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[知识整理]2009年CPA考试《税法》预习指导9 [复制链接]

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离线carolyn
 
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— 本帖被 阿文哥 从 学税法 移动到本区(2012-07-04) —
第 八 章 土地增值税法第一节 纳税义务人(了解) mE"},ksg  
   ]=jpqxlx  
  土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 *IV_evgM7  
  【例题·多选题】转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的( ),都是土地增值税的纳税义务人。 6 i'kc3w  
  A.学校 1LonYAHF  
  B.税务机关 S*S @a4lV7  
  C.外籍个人 ,&0iFUwN_  
  D.国有企业 on)$y&lu  
  Ou wEO   
  【答案】ABCD s#%P9A  
   y({EF~w  
第二节 征税范围(熟悉)
   i3U_G^8  
  一、土地增值税的征税范围常以三个标准来判定: +=g9T`YbE  
  标准之一:转让的土地使用权是否国家所有。 oh.8WlI  
  按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定,城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外,属于集体所有。国家为了公共利益,可以依照法律规定对集体土地实行征用,依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定,由国家征用以后变为国家所有,才能进行转让。 cB|Rj}40v  
  标准之二:土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。 xL} ~R7  
  1.土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。 F9 2et<y.  
  2.土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。 faPgp  
  标准之三:转让房地产是否取得收入。 g<jgR*TE`  
  土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽转让,但未取得收入的行为。 EbMG9  
uYAMW{AT  
  二、对以下具体事项的征税情况,列表判定如下:   ,Ep41v;T%`  
有关事项
是否属于征税范围
1.出售 :2E?|}`7\  
征。包括三种情况:(1)出售国有土地使用权;(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售;(3)存量房地产买卖。 D5jZ;z}  
2.继承、赠予 \@hq7:Q  
继承不征(无收入)。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人,不征;非公益性赠予,征。 N^xk.O_TO  
3.出租 Vc?=cQ'c  
不征(无权属转移)。 2t 1u{  
4.房地产抵押 \Zmn!Gg  
抵押期不征;抵押期满偿还债务本息不征;抵押期满,不能偿还债务,而以房地产抵债,征。 v8NoD_  
5.房地产交换 iw0|A  
单位之间换房,有收入的,征;个人之间互换自住房,不征。 {B)-+0 6  
6.以房地产投资、联营 -| YDKcL  
房地产(房地产企业除外)转让到投资联营企业,不征;将投资联营房地产再转让,征。 ;ep@ )Y  
7.合作建房 XS`=8FQ  
建成后自用,不征;建成后转让,征。 3FhkK/@  
8.企业兼并转让房地产 6;%Ajx  
暂免。 m1,yf*U  
9.代建房 rLJjK$_x  
不征(无权属转移)。 Y0ouLUlI  
10.房地产重新评估 t7qzAr  
不征(无收入)。 w5R?9"d@  
  【例题·多选题】(2007年)下列各项中,属于土地增值税免税范围的有( )。 ^K`Vqo  
  A.房产所有人将房产赠与直系亲属 5_E,x  
  B.个人之间互换自有居住用房地产 X@up=%(  
  C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产 $C`YVv%?0  
  D.因国家建设需要而搬迁,由纳税人自行转让房地产 8 rA'd  
  _~a5;[~  
  【答案】ABD i5G"@4(  
  【解析】个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用满5年或5年以上的住房,免征土地增值税,但C选项所述为经营性房产,不享受免税优惠。 :9f/d;Mo3  
  【例题·多选题】(2006年)下列项目中,按税法规定可以免征土地增值税的有( )。 }S}9Pm,:  
  A.国家机关转让自用的房产 ^: 64(7  
  B.税务机关拍卖欠税单位的房产 C .{`-RO  
  C.对国有企业进行评估增值的房产 w;8VD`>[|  
  D.因为国家建设需要而被政府征用的房产 GZk{tTv  
  O.^1r  
  【答案】CD BIeeu@p  
   d|RDx;r l8  
第三节 税率
    v+qHH8  
  土地增值税实行四级超率累进税率,税率表如下:   $<v{$UOh  
fd/?x^Z  
增值额占扣除项目金额比例
税率
速算扣除系数
1
50%以下(含50%)
30%
0
2
超过50%~100%(含100%)
40%
5%
3
超过100%~200%(含200%)
50%
15%
4
200%以上
60%
35%
 【例题·单选题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元,计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元,则适用税率为( )。 VFjNrngl  
  A.30% V{+5Fas^l  
  B.40% mmx; Vt$i  
  C.50% 8>l#F<@5  
  D.60% !K5D:x  
  *h Z{>  
  【答案】A %MUh_63bB  
  【解析】增值额占扣除项目金额比例=(5000-4200)÷4200×100%=19%,适用第一级税率,即30%。
第四节 应税收入与扣除项目(熟悉)
_ tO:,%dL  
  计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目,根据转让项目的性质不同,可进行以下划分:
转让项目的性质
扣除项目
(一)对于新建房地产转让
1.取得土地使用权所支付的金额; XWNDpL`j5  
2.房地产开发成本 {Bm 7'%i  
3.房地产开发费用 5Ff1x-lQ  
4.与转让房地产有关的税金 -]e@FNL  
