%的税率征收。 Em<J{`k6
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例刘先生把在繁华地段购买的沿街房屋上下两层作商店出租，合同规定每年取得租金100000元，那么刘先生应纳房产税100000×12%=12000元。 NUY s
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刘先生的房屋属于商住合用，楼上用于居住，楼下用于经营。如果刘先生与承租方签订两份房屋租赁合同，楼上按每月2000元租给他人居住，第二份合同将楼下作为经营使用，年租金76000元，两部分合计租金收入100000元。楼上住房每年的收入为24000元，房产税率按4%计算，每年缴纳房产税960元(24000×4%)；楼下商业用房房产税76000×12%=9120元，两项合计10080元，比不分清用途租赁节税12000-10080=1920元。 tdi}P/x
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纳税人在出租房屋时，应区别房屋的使用性质，将营业场所与居住房屋分开，分别签订合同。这样，缴纳房产税时可以减轻税负。 q>a/',m
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(二)巧用计税方式节税 / vzwokH
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《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税的税率，依照房产余值缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。税法又规定，用于自己居住的房屋可以免缴房产税，用于自己经营办公的按房产价格减去10-30%的余值进行计征；而用于租赁的，则按房产租金收入计征，租金不得低于同幢物业或同类型房屋租金的单价。 M)nf(jw#G
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例私营企业主刘先生购买了某小区三室一厅作为办公用房，建筑面积为164.61平方米，价值121万元。按税法规定，一年应交房产税10164元[减除率按30%，则应纳房产税为1210000×(1-0.3)×1.2%=10164元]。 Wf
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如果他与自己所办的私营企业签定房屋租赁协议，每月租金按市场行情2000元，则每年应纳房产税为2880元(2000×0.12×12)，但同时还需交纳营业税、城建税、教育附加及个人所得税。营业税、城建税及教育附加=2000×3%×12×(1+7%+4%)=799.2元；个人所得税=2000-1200-2000×12%-2000×3%×(1+7%+4%)×5%×12=296.04元，合计应缴税费2880+799.2+296.04=3975.24元。比上述计算少纳税6188.76元(10164-3975.24=6188.76)。 w`Z@|A
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(三)巧用费用扣除节税 D7N` %A8
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《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》规定，扣除费用的顺序明确为：①财产租赁过程中缴纳的税费；②由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用；③税法规定的费用扣除标准。其中，修缮费用扣除依据国家税务总局关于《征收个人所得税若干问题的规定》规定，能够提供有效、准确凭证，证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予下次继续扣除，直至扣完为止。 ~o/ e0
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房屋出租要负担一定的房屋维修保养费用。其租金多少为好呢？一般讲，年租金所带来个人所得税边际税率的变化，应以不超过个人所得税的边际税率为好。应充分利用个人所得税税前扣除规定，多扣除一些费用，缩小税基，减轻纳税负担。尤其是当纳税人的所得适用于超额累进税率时，如果缩小税基，其所得适用的最高边际税率和实际税负就可能下降。 !8%{(;(
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例刘先生个人出租住房，如果不进行装修，租金为100000元，那么刘先生应纳个人所得税[100000×(1-20%)]×20%=16000元(不考虑其他税费)，净收益100000-16000=84000元。 ~u 80v h'
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如果，刘先生先把房屋进行装修，装修费支出20000元，租金变为130000元，那么刘先生应纳个人所得税[130000×(1-20%)-800×12]×20%=18880元(不考虑其他税费)，净收益为130000-20000-18880=91120元，两者相差91120-84000=7120元。 ( /_Z^m9
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