第 八 章 土地增值税法第一节 纳税义务人(了解)
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YHT.O? H_ 7E K 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
Wc{/K6]f 【例题·多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的( ),都是土地增值税的纳税义务人。
;[[oZ A.学校
JE/Kf< B.税务机关
-f8iq[F5 C.外籍个人
*#CUZJN\ D.国有企业
,CQg6-[ rTtxmw0 【答案】ABCD
QetyuhS~ ]
9NA3U7F 第二节 征税范围(熟悉)
kTs.ps8ei 一、土地增值税的征税范围常以三个标准来判定:
.L}k-8 标准之一:转让的土地使用权是否国家所有。
Q)\4 .d 按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定,城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外,属于集体所有。国家为了公共利益,可以依照法律规定对集体土地实行征用,依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定,由国家征用以后变为国家所有,才能进行转让。
h2m@Q={ 标准之二:土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。
\zyvu7YA 1.土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。
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OFc.u 2.土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。
p u6@X7W" 标准之三:转让房地产是否取得收入。
I=9sTR) 土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让,但未取得收入的行为。
a}/ A]mu nK9?|@S*' 二、对以下具体事项的征税情况,列表判定如下:
W 33MYw 【例题·多选题】(2007年)下列各项中,属于土地增值税免税范围的有( )。
"TP^:Ln A.房产所有人将房产赠与直系亲属
bE>"DPq B.个人之间互换自有居住用房地产
g!DJW C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产
?_nbaFQK3 D.因国家建设需要而搬迁,由纳税人自行转让房地产
}GL@?kAGR5 M.?[Xpa 【答案】ABD
`D={l29H 【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房,免征土地增值税,但C选项所述为经营性房产,不享受免税优惠。
V(3=j)# 【例题·多选题】(2006年)下列项目中,按税法规定可以免征土地增值税的有( )。
![9umsx A.国家机关转让自用的房产
|!E: [UH B.税务机关拍卖欠税单位的房产
u+5MrS[ C.对国有企业进行评估增值的房产
{Etvu D.因为国家建设需要而被政府征用的房产
g}n-H4LI T?HW=v_a 【答案】CD
=a^}]k} T1=T 第三节 税率
+Fa!<txn 土地增值税实行四级超率累进税率,税率表如下:
(rm*KD"] 【例题·单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元,计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元,则适用税率为( )。 u.dYDi
A.30% 6&`hf >
B.40% }ej>uZVe<
C.50% ;9$71E
D.60% '|^x[8^
]+A%37
【答案】A yXT8:2M
【解析】增值额占扣除项目金额比例=(5000-4200)÷4200×100%=19%,适用第一级税率,即30%。
第四节 应税收入与扣除项目(熟悉)
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计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目,根据转让项目的性质不同,可进行以下划分:
一、应税收入 SNtk1pG>
6|n3e,&A2
二、确定增值额的扣除项目 A~}5T%qb
(一)对于新建房地产转让,可扣除: c*.-mS~Z`
1.取得土地使用权所支付的金额,包括: gy>B
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(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款; E
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(2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 Q|xa:`3?
2.房地产开发成本 ?kdan
【例题·综合题】(2006年)某外商投资企业,专门从事房地产开发业务,2005年有关经营情况如下: OXJ'-EZH
(1)2月1日与当地建议银行签订借款合同一份,合同记载借款金额2000万元,借款期限10个月,还款到期日11月30日。 .F},Z[a&
(2)2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元,购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房,合同记载土地使用权为60年,2月末办完相关权属证件。 w)C5XX30;
(3)第一期工程(“三通一平”和第一栋写字楼开发)于11月30日竣工,按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米,建筑面积60000平方米。 r4m z
(4)到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米,全部签了售房合同,每平方米售价0.32万元,共计收入16000万元,按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回,有关土地权证和房产证次年为客户办理。其余的10000平方米中,7000平方米用于先租后售,11月30日签订租赁合同约定出租时间先定一年,租金从12月1日起计算,每月收租金21万元,合同共记载租金252万元,租金每月收一次;另外3000平方米转为本企业固定资产作办公费用。11月30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、资产转账手续,于当日全部交付并从12月1日使用。 !|Wf
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(5)在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元;发生管理费用(不含印花税)900万元(其中交际应酬费80万元)。 s@IgaF {
(说明:计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%) CorV!H4
根据上述资料,按下列序号计算有关纳税事项,每问需计算出合计数。 7YFEyX10d
(1)征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额; zf;sdQ;4
(2)征收土地增值税时应扣除的开发成本金额; ,&.$r/x|?
(3)征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额; 8qL.L(=\/
(4)2005年应缴纳的土地增值税。 6=:s3I^
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【答案】 JED\"(d(
(1)征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额=[(2000+800)×(12000÷40000)] ×(50000÷60000)=700(万元) }i{A4f`
(2)征收土地增值税时应扣除的开发成本金额=(7200×50000÷60000)+(400×12000÷40000)×(50000÷60000)=6100(万元) EpH_v`
(3)征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额=(700+6100)×(10%+20%)=2040(万元) h0$Y;=YA
(4)2005年应缴纳的土地增值税 LXqPNVp#
增值额=16000-(700+6100+2040+16000×5%)=16000-9640=6360(万元) _\na9T~g
增值率=6360÷9490×100%=65.98% XY#.?<"Q8
应缴纳土地增值税=6360×40%-9640×5%=2544-482=2062(万元) +z4E:v
3.房地产开发费用——期间费用,即销售费用、管理费用、财务费用。 :V1j*)
(1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的: S5V:H Rj{?
房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内 gxx#<=`
这里的利息注意两点: b~qH/A}h
①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。 "T9UedZ
②不包括加息、罚息。 .$@+ /@4
(2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能提供金融机构贷款证明的: MU%7'J :_
房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内 ,u>[cRqw
4.与转让房地产有关的税金 ,l Y4WO
房地产开发企业:内资扣“两税一费”(营业税、城建税、教育费附加),外资扣“一税”(营业税) flT6y-d
非房地产开发企业:内资扣“三税一费” (营业税、印花税、城建税、教育费附加),外资扣“两税”(营业税、印花税)。 pH3<QNq5
【例题·单选题】(2005年)房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许单独扣除的税金是( )。 =*1NVi $n
A.营业税、印花税 7[PEiAI
B.房产税、城市维护建设税 Z?xRSi2~7
C.营业税、城市维护建设税 inip/&P?V
D.印花税、城市维护建设税 L0oVXmlr
[答疑编号811080202] gB~^dv {
【答案】C 0<O()NMv
5.财政部规定的其他扣除项目 cPv(VjS1;
从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除: xv&h>GOg
加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20% L&