5.财政部规定的其他扣除项目 RY9h^q*  
(二)对于存量房地产转让 )7TuV"  
  
1.房屋及建筑物的评估价格。 CHo(:A.U>  
评估价格 = 重置成本价×成新度折扣率 ;JAb8dyS2  
2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 iQj2aK Gs  
3.转让环节缴纳的税金。 <Z58"dg.5  
一、应税收入 $S_G:}tna  
jg+q{ ^  
  二、确定增值额的扣除项目 vivU4:uH3  
  (一)对于新建房地产转让,可扣除: (cLcY%$  
  1.取得土地使用权所支付的金额,包括: Ki{]5Rz  
  (1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款; t,>j{SK~  
  (2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。 [G>U>[u|  
  2.房地产开发成本  "5@k\?x"  
【例题·综合题】(2006年)某外商投资企业,专门从事房地产开发业务,2005年有关经营情况如下: )Ao F-&,w  
  (1)2月1日与当地建议银行签订借款合同一份,合同记载借款金额2000万元,借款期限10个月,还款到期日11月30日。 D8,V'n>L  
  (2)2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元,购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房,合同记载土地使用权为60年,2月末办完相关权属证件。 }!n90 9 L  
  (3)第一期工程(“三通一平”和第一栋写字楼开发)于11月30日竣工,按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米,建筑面积60000平方米。 HMrl!;:  
  (4)到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米,全部签了售房合同,每平方米售价0.32万元,共计收入16000万元,按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回,有关土地权证和房产证次年为客户办理。其余的10000平方米中,7000平方米用于先租后售,11月30日签订租赁合同约定出租时间先定一年,租金从12月1日起计算,每月收租金21万元,合同共记载租金252万元,租金每月收一次;另外3000平方米转为本企业固定资产作办公费用。11月30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、资产转账手续,于当日全部交付并从12月1日使用。 5U5)$K'OA  
  (5)在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元;发生管理费用(不含印花税)900万元(其中交际应酬费80万元)。 6<N Q/*(/  
  (说明:计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%) "{Jq6):mp  
  根据上述资料,按下列序号计算有关纳税事项,每问需计算出合计数。 UYW{A G2C  
  (1)征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额; *^_ywqp  
  (2)征收土地增值税时应扣除的开发成本金额; _hbTxyj  
  (3)征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额; "O j2B|:s&  
  (4)2005年应缴纳的土地增值税。 2,.;Mdl  
   !w #x@6yq  
  【答案】 Sm(t "#dp  
  (1)征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额=[(2000+800)×(12000÷40000)] ×(50000÷60000)=700(万元) ji :E  
  (2)征收土地增值税时应扣除的开发成本金额=(7200×50000÷60000)+(400×12000÷40000)×(50000÷60000)=6100(万元) gHe%N? '  
  (3)征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额=(700+6100)×(10%+20%)=2040(万元) XEvDtDR  
  (4)2005年应缴纳的土地增值税 'X@>U6s  
  增值额=16000-(700+6100+2040+16000×5%)=16000-9640=6360(万元) lhRo+X#G  
  增值率=6360÷9490×100%=65.98% f1}am<  
  应缴纳土地增值税=6360×40%-9640×5%=2544-482=2062(万元) }8,[B50  
  3.房地产开发费用——期间费用,即销售费用、管理费用、财务费用。 xY,W[?3CY  
  (1)纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出,并能提供金融机构的贷款证明的: ;;; {<GEQ  
  房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内 u#sbr8Y  
  这里的利息注意两点: 4~ YPLu  
  ①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。 u iEAi  
  ②不包括加息、罚息。 '<eeCe-  
  (2)纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,或不能提供金融机构贷款证明的: k5ZkD+0Jo  
  房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内 ?!d\c(5Gt  
 4.与转让房地产有关的税金 yB~` A>~M  
  房地产开发企业:内资扣“两税一费”(营业税、城建税、教育费附加),外资扣“一税”(营业税) $b=4_UroS  
  非房地产开发企业:内资扣“三税一费” (营业税、印花税、城建税、教育费附加),外资扣“两税”(营业税、印花税)。 uBXl ltU  
  【例题·单选题】(2005年)房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时,允许单独扣除的税金是( )。  J0Ik@  
  A.营业税、印花税 vE=)qn=a  
  B.房产税、城市维护建设税  XBF]|}%  
  C.营业税、城市维护建设税 vx&r  
  D.印花税、城市维护建设税 pcl '!8&7  
  [答疑编号811080202] JZM:R  
  【答案】C U9ZWSDs  
  5.财政部规定的其他扣除项目 c2iPm9"eh  
  从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除: n 0*a.  
