我国房地产业涉及的税种主要有10个,分房地产取得、交易和保有三个环节设置。其中,房地产取得环节(房地产一级市场),即开发企业取得土地时涉及的税种包括契税、耕地占用税;房地产交易环节(房地产二级市场),销售方涉及营业税、城市维护建设税、企业(个人)所得税、土地增值税、印花税,购买方涉及印花税、契税;房地产保有环节(房地产三级市场)涉及税种主要有房产税、城镇土地使用税。 5M3)7
一般来说,一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规划设计、融资、建筑施工、房屋预售、项目清算六大环节。房地产企业六大环节之中,至少涉及以下30个风险点。 H{d/%}7[v
在土地取得环节存在4个风险点: .M\0+,%/
1.佣金等支出没有取得正规合法发票,导致利润虚增,税负加大; ,}Ic($To
2.没有在签订土地、房屋权属转移合同的当天申报契税; ux7g%Q^"
3.虚增拆迁安置费,逃避缴纳土地增值税和企业所得税; KiNluGNt
4.以收购股权方式取得的土地使用权,溢价部分无法列支土地成本。 zjx'nK{eI
在规划设计环节存在3个风险点: k1FG$1.
5.总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响; 4Gy3s|{
6.虚开规划设计费,逃避缴纳土地增值税和企业所得税; ,76n
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7.境外的规划设计费没有代扣代缴税金。 #xrE^Txh
在融资环节存在6个风险点: (W`=`]!
8.向非金融机构(包括企业和个人)融入的高息资金利息支出无法取得正规发票,从而导致利息支出无法入账; G{|FV
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9.从信托或基金公司“名股实债”形式下支付的利息,往往无法取得合法入账的凭据; {y:+rh&
10.小金库现金往往不够支付利息或其他开支; )jRaQ~Sm
11.支付的利息可能涉及代扣代缴税金义务而未履行; _Q\u-VN*hv
12.与股东及其他关联方资金往来未支付利息,存在偷逃税金问题; WOGMtT%
13.借给自然人股东超过1年以上的借款,存在被认定为股息、红利分配需要缴纳20%的个税风险。 n] n3/wpO
在工程建设开发环节存在4个风险点: j%*<W> O
14.虚开建安发票,加大建安支出,偷逃土地增值税和企业所得税; zh
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15.为少缴税,实际发生工程支出但不索要发票; X@B,w_b
16.签订建安合同后未足额缴纳印花税; Tj=g[)+K
17.不缴纳或者不足额、或不按规定时间缴纳城镇土地使用税。 9n".Q-V;k
在预售环节存在9个风险点: pM@0>DVi
18.取得预售收入(包括定金、诚意金)没有按规定及时申报纳税; S#7.y~e\
19.没有按照规定的预征率预缴土地增值税和企业所得税; }KrZ6cG9#
20.预售合同没有足额及时缴纳印花税; :w c.V
21.销售合同(发票)为阴阳合同(发票),未如实申报收入; MXpj_+@
22.售后返租时,按返租后的金额确认收入纳税,对小业主的返租收入未代扣代缴税金; zhde1JE
23.返迁房未申报纳税,或未按市场公允价申报纳税; %G~%:uJ5
24.以房抵工程款、分房给股东等未按规定申报纳税; gB#$"mq,
25.装修收入没有申报纳税; !1?Nc}T0Q&
26.卖给股东或关联方的房屋价格明显偏低。 r+Y]S-o:
在清算环节存在4个风险点: uwb>q"M
27.取得的发票不合规,比如发票出具方与合同方、收款方不相符; rw dj
28.购买虚假发票虚增成本; hLLg
29.企业高管的个人收入没有全额缴纳个人所得税; ^S`c-N
30.关联方交易定价不合理等。 C[(Exe