我国房地产业涉及的税种主要有10个,分房地产取得、交易和保有三个环节设置。其中,房地产取得环节(房地产一级市场),即开发企业取得土地时涉及的税种包括契税、耕地占用税;房地产交易环节(房地产二级市场),销售方涉及营业税、城市维护建设税、企业(个人)所得税、土地增值税、印花税,购买方涉及印花税、契税;房地产保有环节(房地产三级市场)涉及税种主要有房产税、城镇土地使用税。 'wI"Bo6e
一般来说,一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规划设计、融资、建筑施工、房屋预售、项目清算六大环节。房地产企业六大环节之中,至少涉及以下30个风险点。 J'fQW<T4wU
在土地取得环节存在4个风险点: /VzI'^
1.佣金等支出没有取得正规合法发票,导致利润虚增,税负加大; |8=nL$u
2.没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税; 'fF;(?
3.虚增拆迁安置费,逃避缴纳土地增值税和企业所得税; 4%}*&nsI-Z
4.以收购股权方式取得的土地使用权,溢价部分无法列支土地成本。 +~roU{& o
在规划设计环节存在3个风险点: vj\d A2!~
5.总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响; r77PQQDT
6.虚开规划设计费,逃避缴纳土地增值税和企业所得税;
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7.境外的规划设计费没有代扣代缴税金。 VUYmz)m5
在融资环节存在6个风险点: RIE5KCrGB
8.向非金融机构(包括企业和个人)融入的高息资金利息支出无法取得正规发票,从而导致利息支出无法入账; I8<,U!$
9.从信托或基金公司“名股实债”形式下支付的利息,往往无法取得合法入账的凭据; {%{`l-
10.小金库现金往往不够支付利息或其他开支; :GW&O /Yo
11.支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行; GXjfQ~<]
12.与股东及其他关联方资金往来未支付利息,存在偷逃税金问题; M57T2]8,
13.借给自然人股东超过1年以上的借款,存在被认定为股息、红利分配需要缴纳20%的个税风险。 ^Au _U
在工程建设开发环节存在4个风险点: A~+S1
14.虚开建安发票,加大建安支出,偷逃土地增值税和企业所得税; 2fS[J'-o
15.为少缴税,实际发生工程支出但不索要发票; &S]@Ot<z
16.签订建安合同后未足额缴纳印花税; )\be2^p
17.不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。 \ZhfgE8{%
在预售环节存在9个风险点: O:"*q&;J
18.取得预售收入(包括定金、诚意金)没有按规定及时申报纳税; m-
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19.没有按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税; 'XofD}dm
20.预售合同没有足额及时缴纳印花税; gV`=jAE_
21.销售合同(发票)为阴阳合同(发票),未如实申报收入; _~tEw.fM5
22.售后返租时,按返租后的金额确认收入纳税,对小业主的返租收入未代扣代缴税金; C,NxE5?h
23.返迁房未申报纳税,或未按市场公允价申报纳税; 9,_mS{+B
24.以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税; t|!j2<e
25.装修收入没有申报纳税; Sh,&{z!
26.卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。 E}_[QEY;Y
在清算环节存在4个风险点: =;|QZ"%E
27.取得的发票不合规,比如发票出具方与合同方、收款方不相符; @qjfZH@
28.购买虚假发票虚增成本; Da:unVbU
29.企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税; T?1Du"d8
30.关联方交易定价不合理等。 0zCw>wBPW