按照《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。
一、应税收入
$L}aQlA1JM $v27]"] 二、确定增值额的扣除项目
jO'|mGUM
（一）对于新建房地产转让，可扣除：
>+9JD%]x] 1.取得土地使用权所支付的金额，包括：
t})$ lM （1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；
30F!kP*E （2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。
&M"ouy Zo9 2.房地产开发成本
yA7 )Y })> 【例题·综合题】（2006年）某外商投资企业，专门从事房地产开发业务，2005年有关经营情况如下：
H[Weu （1）2月1日与当地建议银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。
raB+,Oi$G （2）2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属证件。
uV]ULm#,i （3）第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。
CjL< RJR= （4）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理。其余的10000平方米中，7000平方米用于先租后售，11月30日签订租赁合同约定出租时间先定一年，租金从12月1日起计算，每月收租金21万元，合同共记载租金252万元，租金每月收一次；另外3000平方米转为本企业固定资产作办公费用。11月30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、资产转账手续，于当日全部交付并从12月1日使用。
I6w~H?ul@* （5）在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用（不含印花税）900万元（其中交际应酬费80万元）。
K"{HseN{ （说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%）
_ PWj(}); 根据上述资料，按下列序号计算有关纳税事项，每问需计算出合计数。
<94 G （1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额；
Ruaur] （2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额；
%c/^_. （3）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额；
d;G~ hVu （4）2005年应缴纳的土地增值税。
.v`b[4M4 d*]Ew=^L 【答案】
R>)MiHcCg （1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额＝[（2000＋800）×（12000÷40000）] ×（50000÷60000）＝700（万元）
VOgi7 \ （2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额＝（7200×50000÷60000）＋（400×12000÷40000）×（50000÷60000）＝6100（万元）
%|"Qi]c d （3）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额＝（700＋6100）×（10%＋20%）＝2040（万元）
1B:aC|
B （4）2005年应缴纳的土地增值税
G=d(*+&
B 增值额＝16000－（700＋6100＋2040＋16000×5%）＝16000－9640＝6360（万元）
<!'M} s 增值率＝6360÷9490×100%＝65.98%
zg}YGu|J 应缴纳土地增值税＝6360×40%－9640×5%＝2544－482＝2062（万元）
2WCLS{@' 3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。
<8o(CA\ （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：
1]OSWCEm*[ 房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内
2qj{n+ 这里的利息注意两点：
RA1yr+) ①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。
@h?
crJ 6$ ②不包括加息、罚息。
J !#Zi#8sF （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：
)
ly
^Ox 房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内
UQ8bN I7 4.与转让房地产有关的税金
+]!lS7nsW 房地产开发企业：内资扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加），外资扣“一税”（营业税）
Q GPw2Q 非房地产开发企业：内资扣“三税一费” （营业税、印花税、城建税、教育费附加），外资扣“两税”（营业税、印花税）。
'Cg{_z.~c 【例题·单选题】（2005年）房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（ ）。
T
j/GClD:% A.营业税、印花税
;+_8&wbqW B.房产税、城市维护建设税
\iTP Jcb5 C.营业税、城市维护建设税
q,h.W JI D.印花税、城市维护建设税
4O,a`:d1$6 [答疑编号811080202]
LRlk9:QD> 【答案】C
8X~vJ^X9@y 5.财政部规定的其他扣除项目
a\j\eMC 从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：
x6cl(J} 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%
U~`^Y8UF 【例题·单选题】（2003年）某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（ ）。
s/'h LkxI A.1500万元 B.2000万元
$ax%K?MBD C.2500万元 D.3000万元
cLk+( dn [答疑编号811080203]
lSsFI30 【答案】D
n7YWc5:CaL 【解析】应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”＝10000×10%＋10000×20%＝3000（万元）
:usBeho （二）对于存量房地产转让，可扣除：
MM)/B>c Qt 1.房屋及建筑物的评估价格。
T {J`t*Ym 旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
Ku,A}5-6 重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。
:zy'hu; 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
HC, 0" W 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
g,]5&C T3v 3.转让环节缴纳的税金。
? fX8WRdh 【例题·单选题】某生产企业2007年转让一栋八十年代末建造的办公楼，取得转让收入400万元，缴纳相关税费共计25万元。该办公楼原造价300万元，如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的办公楼需 800万元，该办公楼经评估还有四成新。该企业转让办公楼缴纳的土地增值税为（ ）万元。
!(AFT! A.16.5
-bX.4+U B.22.5
S{|)9EKw C.25.5
H
{Wpf9_
K D.14.5
OL+40 J [答疑编号811080204]
T%#P?? k 【答案】A
R$,iDv.jI 【解析】办公楼的成新度折扣率为40%，即4成新，其评估价 ＝800×40%。
&
7nfTc 扣除项目金额＝－800 ×40%＋25＝345（万元）
XA^:n +Yo 增值额＝400－345＝55（万元）
D`@U[ ` Sw 增值率＝55÷345×100%＝15.94%<50%，适用税率30%。