  加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20% 1y)|m63&  
  【例题·单选题】(2003年)某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房,与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元;该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息;该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行;该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时,应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为( )。 k ICZc{} `  
  A.1500万元 B.2000万元 6}aH>(3!A  
  C.2500万元 D.3000万元 c5f8pa *  
  [答疑编号811080203] 3+` <2TP  
  【答案】D *'&mcEpg  
  【解析】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”=10000×10%+10000×20%=3000(万元) WUnmUW[/  
  (二)对于存量房地产转让,可扣除: aO'lk  
  1.房屋及建筑物的评估价格。 Yo$NE  
  旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 q;{# ~<"+  
  重置成本的含义是:对旧房及建筑物,按转让时的建材价格及人工费用计算,建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。 %/r}_V(UN  
  评估价格=重置成本价×成新度折扣率 6x$1En  
  2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 Z F&aV?  
  3.转让环节缴纳的税金。 ` e~nn  
  【例题·单选题】某生产企业2007年转让一栋八十年代末建造的办公楼,取得转让收入400万元,缴纳相关税费共计25万元。该办公楼原造价300万元,如果按现行市场价的材料、人工费计算,建造同样的办公楼需 800万元,该办公楼经评估还有四成新。该企业转让办公楼缴纳的土地增值税为( )万元。 }&I^1BHZs  
  A.16.5    _ Ux t9 X  
  B.22.5 eJv_`#R&Of  
  C.25.5 Oi~ ]~+2  
  D.14.5 f6d:5 X_  
  [答疑编号811080204] ci~pM<+  
  【答案】A /v^1/i  
  【解析】办公楼的成新度折扣率为40%,即4成新,其评估价 =800×40%。 G6?+Qz r  
  扣除项目金额=-800 ×40%+25=345(万元) ? h*Ngbj>  
  增值额=400-345=55(万元) I8RPW:B;B  
  增值率=55÷345×100%=15.94%<50%,适用税率30%。 P$=BmBq18`  
  该企业转让办公楼应纳土地增值税=(400-800 ×40%-25)×30%=16.5(万元)。 OB{d^e}  
第五节 应纳税额的计算(熟悉)
     ">LX>uYmX-  
  一、增值额(计税依据) zYW+Goz/C  
  土地增值额=转让收入-扣除项目金额 | ]DJz  
  在实际的房地产交易过程中,纳税人有下列情形之一的,则按照房地产评估价格计算征收土地增值税: SK @%r  
  1.隐瞒、虚报房地产成交价格的; $B3<"  
  2.提供扣除项目金额不实的; $<[Q8V-  
  3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。 jZX2)#a!  
  4.旧房及房地产的转让。 i{9_C/  
|_7AN!7j  
  二、应纳税额计算 x?unE@?\S  
  应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数 r- :u*  
 【例题·单选题】 (2005年)2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢,取得销售收入1.4亿元,已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元;该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息;该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%;销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为( )。 uN)o|7  
  A.2256.5万元  {+&qC\YF  
  B.2445.5万元 w>]?gN?8Fe  
  C.3070.5万元  \9 %SR~  
  D.3080.5万元 ZB5:FtW4  
   l|z0aF;z  
  【答案】B d\_$Nb*  
  【解析】根据土地增值税法计算方法与步骤,计算过程如下: Br ,^4w[Hq  
  计算扣除金额=4800+4800×10%+770+4800×20%=7010(万元); 007(k"=oV  
  计算土地增值额=14000-7010=6990(万元); mYy{G s7  
  计算增值率=6990÷7010×100%=99.7%,适用税率为第二档,税率40%、扣除系数5%; 8-2e4^ g(  
  应纳土地增值税=6990×40%-7010×5%=2445.5(万元)。 w'/ Mn+  
  【例题·计算题】某市轿车生产企业转让10年前建成的旧生产车间,取得收入1200万元,该车间的原值为1000万元,已提取折旧400万元。该车间经有权机构评估,成新度为30%,目前建造同样的生产车间需要1500万元;转让旧生产车间时向政府补缴出让金80万元,发生其他相关费用20万元; _shoh  
  要求:计算该企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税…… S{qc1qj  
  zv^km5by  
  【答案】转让旧生产车间的土地增值额 `}Of'i   
  =1200-1500×30%-80-20-1200×5%×(1+7%+3%)=1200-616=584(万元) fnwhkL#8  
  增值率=584÷616×100%=94.81% FKX+ z  
  应缴纳土地增值税=584×40%-616×5%=202.8(万元) (2oP=9m  
  3.【例题·综合题】某外商投资企业,专门从事房地产开发业务,2005年有关经营情况如下: d=q&% gqN  
  (1)2月1日与当地建议银行签订借款合同一份,合同记载借款金额2000万元,借款期限10个月,还款到期日11月30日。 m=hlim;P,  
  (2)2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元,购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房,合同记载土地使用权为60年,2月末办完相关权属证件。 |A'y|/)#Z  
  (3)第一期工程(“三通一平”和第一栋写字楼开发)于11月30日竣工,按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米,建筑面积60000平方米。 " aEk#W  
  (4)到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米,全部签了售房合同,每平方米售价0.32万元,共计收入16000万元,按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回,有关土地权证和房产证次年为客户办理。其余的10000平方米中,7000平方米用于先租后售,11月30日签订租赁合同约定出租时间先定一年,租金从12月1日起计算,每月收租金21万元,合同共记载租金252万元,租金每月收一次;另外3000平方米转为本企业固定资产作办公费用。11月30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、资产转账手续,于当日全部交付并从12月1日使用。 Y M <8>d  
  (5)在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元;发生管理费用(不含印花税)900万元(其中交际应酬费80万元)。 OVo3.  
