第 八 章 土地增值税法第一节 纳税义务人(了解)
Zb#u0Tq -F3-{E 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
c+GG\:gM 【例题·多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的( ),都是土地增值税的纳税义务人。
qcRs$-J A.学校
:~SyL ! B.税务机关
"uf%iJ:% C.外籍个人
(w zQ2Dk D.国有企业
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gue5{c 2>59q$| 【答案】ABCD
og>uj>H& f,Ghb~y 第二节 征税范围(熟悉)
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^dg5 一、土地增值税的征税范围常以三个标准来判定:
Kf-JcBsrT 标准之一:转让的土地使用权是否国家所有。
h>bx}$q 按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定,城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外,属于集体所有。国家为了公共利益,可以依照法律规定对集体土地实行征用,依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定,由国家征用以后变为国家所有,才能进行转让。
o;RI*I 标准之二:土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。
51.%;aY~z 1.土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。
6E}qL8'5x 2.土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。
o,wUc"CE 标准之三:转让房地产是否取得收入。
;9'OOz|+1 土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让,但未取得收入的行为。
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h 二、对以下具体事项的征税情况,列表判定如下:
EBmt9S 【例题·多选题】(2007年)下列各项中,属于土地增值税免税范围的有( )。
f`66h M[ A.房产所有人将房产赠与直系亲属
Ssg&QI B.个人之间互换自有居住用房地产
J4U1t2@)9 C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产
2I{"XB D.因国家建设需要而搬迁,由纳税人自行转让房地产
,"79P/C _h1mF<\ X^ 【答案】ABD
7 Fsay+a 【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房,免征土地增值税,但C选项所述为经营性房产,不享受免税优惠。
}l9llu 【例题·多选题】(2006年)下列项目中,按税法规定可以免征土地增值税的有( )。
5Jnlz@P9 A.国家机关转让自用的房产
8Xs8A. B.税务机关拍卖欠税单位的房产
o3}3p]S\ C.对国有企业进行评估增值的房产
IO:G1;[/2L D.因为国家建设需要而被政府征用的房产
-`6+UkOV[x Y`wSv NU 【答案】CD
8*a&Jl ""~ajy 第三节 税率
Rbv;?'O$L 土地增值税实行四级超率累进税率,税率表如下:
[)X\|pO& 【例题·单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元,计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元,则适用税率为( )。 ZqO^f*F>h
A.30% LBP`hK:>W~
B.40% lU8Hd|@-
C.50% +m,yA mEEd
D.60% A\5L
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3"\l u?-E
【答案】A P=G3:eX
【解析】增值额占扣除项目金额比例=(5000-4200)÷4200×100%=19%,适用第一级税率,即30%。
第四节 应税收入与扣除项目(熟悉)
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计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目,根据转让项目的性质不同,可进行以下划分:
一、应税收入 ~61v5@
u\JNr}bL
二、确定增值额的扣除项目 c~
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(一)对于新建房地产转让,可扣除: r]36zX v
1.取得土地使用权所支付的金额,包括: k"w"hg&e
(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款; iOO)Q\
(2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 u> 7=AlWF-
2.房地产开发成本 SasJic2M
【例题·综合题】(2006年)某外商投资企业,专门从事房地产开发业务,2005年有关经营情况如下: q> C'
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(1)2月1日与当地建议银行签订借款合同一份,合同记载借款金额2000万元,借款期限10个月,还款到期日11月30日。 >[*qf9$
(2)2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元,购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房,合同记载土地使用权为60年,2月末办完相关权属证件。 bA->{OPkT
(3)第一期工程(“三通一平”和第一栋写字楼开发)于11月30日竣工,按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米,建筑面积60000平方米。 5/Uy{Xt
(4)到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米,全部签了售房合同,每平方米售价0.32万元,共计收入16000万元,按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回,有关土地权证和房产证次年为客户办理。其余的10000平方米中,7000平方米用于先租后售,11月30日签订租赁合同约定出租时间先定一年,租金从12月1日起计算,每月收租金21万元,合同共记载租金252万元,租金每月收一次;另外3000平方米转为本企业固定资产作办公费用。11月30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、资产转账手续,于当日全部交付并从12月1日使用。 !%0 *z
(5)在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元;发生管理费用(不含印花税)900万元(其中交际应酬费80万元)。 |ZBI *
(说明:计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%) 'uEl~> l7
根据上述资料,按下列序号计算有关纳税事项,每问需计算出合计数。 b
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(1)征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额; wj0\$NQ=x
(2)征收土地增值税时应扣除的开发成本金额; 1&Z