z:,!yU c 该企业转让办公楼应纳土地增值税＝（400－800 ×40%－25）×30%＝16.5（万元）。
0r&9AnnWu+ 第五节 应纳税额的计算（熟悉）
FQ ^^6Rl 一、增值额（计税依据）
%l P 土地增值额＝转让收入-扣除项目金额
bM_(`]&* 在实际的房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
5'[X&r %# 1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；
!oRm.c O 2.提供扣除项目金额不实的；
PSw+E'; 3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
9&FV =}MO 4.旧房及房地产的转让。
I*ni )Px !d@`r1t 二、应纳税额计算
,Pm/ci( s 应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
}D O# {@af 【例题·单选题】 （2005年）2004年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（ ）。
s q KkTG3 A.2256.5万元
'*; rm*n B.2445.5万元
dr o42#$Mo C.3070.5万元
]Ox.6BKjDP D.3080.5万元
gjV&X N '3VrHL@@g 【答案】B
z wW9>Y 【解析】根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：
-( G2@NG 计算扣除金额＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010（万元）；
~/%){t/uLY 计算土地增值额＝14000－7010＝6990（万元）；
L)5 nb-qp 计算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，适用税率为第二档，税率40%、扣除系数5%；
~^*tII OX 应纳土地增值税＝6990×40%－7010×5%＝2445.5（万元）。
5EUk
p6 Y 【例题·计算题】某市轿车生产企业转让10年前建成的旧生产车间，取得收入1200万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧400万元。该车间经有权机构评估，成新度为30%，目前建造同样的生产车间需要1500万元；转让旧生产车间时向政府补缴出让金80万元，发生其他相关费用20万元；
AF-.Nwp 要求：计算该企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税……
m
}(DJ?qP fZO /HzX 【答案】转让旧生产车间的土地增值额
@:I/lg=Qd ＝1200-1500×30%-80-20-1200×5%×（1+7%+3%）＝1200-616＝584（万元）
?`>yl4 增值率＝584÷616×100%＝94.81%
V2.K*CpZ7 应缴纳土地增值税＝584×40%-616×5%＝202.8（万元）
ngjbE + 3.【例题·综合题】某外商投资企业，专门从事房地产开发业务，2005年有关经营情况如下：
Zn/ /u<D （1）2月1日与当地建议银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。
< ]nI)W( （2）2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属证件。
hl+Yr)0\ （3）第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。
z 4go a2@Z （4）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，全部签了售房合同，每平方米售价0.32万元，共计收入16000万元，按售房合同规定全部款项于12月31日均可收回，有关土地权证和房产证次年为客户办理。其余的10000平方米中，7000平方米用于先租后售，11月30日签订租赁合同约定出租时间先定一年，租金从12月1日起计算，每月收租金21万元，合同共记载租金252万元，租金每月收一次；另外3000平方米转为本企业固定资产作办公费用。11月30日用于出租和自用的房屋面积已全部办好相关出租、资产转账手续，于当日全部交付并从12月1日使用。
!l|Qyk[ （5）在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用（不含印花税）900万元（其中交际应酬费80万元）。
67eo~~nUtg （说明：计算土地增值税开发费用的扣除比例为10%）
+!(hd 根据上述资料，按下列序号计算有关纳税事项，每问需计算出合计数。
P +SCX#{y （1）销售和出租的房屋应缴纳的营业税；
"=;&{N~8U （2）该房地产开发企业应缴纳印花税；
k*Kq:$9" （3）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额；
V1 G]LM （4）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额；
')+EW"
e （5）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额；
?8 F7BS4oQ （6）2005年应缴纳的土地增值税。
_xUXt)k Mx
}(w\\T 【答案】
QQ9 Q[c （1）销售和出租的房屋应缴纳的营业税＝16000×5%+21×5%＝801.05（万元）
+l9avy+P ( （2）待学习第12章后再进行解答。
u$"5SGI6 （3）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额＝[（2000+800）×（12000÷40000）] ×（50000÷60000）＝700（万元）
/%7eo?@, （4）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额＝（7200×50000÷60000）+（400×12000÷40000）×（50000÷60000）＝6100（万元）
r/e&}! （5）征收土地增值税时应扣除的开发费用和其他项目金额＝（700+6100）×（10%+20%）＝2040（万元）
`dK\VK^ （6）2005年应缴纳的土地增值税
F\e'z 增值额＝16000-（700+6100+2040+16000×5%） ＝16000-9640＝6360（万元）
^ =ikxZyO 增值率＝6360÷9490×100%＝65.98%
, ]MX&] 应缴纳土地增值税＝6360×40%-9640×5%＝2062（万元）
c2nZd.SD| 第六节 税收优惠
[
I
9d 一、建造普通标准住宅的税收优惠
%YXC-E3@O 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
K02./ut- 注释：20%是起征点，19.99%都不纳税，21%应就其全部增值额按规定计税。
/iK )tl|X SYL$ ?kl 二、国家征用收回的房地产的税收优惠
9(_ /jU4mc 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。
k|V{jB G"@ 三、个人转让房地产的税收优惠
4)I
SRR 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：
*;m721# （1）居住满5年或5年以上的，免征；
'a}{s>{O （2）居住满3年未满5年的，减半征税；
9&tV# =s （3）居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
e.T5F`Du 【例题·多选题】（2004年）下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（ ）。
a
AuQw A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税
T2d pn%I B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税
gLH(Wr~(a C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税
(Gc5l MiX3 D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税
mNJB0B} ;m [答疑编号811080304]