  (说明:计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%) xn fMx$fD  
  根据上述资料,按下列序号计算有关纳税事项,每问需计算出合计数。 $mV1K)ege  
  (1)销售和出租的房屋应缴纳的营业税; $ e<108)]  
  (2)该房地产开发企业应缴纳印花税; Cm~Pn "K_]  
  (3)征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额; /*zngp @  
  (4)征收土地增值税时应扣除的开发成本金额; wc%Wy|d  
  (5)征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额; ~`uEZ  
  (6)2005年应缴纳的土地增值税。 cL]vJ`?Ih  
   8%@![$q<g  
  【答案】 _DlX F  
  (1)销售和出租的房屋应缴纳的营业税=16000×5%+21×5%=801.05(万元) $y0[AB|V  
  (2)待学习第12章后再进行解答。 /Vg=+FEO  
  (3)征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额=[(2000+800)×(12000÷40000)] ×(50000÷60000)=700(万元) |B<;4ISaRI  
  (4)征收土地增值税时应扣除的开发成本金额=(7200×50000÷60000)+(400×12000÷40000)×(50000÷60000)=6100(万元) JBYmy_Su  
  (5)征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额=(700+6100)×(10%+20%)=2040(万元) /f5*KRM  
  (6)2005年应缴纳的土地增值税 ;yvx-  
  增值额=16000-(700+6100+2040+16000×5%) =16000-9640=6360(万元) -&Cb^$.-x  
  增值率=6360÷9490×100%=65.98% Hd/|f;  
  应缴纳土地增值税=6360×40%-9640×5%=2062(万元) Aa.eu=@I  
第六节 税收优惠
   \I@hDMqv  
  一、建造普通标准住宅的税收优惠 ko2T9NI:S  
  纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。如果超过20%的,应就其全部增值额按规定计税。 5a`f % h%  
注释:20%是起征点,19.99%都不纳税,21%应就其全部增值额按规定计税。 va>u1S<lO  
X\ -IAv  
  二、国家征用收回的房地产的税收优惠 O3YD jas  
  因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照有关规定免征土地增值税。 /e2CB"c   
  三、个人转让房地产的税收优惠 xzZ2?z Wi  
  个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,土地增值税减免税优惠如下: AqdQiZ^9  
  (1)居住满5年或5年以上的,免征; ,R-T( <r  
  (2)居住满3年未满5年的,减半征税; #{m~=1%;Ya  
  (3)居住未满3年的,按规定计征土地增值税。 YR 5C`o  
  【例题·多选题】(2004年)下列各项中,符合土地增值税征收管理有关规定的有( )。 !iys\ AV  
  A.纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,减半征收土地增值税 z!M8lpI M  
  B.纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税 A>?_\<Gp  
  C.纳税人建造普通标准住宅出售,增值额超过扣除项目金额20%的,应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税 ki8;:m4  
  D.纳税人建造普通标准住宅出售,增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定征收土地增值税 xk#q_!(j  
  [答疑编号811080304] ]RvFn~E!s  
  mr 6~8 I  
  【例题·判断题】(2004年)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满3年或3年以上的,免予征收土地增值税。( ) ~OE1Sd:2  
  [答疑编号811080305] BM vGw  
  【答案】错 mnG\qsKNLK  
第七节 征收管理
   (\I9eBm  
  一、申报时间:纳税人签订房地产转让合同后7日内 - K@mjN  
\U?$ r[P  
  二、房地产开发企业土地增值税清算 <TDp8t9bU  
  (一)土地增值税的清算单位 "KiTjl`M,  
  (二)土地增值税的清算条件 1Mtm?3Pt  
  1.符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算: xpU7ZY  
  (1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的; pnpx`u;  
  (2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的; Qms,kX  
  (3)直接转让土地使用权的。 S#:yl>2  
  2.符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: \Zgc [F  
  (1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 0p31C7!  
