我国房地产业涉及的税种主要有10个,分房地产取得、交易和保有三个环节设置。其中,房地产取得环节(房地产一级市场),即开发企业取得土地时涉及的税种包括契税、耕地占用税;房地产交易环节(房地产二级市场),销售方涉及营业税、城市维护建设税、企业(个人)所得税、土地增值税、印花税,购买方涉及印花税、契税;房地产保有环节(房地产三级市场)涉及税种主要有房产税、城镇土地使用税。 K b(9)Re
一般来说,一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规划设计、融资、建筑施工、房屋预售、项目清算六大环节。房地产企业六大环节之中,至少涉及以下30个风险点。 |ng%PQq)
在土地取得环节存在4个风险点: XAic9SNu;
1.佣金等支出没有取得正规合法发票,导致利润虚增,税负加大; \_ow9vU
2.没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税; Wr%7~y*K
3.虚增拆迁安置费,逃避缴纳土地增值税和企业所得税; ;)/@Xx
4.以收购股权方式取得的土地使用权,溢价部分无法列支土地成本。 F8mC?fbK9
在规划设计环节存在3个风险点: d0UZ+ RR#
5.总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响; 9C
}qVoNu
6.虚开规划设计费,逃避缴纳土地增值税和企业所得税; }[=YU%[o:
7.境外的规划设计费没有代扣代缴税金。 bKz{wm%
在融资环节存在6个风险点: Uene=Q6>
8.向非金融机构(包括企业和个人)融入的高息资金利息支出无法取得正规发票,从而导致利息支出无法入账; /=T"=bP#/
9.从信托或基金公司“名股实债”形式下支付的利息,往往无法取得合法入账的凭据; pM$ @m]
10.小金库现金往往不够支付利息或其他开支; YMzBAf
11.支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行; %v=!'?VT
12.与股东及其他关联方资金往来未支付利息,存在偷逃税金问题; -F`he=Ev9
13.借给自然人股东超过1年以上的借款,存在被认定为股息、红利分配需要缴纳20%的个税风险。 gY5l.&
在工程建设开发环节存在4个风险点: /6tcSg)
14.虚开建安发票,加大建安支出,偷逃土地增值税和企业所得税; S!dHNA:iU
15.为少缴税,实际发生工程支出但不索要发票; Lo`
F
16.签订建安合同后未足额缴纳印花税; zG%
|0
17.不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。 gA:TL{X0
在预售环节存在9个风险点: h7W}OF_=y
18.取得预售收入(包括定金、诚意金)没有按规定及时申报纳税; G}Z4g
19.没有按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税; z^`]7
i
20.预售合同没有足额及时缴纳印花税; ~
=.CTm]vf
21.销售合同(发票)为阴阳合同(发票),未如实申报收入; &?<AwtNN
22.售后返租时,按返租后的金额确认收入纳税,对小业主的返租收入未代扣代缴税金; :YvbU Y
23.返迁房未申报纳税,或未按市场公允价申报纳税; ;93KG4a
24.以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税; >4)g4~'n!
25.装修收入没有申报纳税; $Z6D:"
K
26.卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。 dr]
&kqm
在清算环节存在4个风险点: j$PI,`
27.取得的发票不合规,比如发票出具方与合同方、收款方不相符; u
Qp_':\k
28.购买虚假发票虚增成本; +VOb
29.企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税; %C*^:\y
30.关联方交易定价不合理等。 mK\a
I