#FcYJH
<3qbgn>}b 【例题·判断题】（2004年）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满3年或3年以上的，免予征收土地增值税。（ ）
.^uu* S_ [答疑编号811080305]
"`S6 1m_ 【答案】错
1pK7EK3R 第七节 征收管理
mf3 G$=[ 一、申报时间：纳税人签订房地产转让合同后7日内
N%-nxbI\ f t7wM i 二、房地产开发企业土地增值税清算
- zkB`~u_ （一）土地增值税的清算单位
=m
Zw71, （二）土地增值税的清算条件
k"Is.[I?^ 1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
fTeo
,N （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
O ? 4V($ （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
V= _8G3 （3）直接转让土地使用权的。
j\a?n4g - 2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
>C i=H(8vN （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
A1C@'9R*
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
09"~<W8 （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
DlP}Fp { （4）省税务机关规定的其他情况。
NF.S Gga （三）非直接销售和自用房地产的收入确定
q8 oEb 1.房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
li{_biey} 2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
!cpBX>{w （四）土地增值税的扣除项目
WC4Il
C 1.房地产开发企业办理土地增值税清算时与清算项目有关的扣除项目金额，应根据《土地增值税暂行条例》第六条及《实施细则》第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
)Q8Q#S 2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。
spI
{d!c 3.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：
!F8
!]"
* （1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
lN&GfPP6 （2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
^?A+`1- （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
{/ Cd ^CK 4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
{L0w& ~$Fy 5.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
,t[D1KZ t （八）清算后再转让房地产的处理:
[ M'1aBx^ 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
N.<hZ\].= #=tWC xf= 三、纳税地点
r
{8 【例题·单选题】 （2007年）对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（ ）。
Xnh1pwDhe< A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除
v:>P;\]r9M B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除
#-W5$ 1 C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除
Ac54 VN D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10%
aZ^lI
6@+4 【答案】A
'71btd1 【例题·计算题】（2007年）某中外合资房地产开发公司，2006年发生以下业务：
83 h3C EQ （1）1月通竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关税费240万元；
C+k>Aj r （2）以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1/3；
%(]rc%ry0 （3）住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息40万元；
9f @)EKBK （4）写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；
- "<f( （5）与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；
}8SHw|- （6）9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元；将写字楼作价9000万元与他人联营开设一商场，收取固定收入，不承担经营风险，当年收到250万元。
l g
C 其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的高限计算扣除房地产开发费用。
?m!FM:% 要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：
S 6QG:|#P （1）计算公司应缴纳的房产税；
XVfQ
scZe （2）计算公司应缴纳的营业税：
d ?K8Ygz （3）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；
NWvxbv （4）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；
L_~G`Rb3
（5）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；
f[RnL#*xJU （6）计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金
r3kI'I|bq （7）计算公司应缴纳的土地增值税。
oMPQkj; E=E<l?ob 【答案】
H1]\B: （1）外商投资企业不适用房产税，所以应缴纳的房产税＝0
`zL9d lZ （2）应缴纳的营业税＝15000×5%+250×5%＝762.5（万元）
`#ztp )& （3）公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额＝（6000+240）×2/3＝6240×2/3＝4160（万元）
G$j8I~E@ （4）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额＝3000+480＝3480（万元）
*O;N"jf
（5）公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目＝（300-40）+（3000+6240÷3）×5%+（480+6240÷3）×10%+（3480+4160）×20%＝2298（万元）
VX%+!6+fS （6）公司缴纳土地增值税时应扣除的税金＝15000×5%＝750（万元）
O rBFe *2y （7）增值额＝15000-（4160+3480+2298+750）＝15000-10688＝4312（万元）
W@tLT[}CG 增值率＝4312÷10688×100%＝40.34%，适用30%的税率
|? > h$' 应纳土地增值税＝4312×30%＝1293.60（万元）
:wZZ 1qa w B^a1=C 本章把握的要点：
\9p;md` 1.征税范围
fCfY.vd5 2.扣除项目
~I<y ^]2{ 3.土地增值税应纳税额计算
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._I`E 4.房地产企业的清算。
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