  (2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; MmbS ["A  
  (3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; P&=H<^yd  
  (4)省税务机关规定的其他情况。 -_KO}_  
  (三)非直接销售和自用房地产的收入确定 -Gyj]v5y`c  
  1.房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。 u^ 3,~:E  
  2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未产生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。 %*A|hK+G:W  
  (四)土地增值税的扣除项目 }t FRl  
  1.房地产开发企业办理土地增值税清算时与清算项目有关的扣除项目金额,应根据《土地增值税暂行条例》第六条及《实施细则》第七条的规定执行。除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。 Qf .ASC   
  2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 hHsN(v  
  3.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施,按以下原则处理: C]bre^q  
  (1)建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除; y!kU0  
  (2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,其成本、费用可以扣除; h 3`\L4b  
  (3)建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。 ,pHQv(K/  
  4.房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除。 uE]Z,`e  
  5.属于多个房地产项目共同的成本费用,应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法,计算确定清算项目的扣除金额。 d$gT,+|vu  
  (八)清算后再转让房地产的处理: +@"Ls P  
  在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 F*['1eAmdY  
}ZKG-~  
  三、纳税地点 KB$S B25m  
  【例题·单选题】 (2007年)对房地产开发企业进行土地增值税清算时,下列表述正确的是( )。 Tp[-,3L  
  A.房地产开发企业的预提费用,除另有规定外,不得扣除 *De}3-e1b  
  B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的,不得扣除 99YgQ Y]HO  
  C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的,不得扣除 t9\}!{<s  
  D.房地产开发企业销售已装修房屋,可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10% c]+uj q  
  【答案】A ;]PP +h  
  【例题·计算题】(2007年)某中外合资房地产开发公司,2006年发生以下业务: r1A<XP|1?I  
  (1)1月通竞拍取得市区一处土地的使用权,支付土地出让金6000万元,缴纳相关税费240万元; `Q!#v{  
  (2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋,占地面积各为1/3; Aw) I:d7F  
  (3)住宅楼开发成本3000万元,分摊到住宅楼利息支出300万元,包括超过贷款期限的利息40万元; !K%8tr4   
  (4)写字楼开发成本4000万元,无法提供金融机构证明利息支出具体数额; gy*c$[NS$  
  (5)与住宅楼配套的会所开发成本480万元,无法准确分摊利息支出,根据相关规定,会所产权属于住宅楼全体业主所有; >oGs 0mej  
  (6)9月份全部竣工验收后,公司将住宅楼出售,取得收入15000万元;将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场,收取固定收入,不承担经营风险,当年收到250万元。 4c' F.0^  
  其他相关资料:该房地产公司所在省规定,按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。 Q{:=z6&  
  要求:根据上述资料,按下列序号回答问题,每问需计算出合计数: @km@\w  
  (1)计算公司应缴纳的房产税; U^&,xz$Cg  
  (2)计算公司应缴纳的营业税: 7@NV|Idtd  
  (3)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额; @d1YN]ede  
  (4)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额; #7r13$>!  
  (5)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目; crbph.0  
  (6)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金 $l =&  
  (7)计算公司应缴纳的土地增值税。 6.'j \  
  W' Y?X]xr  
  【答案】 t8ZzBD!dP  
  (1)外商投资企业不适用房产税,所以应缴纳的房产税=0 ak"W/"2:  
  (2)应缴纳的营业税=15000×5%+250×5%=762.5(万元) oWb\T 2!m  
  (3)公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=(6000+240)×2/3=6240×2/3=4160(万元) xiy=D5N.=  
  (4)公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额=3000+480=3480(万元) m F grT  
  (5)公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目=(300-40)+(3000+6240÷3)×5%+(480+6240÷3)×10%+(3480+4160)×20%=2298(万元) @QO^3%b8  
  (6)公司缴纳土地增值税时应扣除的税金=15000×5%=750(万元) E'cI}q  
  (7)增值额=15000-(4160+3480+2298+750)=15000-10688=4312(万元) _PPn =kuMa  
  增值率=4312÷10688×100%=40.34%,适用30%的税率 #;])/8 R%  
  应纳土地增值税=4312×30%=1293.60(万元) xS+!/pBf"Y  
wec_=E qK0  
  本章把握的要点: X8\UTHT& 0  
  1.征税范围 + usB$=kJ  
  2.扣除项目 $z[@DB[  
  3.土地增值税应纳税额计算 Q.MbzSgXL  
  4.房地产企业的清算。 C7=N`s}  
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第九章 城镇土地使用税法 ZV ;~IaBL  
q&2L@l3A  
第一节 纳税义务人(掌握) 7nPjeh  
eX$RD9 H  
:{s0tw>Z  
  城镇土地使用税的纳税义务人,是使用城市、县城、建制镇和工矿区土地的单位和个人,包括:内资企业、外商投资企业和外国企业在华机构、事业单位、社会团体、国家机关、军队及其他单位,个体工商户及个人也是纳税人。 }z F,dst  
  纳税人通常包括以下几类: b#( X+I  
  (一)拥有土地使用权的单位和个人; D]twid~OS  
  (二)拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的,其土地的实际使用人和代管人为纳税人; &EhOSu  
  (三)土地使用权未确定或权属纠纷未解决的,其实际使用人为纳税人; *RmD%[f  
  (四)土地使用权共有的,共有各方都是纳税人,由共有各方分别纳税。 'iU+mRLp  
  【例题·多选题】下列可以成为城镇土地使用税的纳税人有( )。 CT/>x3o  
  A.土地使用权人 B.土地实际使用人 E> N[  
  C.土地代管人 D.共有土地使用权的各方 XzBlT( `w  
  Z^c\M\`7  
  【答案】ABCD wUfm)Q#  
  【解析】城镇土地使用税纳税人一般为A,在特定的特殊情况下,B、C、D也可以成为城镇土地使用税纳税人。 q)3QmA~  
:W#?U yo  
第二节 征税范围(了解) |j4p  
XZ<8M}Lg  
 |$C fm}  
  城镇土地使用税的征税范围是:城市、县城、建制镇和工矿区内属于国家所有和集体所有的土地,不包括农村集体所有的土地。 u{cb[M  
8~sC$sIlE  
第三节 应纳税额的计算(掌握) 2^qJ'<2]M  
Rh%A^j@  
.I]EP-  
  (全年)应纳税额=实际占用应税土地面积(平方米)×适用税率 NNMn,J  
   6OR)97  
  一、计税依据——土地面积 PPde!}T$  
  1.以测定面积为计税依据,适用于由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人。 KB {IWu  
  2.以证书确认的土地面积为计税依据,适用尚未组织测量土地面积,但持有政府部门核发的土地使用证书的纳税人。 |S]T,`7u  
  3.以申报的土地面积为计税依据,适用于尚未核发土地使用证书的纳税人。 MaLH2?je^n  
  【例题·单选题】某城市的一家公司,实际占地23000平方米。由于经营规模扩大,年初该公司又受让了一尚未办理土地使用证的土地3000平方米,公司按其当年开发使用的2000平方米土地面积进行申报纳税,以上土地均适用每平方米2元的城镇土地使用税税额。该公司当年应缴纳城镇土地使用税为( )。 X/ Ii}X/p  
  A.46000元 3G'cDemc  
  B.48000元  &\ K  
  C.50000元 }l&y8,[:  
  D.52000元 b3ys"Vyn  
  Js(MzL  
  【答案】C _zkT x7H  
  【解析】应纳税额=(23000+2000)×2=50000(元) Rm}G4Pq  
y Z)-=H  
  二、税率——有幅度的定额税率,是该土地所在地段的税率。 1.5R`vKn]  
  1.城镇土地使用税单位税额有较大提高。最高与最低税额之间相差50倍,同一地区最高与最低税额之间相差20倍。 4n*`%V  
  2.经济落后地区,税额可适当降低,但降低额不得超过税率表中规定的最低税额30%。经济发达地区的适用税额可适当提高,但需报财政部批准。 LfJMSscfv  
  【例题·判断题】(2004年)经省、自治区、直辖市人民政府批准,经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高,但提高额不得超过暂行条例规定最高税额的30%。( ) K1w:JA6(  
  +U iJWO  
  【答案】 × .LGA 0  
`O!yt  
第四节 税收优惠(掌握) `Ue5;<K-/  
B%5"B} nG  
7=s7dY lu  
  一、《暂行条例》或其他法规中规定的统一免税项目 8@ f+?g*i  
  (一)国家机关、人民团体、军队自用的土地。 e-nwR  
  (二)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。 R 5\|pC  
  (三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。 @+a}O  
  (四)市政街道、广场、绿化地带等公共用地。 nd[Ja _h  
  (五)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。 hxt;sQAo{  
  (六)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地,从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。 8tO.o\)h  
  (七)对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地,免征城镇土地使用税。 qC3PKlhv6  
  (八)企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园,其用地能与企业其他用地明确区分的,免征城镇土地使用税。 4ves|pLET  
  (九)免税单位无偿使用纳税单位的土地(如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地),免征城镇土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地,纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。纳税单位与免税单位共同使用、共有使用权土地上的多层建筑,对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征城镇土地使用税。 Tfx-h)oP3  
  【例题·单选题】某公司与政府机关共同使用一栋共有土地使用权的建筑物。该建筑物占用土地面积2000平方米,建筑物面积10000平方米(公司与机关的占用比例为4:1),该公司所在市城镇土地使用税单位税额每平方米5元。该公司应纳城镇土地使用税( )。 53?Ati\Y)  
  A.0元 ZiRCiQ/?  
  B.2000元 Q n.3 B  
  C.8000元 f ~bgZ  
  D.10000元 cYBjsN(!A|  
  )@<HG$#  
  【答案】C 0<##8m@F8  
  【解析】应纳税额=2000×4÷5×5=8000(元) pktnX-Slt  
  (十)对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行(含国家外汇管理局)所属分支机构自用的土地,免征城镇土地使用税。 ZZYtaVF:  
  (十一)为了体现国家的产业政策,支持重点产业的发展,对石油、电力、煤炭等能源用地,民用港口、铁路等交通用地和水利设施用地,三线调整企业、盐业、采石场、邮电等一些特殊用地划分了征免税界限和给予政策性减免税照顾。 ce*?crOV  
  2.对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地,暂免征收城镇土地使用税。 $LG.rJ/*  
  15.自2007年1月1日起,在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人,其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地,根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”规定,免征城镇土地使用税。 ?O"zp65d(  
  16.自2007年9月10日起,对核电站的核岛、常规岛、辅助厂房和通讯设施用地(不包括地下线路用地),生活、办公用地按规定征收城镇土地使用税,其他用地免征城镇土地使用税。对核电站应税土地在基建期内减半征收城镇土地使用税。 221}xhn5  
   etQS&YzC  
  二、由省、自治区、直辖市地方税务局确定的减免税项目 9i D&y)$"  
  (一)个人所有的居住房屋及院落用地。 E(&zH;?_  
  (二)房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地。 deJ /3\t  
  (三)免税单位职工家属的宿舍用地。 m*\LO%s]E  
  (四)民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地。 ":qS9vW  
  (五)集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。 2`> (LH  
  (八)房地产开发公司建造商品房的用地,原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的,其用地是否给予缓征或减征、免征照顾,可由各省、自治区、直辖市地方税务局根据从严的原则结合具体情况确定。 c7R&/JV  
  (十五)向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收土地使用税。对既向居民供热,又向非居民供热的企业,可按向居民供热收取的收入占其总供热收入的比例划分征免税界限;对于兼营供热的企业,可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。 I}m>t}QRI_  
  【例题·单选题】某供热企业占地面积80000平方米,其中厂房63000平方米(有一间3000平方米的车间无偿提供给公安消防队使用),行政办公楼5000平方米,厂办子弟学校5000平方米,厂办招待所2000平方米,厂办医院和幼儿园各1000平方米,厂区内绿化用地3000平方米;2005年度该企业取得供热总收入5000万元,其中2000万元为向居民供热取得的收取。城镇土地使用税单位税额每平方米3元,该企业2005年度应缴纳城镇土地使用税( )。(2006年) Lhrlz,1  
  A.8.4万元 sh O4>Ha  
  B.12.6万元 )|#ExyRO  
  C.14.4万元 @H^\PH?pp  
  D.24万元 0#ON}l)>  
    【答案】B fAfB.|cd  
  【解析】企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园,其用地能与企业其他用地明确区分的,免征城镇土地使用税;免税单位无偿使用纳税单位的土地,免征城镇土地使用税;向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收土地使用税。 [^XD @  
  应纳的城镇土地使用税=(80000-3000-5000-1000-1000)×3×(5000-2000)÷5000=126000(元)=12.6(万元) D_G]W W8  
  【例题·多选题】(2006年)下列各项中,按税法规定免征城镇土地使用税的有( )。 a54S,}|  
  A.寺庙内宗教人员的宿舍用地 1:_}`x=hM  
  B.国家机关职工家属的宿舍用地 4q(,uk&R[  
  C.个人所有的居住房屋及院落用地 C =B a|Z  
  D.国有油田职工和家属居住的简易房屋用地 ~f( #S*Ic  
  v- p8~u1N  
  【答案】AD :a:m>S<~  
  【解析】AD属于税法规定免征城镇土地使用税项目;BC选项由省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税。 ggpa !R  
  【例题·单选题】(2007年)某市肉制品加工企业2006年占地60000平方米,其中办公占地5000平方米,生猪养殖基地占地28000平方米,肉制品加工车间占地16000平方米,企业内部道路及绿化占地11000平方米。企业的在地城镇使用税单位税额每平方米0.8元。该企业全年应缴纳城镇土地使用税( )。 Fq`@sM $  
  A.16800元 =LEzcq>XO  
  B.25600元 &Aym@G|k?  
  C.39200元 AP8J28I  
  D.48000元 ?}S!8;d  
  7[i&EPN  
  【答案】A wM#l`I  
  【解析】城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,同时规定了免税政策。如:直接用于农林牧渔业的生产用地免税,如生猪养殖基地占地;而题中所述办公占地、加工车间占地、企业厂区以内的绿化占地,不属于免税范围。本题应纳土地使用税=(60000-28000)×0.8=25600(元)。 ;Wsl 'e/  
   O;T)u4Q&3  
t{`-G*^  
第五节 征收管理与纳税申报(了解) b,'rz04^  
[?(qhp!  
Bo1 t}#7  
  一、纳税义务发生时间 Zu>CR_ C  
  (一)纳税人购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起,缴纳城镇土地使用税。 Y&y<WN}Q  
  (四)(新增内容)以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 vV*/"'>  
  (五)纳税人新征用的耕地,自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。 #-{ljjMQI  
   【例题·单选题】(2005年)新征用耕地应缴纳的城镇土地使用税,其纳税义务发生时间是( )。 : qV|rih_Q  
  A.自批准征用之日起满3个月 (a~V<v"  
  B.自批准征用之日起满6个月 ;&kZ7%  
  C.自批准征用之日起满1年 r5+ MjR  
  D.自批准征用之日起满2年 tf1Y5P$  
*OHjw;xm+  
  【答案】C RB;2  
  【例题·判断题】(2007年)纳税人在全国范围内跨省、自治区、直辖市使用的土地,其城镇土地使用税的纳税地点由国家税务总局确定。( ) T+FlN-iy)  
   l1%*LyD  
  【答案】× Vg mYm~y'  
  【解析】纳税人在全国范围内跨省、自治区、直辖市使用的土地,其城镇土地使用税分别向土地所在地的税务机关缴纳。 6;Mv)|FJF  
  本章重点内容: Ct:c%D(L  
  1.计税依据的确定,应纳税额的计算。 \lyHQ-gWhc  
  2.税收优惠政策。 <l>L8{-3  
  3.纳税义务发生时间。 ?ZkVk=t?  
第十章 房产税法 I;9DG8C&v*  
Fl"LK:)  
第一节 纳税义务人及征税对象(熟悉) r4iT 9 D  
%6Y}0>gY  
Z'm( M[2K  
  一、纳税义务人 52F3r:Rk  
  (一)产权属国家所有的,由经营管理单位纳税;产权属集体和个人所有的,由集体单位和个人纳税。 ~dLe9-_9  
  房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋的产权所有人,包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。 F$9+WS`c  
  (二)产权出典的,由承典人纳税。 +!G)N~o  
  (三)产权所有人、承典人不在房屋所在地的,由房产代管人或者使用人纳税。 h(^[WSa  
  (四)产权未确定及租典纠纷未解决的,亦由房产代管人或者使用人纳税。 d ;,C[&  
  (五)无租使用其他房产的问题。 -cUw}  
  外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税。 SL<EZn0F9  
   rKl  
  二、征税对象——房产 fvG4K(  
  它是有屋面和围护结构,能遮风避雨,可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施,也属于房屋,应一并征收房产税;但独立于房屋之外的建筑物(如水塔、围墙等)不属于房屋,不征房产税。 ;@n/g U  
  房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税;但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 SV^[)p )  
  【例题·判断题】(2005年)对房地产开发企业建造的商品房,在出售前,一律不征收房产税。( ) 9D yy&$s  
  Ev48|X6  
  【答案】× ("=24R=a  
18y'#<X!  
第二节 征税范围(了解) D@k#'KU  
s##XC^;p[  
4 X0ku]  
  房产税的征税范围为:城市、县城、建制镇和工矿区。 yPH5/5;,  
  房产税的征税范围不包括农村。 )1O|+m k  
   lnV!Xuf  
"2T* w~V&y  
第三节 计税依据和税率(掌握) @^HZTuP2;  
AQc9@3T~Bi  
jLEO-<)-)  
  一、计税依据 1NK,:m  
  1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%~30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。 ]_4HtcL4  
  纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值。 VZ2CWE)t  
  需要注意的特殊问题: @X_)%Y-^O  
  第一:以房产联营投资的,房产税计税依据应区别对待: `<% w4 E  
  (1)以房产联营投资,共担经营风险的,按房产余值为计税依据计征房产税; ,LL=b-Es  
  (2)以房产联营投资,收取固定收入,不承担经营风险,只收取固定收入的,实际是以联营名义取得房产租金,因此应由出租方按租金收入计征房产税。 $- GwNG  
  【例题·单选题】(2004年)某企业有一处房产原值1000万元,2003年7月l日用于投资联营(收取固定收入,不承担联营风险),投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元,当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2003年应缴纳房产税( )。   'tVe#oI  
  A.6.0万元 t<+g yAW  
  B.9.6万元 Qaiqx"x3  
  C.10.8万元 zZ8:>2Ps(  
  D.15.6万元 Ul:M=8nE%  
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  【答案】C IN"6 =2:  
  【解析】以房产联营投资,不担风险,只收取固定收入,应由出租方按租金收入计缴房产税;应纳房产税= 1000×(1-20%)×1.2%÷2+50×12% = 10.8万元 > }86#^F  
  第二,融资租赁房屋的,以房产余值为计税依据计征房产税,租赁期内该税的纳税人,由当地税务机关根据实际情况确定。 SqoO "(1x  
  第三,房屋附属设备和配套设施的计税规定 }/7rA)_  
  (1)凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。 Q?dzro4C  
  (2)对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设施和设施的价值;对附属设施和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。 EsLtC5]  
  (3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应的增加房屋的原值。 L0ZAF2O  
  对融资租赁房屋的情况,由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等,与一般房屋出租的“租金”内涵不同,同租赁期满后,当承租方偿还最后一笔租赁费时,房屋产权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期付款购买固定资产的形式,所以在计征房产税时应以房产余值计算征收,至于租赁内房产的纳税人,由当地税务机关根据实际情况确定。 M7neOQHq  
  (4)房屋附属设备和配套设施的计税规定。 D]K?ntS[*  
  ①凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。 2*zMLI0.  
  ②对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。 ul\FZT 4  
  (5)居民住宅区内业主共有经营性房产缴纳房产税。 z>spRl,dr  
  由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的,依照房产原值减除10%至30%后的余值计征,没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产与其他房产的原值准确划分开的,由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的,依照租金收入计征。 kX:8sbZ##4  
  2.从租计征——计税依据为房产租金收入。 H7 Pw>Ta ;  
  如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的,应根据当地同类房产的租金水平,确定一个标准租金额从租计征。 No]#RvEd3  
  【例题·判断题】(2007年)房产出租时,如果以劳务为报酬抵付房租收入的,应根据当地同类劳务的平均价格折算为房租收入,据此计征房产税。( ) *(nu0  
  g<i>252>  
  【答案】× @u8kNXT;h  
  【解析】房屋出租时,如果以劳务报酬抵付房租收入的,应根据当地同类房产的租金水平,确定一个标准租金额从租计征。 <{.pYrn  
   4& 9V  
  二、税率 +qyx3c+  
  1.从价计征:税率为1.2%; <ceJ!"L  
  2.从租计征:税率为12%,对个人按市场价格出租的居民住房,暂按4%税率征收房产税。
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